Sửa đổi Luật Đầu tư - giải pháp cần thiết thúc đẩy doanh nghiệp Bất động sản hậu Covid-19

Trong bối cảnh dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành địa ốc, cần thiết có một hành lang pháp lý thông thoáng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được phát triển. Một trong số đó là sửa đổi Luật Đầu tư. 

Dịch Covid-19 hiện nay đang đặt ra những thách thức chưa từng có và những khó khăn vô cùng to lớn đối với toàn bộ nền kinh tế. Ở nước ta, sau đợt bùng dịch lần thứ tư bắt đầu từ cuối tháng 4/2021 đã và đang gây sức ép nặng nề lên mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội. Thực tế đó đang đòi hỏi các cơ chế, chính sách phù hợp để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, phục hồi kinh tế, nhất là những ngành, lĩnh vực bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Riêng lĩnh vực bất động sản, kể từ đầu năm 2020 đến nay, khi đại dịch Covid-19 xuất hiện, nhiều tỉnh thành trên cả nước liên tục phải thực hiện giãn cách xã hội, đặc biệt là tại các đô thị lớn, như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Khánh Hòa, Hải phòng, Quảng Ninh... Điều này dẫn đến hệ quả: Nhiều công trình xây dựng phải dừng hoặc giãn tiến độ xây dựng; hồ sơ, thủ tục chấp thuận chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng bị kéo dài; nhiều sàn giao dịch, doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ giải thể, phá sản hay nếu lựa chọn tiếp tục hoạt động cũng không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp; việc hưởng chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách cũng gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh dịch bệnh ảnh hưởng chung; người dân giảm thu nhập hoặc có tâm lý chờ đợi đã ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Dự đoán trong thời gian tới, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn phải tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn và thách thức, vì vậy cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ để phục hồi sản xuất. 

Thực tế cho thấy, mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh về thích ứng, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số trong bán hàng nhưng chừng ấy vẫn không đủ để vượt khó. Do đó, một trong những giải pháp cần thiết thúc đẩy mạnh hơn, nhanh hơn và mang tính lâu dài cho thị trường bất động sản đó là tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại trong Luật Đầu tư 2020. 

Vừa qua, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đã được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 (Luật Đầu tư 2020) được kỳ vọng sẽ đem đến những cú hích nhằm đón luồng vốn đầu tư lớn chuyển vào Việt Nam trong giai đoạn tới. Nhìn chung, Luật Đầu tư 2020 đã có nhiều quy định mới và tiến bộ để khắc phục vấn đề chồng chéo mâu thuẫn xung đột giữa quy định của Luật Đầu tư 2014 với các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh, góp phần thu hút đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 mới thực thi được hơn 10 tháng đã phát sinh một số vướng mắc, bất cập, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và công tác quản lý của nhà nước về đầu tư.

Từ thực tiễn thi hành Luật Đầu tư 2020 và căn cứ Công diện số 1079/CĐ-TTg ngày 14/8/2021 của Thủ Tướng Chính phủ về việc rà soát pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh trong điều kiện dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, dưới dây là một vài góp ý sửa đổi Luật Đầu tư 2020 để thúc đẩy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hậu Covid-19.

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư 2020 quy định phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh 

“Điều 31. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

Trừ các dự án đầu tư quy định tại Điều 30 của Luật này, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

1. Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:
…
g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

h) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

…”

Có thể nói, dự án đầu tư quy định tại điểm g và điểm h khoản 1 Điều 31 nêu trên là không cần thiết bởi các quy định này sẽ không tạo ra được bước đột phá mà thậm chí còn rắc rối về thủ tục cũng như thẩm quyền, kéo dài thời gian cho các nhà đầu tư do trên thực tế nhà đầu tư hai loại dự án này thông thường phải mất hàng năm để có được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ từ căn cứ tờ trình của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sau khi tập hợp ý kiến của rất nhiều bộ, ngành trung ương và địa phương. 

Vì vậy, để tạo động lực và thu hút đầu tư, đề xuất phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 200ha, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mô sử dụng đất dưới 500ha. 

Nếu được sửa đổi điều này thì đây sẽ là bước đột phá thủ tục về thẩm quyền, rút gọn thời gian để có được chấp thuận cơ quan có thẩm quyền.

Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 

Trong giai đoạn 2015 - 2020, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở.

Khi Luật Đầu tư 2020 được ban hành và áp dụng, tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020  (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 ) chỉ "nới lỏng", cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn "bỏ sót" các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Cụ thể hóa nội dung này, ngày 26/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở (Nghị định 30/2021/NĐ-CP). Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư (đồng nghĩa với việc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận đầu tư) dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi thuộc một trong ba trường hợp sau: 

Một là, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; 

Hai là, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; 

Ba là, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Nếu đất có nguồn gốc không thuộc ba trường hợp này, nhà đầu tư sẽ không được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Khác với hình thứ đấu giá và đấu thầu, để có thể được chỉ định làm chủ đầu tư dựa án phát triển nhà ở thì nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất.

Với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc nghẽn hoàn toàn vì chỉ có những dự án có “dính” đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không “dính” đến phần đất ở nào như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Việc quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là không phù hợp với các quy định hiện có.

Cụ thể, không phù hợp quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và các Điều 52, Điều 57 và Điều 58 Luật Đất đai 2013... về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Ngoài ra, quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 rất thiếu thực tế khi các dự án lớn có quỹ đất theo quy hoạch của địa phương hầu như không thể đáp ứng điều kiện "có đất ở" trong đó, bởi quy hoạch đô thị mới thường được xây dựng ở cách xa trung tâm, nơi chỉ có các loại hình đất khác ngoài đất ở. Sau khi quy hoạch và đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng khi sẵn sàng mọi thứ, chủ đầu tư lại “trói” bởi quy định trên. Điều này phần nào giải thích vì sao trong thời gian qua, giá nhà tăng rất nhanh, khiến người dân rất khó khăn để mua một căn nhà làm nơi "an cư lạc nghiệp".

Trong khi đó, sự đình trệ của các dự án bất động sản do quy định trên còn khiến Nhà nước bị thất thu hàng ngàn tỷ đồng. 

Do đó, việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên cả nước, nhất là chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án. Từ đó, ngân sách Nhà nước sẽ không bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp được triển khai kế hoạch kinh doanh để bớt khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19. Thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực đồng thời giúp cho nguồn cung tăng, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà. Hơn nữa, việc sửa đổi, bổ sung này cũng sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Do vậy, đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư như sau: “Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Sửa đổi, bổ sung quy định về vấn đề an ninh và quốc phòng

Theo các quy định tại Luật Đầu tư 2020, một điểm đáng lưu ý và đang còn gây bối rối cho các nhà đầu tư và các cơ quan chức năng khi thẩm duyệt dự án đầu tư có điều kiện cũng như xử lý các sai phạm liên quan đến hoạt động đầu tư chính là khái niệm và tiêu chí cụ thể của yếu tố “quốc phòng, an ninh quốc gia”.

Như thế nào là ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia? Dựa vào tiêu chí nào để đánh giá việc có hay không có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia? Làm thế nào để nhà đầu tư nhận thức được rõ vai trò của dự án trong việc ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia Việt Nam? Đây là một vấn đề đang còn bỏ ngỏ từ Luật Đầu tư 2014 cho đến nay, dù Luật đầu tư 2020 được ban hành nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể và quy định chi tiết.

Khoản 1 Điều 7 Luật Đầu tư 2020 quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện như sau: “Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.” Theo đó, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được quy định tại mục 101 Phụ lục IV Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện ban hành kèm theo Luật Đầu tư 2020 và phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh. 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật đầu tư 2020 thì: “Nhà đầu tư bị đình chỉ, ngừng, chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh nếu hoạt động này gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia.”

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì “Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây: a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;”

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư 2020 thì “Trừ các dự án đầu tư quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây: d) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.”

Theo quy định tại điểm e khoản 6 Điều 34 Luật Đầu tư 2020 thì “Nội dung thẩm tra đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: e) Đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững của dự án đầu tư;”

Theo quy định tại khoản 3, Điều 47 về Ngừng hoạt động của dự án đầu tư thì “Thủ tướng Chính phủ quyết định ngừng, ngừng một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp việc thực hiện dự án đầu tư gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia theo đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư”.

Có thể thấy, các quy định về an ninh, quốc phòng liên quan đến thực hiện dự án đầu tư trong Luật Đầu tư 2020 vẫn còn khá chung chung và mang tính nguyên tắc, mặc dù vấn đề này đã được quan tâm sao sát hơn so với Luật Đầu tư 2014, xuất phát từ thực trạng của các dự án đầu tư “núp bóng”, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội và chủ quyền Việt Nam tại một số vùng, miền trọng điểm. Tuy nhiên, thế nào là “bảo đảm quốc phòng, an ninh”, tiêu chí để đánh giá có hay không có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì Luật Đầu tư 2020 không quy định cụ thể. Còn Nghị định 31/2020/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, tại khoản 8 Điều 2 chỉ liệt kê các khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Điều này ít nhiều sẽ gây bối rối cho nhà đầu tư và cơ quan chức năng khi kiểm duyệt dự án đầu tư có điều kiện nói chung và khi nhà đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế nói riêng cũng như xử lý các sai phạm liên quan đến hoạt động đầu tư.

Vì vậy, cần có quy định cụ thể và hướng dẫn chi tiết về nội dung cũng như tiêu chuẩn đánh giá vấn đề “bảo đảm quốc phòng, an ninh” làm cơ sở để các cơ quan chức năng đánh giá, thẩm duyệt dự án, xử lý sai phạm trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. 

Nhìn chung, Luật Đầu tư 2020 đã “cởi trói” và thúc đẩy những ý tưởng đầu tư táo bạo với quy mô lớn, đem lại lợi nhuận cho thị trường Việt Nam, nhưng đồng thời cũng đề ra một khung pháp lý vững chắc để phòng ngừa những trường hợp lợi dụng hoạt động đầu tư để thu lợi bất chính, ngăn chặn lợi ích nhóm và việc nhập cảnh, cư trú phi pháp, ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, vẫn cần có những văn bản dưới luật hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn đối với những vấn đề mà Luật Đầu tư 2020 còn chưa quy định rõ, nhất là liên quan đến pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào sự thay đổi này từ phía cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và xã hội. Từ đó tăng cường tiềm lực để phục hồi kinh tế nhanh chóng ngay khi dịch bệnh được khống chế, không để nền kinh tế rơi vào suy thoái./.