Sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra động lực thúc đẩy thị trường phục hồi và phát triển

Bất động sản là nguồn lực quan trọng trong tất cả các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế, do đó, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực, điều tiết thị trường để có thể phát triển bền vững, minh bạch và lành mạnh.

Tuy nhiên, thực tế triển khai Luật Kinh doanh bất động sản còn nhiều điểm bất cập, cần thiết phải kịp thời sửa đổi, bổ sung để thêm nguồn lực thúc đẩy phục hồi nền kinh tế sau đại dịch Covid-19, bởi lẽ, việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ đến nhiều nhóm, ngành của nền kinh tế có liên quan.

KHOẢNG TRỐNG PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG

Thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, nhiều quy định liên quan đến bất động sản du lịch đã được ban hành. Có thể kể đến như Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đã ghi nhận việc chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Và mới đây, Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ cũng thêm một lần khẳng định về việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo đó, các quy định liên quan đến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang được ban hành từ cấp Bộ, đến Chính phủ, tuy nhiên vẫn cần phải thừa nhận rằng những khoảng trống về kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng - sản phẩm bất động sản nhận được rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp, vẫn còn tồn tại.

Có thể kể đến những điểm nghẽn pháp lý trong việc kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như:

Thứ nhất, Nghị định 02/2022/NĐ-CP không đề cập một cách rõ ràng về việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch. Tại Điều 8 của Nghị định này về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không hề đề cập đến trình tự chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.

Tiếp theo, tại Điều 10 của mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP chỉ ghi nhận “Bên thuê mua căn hộ du lịch” có quyền chuyển nhượng hợp đồng, hoàn toàn không có điều khoản ghi nhận về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ du lịch đối với “Bên mua căn hộ du lịch”. Với cách hành văn của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc áp dụng mẫu hợp đồng này là bắt buộc, theo đó việc sửa đổi, bổ sung để ghi nhận việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch có thể dẫn đến vi phạm về hình thức hợp đồng.

Khá đáng tiếc vì một nghị định mới ban hành dường như cởi trói được một số điểm tắc nghẽn về căn hộ du lịch lại không có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng hợp đồng, từ đó có thể một số văn phòng công chứng còn e ngại khi công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ du lịch. Rõ ràng, điều này có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc chuyển nhượng hợp đồng đối với các nhà đầu tư thứ cấp, gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước, thậm chí là không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Tôi cho rằng, cần sớm sửa đổi Nghị định 02/2022/NĐ-CP theo hướng các tổ chức, cá nhân chỉ tham khảo những mẫu biểu được ban hành bởi nghị định này theo đúng tinh thần tự do thỏa thuận của pháp luật dân sự. Đồng thời, cần thiết phải bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục, điều khoản về việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch trong nghị định này. Có như vậy, các nhà đầu tư thứ cấp mới có thể yên tâm khi mua bán, chuyển nhượng hợp đồng đối với căn hộ du lịch.

Thứ hai, các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa cụ thể, rõ ràng. Hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận tại Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ dẫn chiếu tới Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng trên đất. Tuy nhiên, với hướng dẫn này khiến cho các địa phương gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng và thậm chí chưa quyết định việc cấp Giấy chứng nhận trên thực tế. Còn một loạt vấn đề cần được giải quyết trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Hình thức sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng; điều kiện bán căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định về sở hữu chung riêng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp…

Thứ ba, không có quy định về việc nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Dưới góc độ pháp lý, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vừa là sản phẩm đầu tư, vừa được coi là “ngôi nhà thứ hai” nhưng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu loại hình bất động sản này.

Hiện tại, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại một số dự án nhà ở không liên quan đến an ninh quốc phòng, nhưng lại chưa hề có quy định về việc sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo tôi, cần sớm bổ sung các quy định về việc chấp thuận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để thu hút nhà đầu tư, thu hút nguồn tài chính và giải quyết các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tồn đọng trong thời gian qua. 

Thứ tư, chưa có các quy định về đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi đưa ra thị trường. So sánh với những quy định về đảm bảo cho người mua đối với sản phẩm là nhà ở, rõ ràng ta thấy những quy định hiện hành về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dường như chỉ có quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, thiếu hẳn các quy định về việc xác định bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các quy định về bảo lãnh hoàn thiện dự án… để bảo vệ các nhà đầu tư thứ cấp. Khi các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang dần trở nên phổ biến, các nhà làm luật cần tính toán bổ sung các quy định về điều kiện mở bán, quy định bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp khi mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Tôi hiểu rằng, các quy định liên quan đến cam kết lợi nhuận, hợp đồng kỳ nghỉ thuộc về thỏa thuận của chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, tuy nhiên khi các hoạt động này phổ biến hơn thì chưa có các quy định của pháp luật bất động sản điều chỉnh vấn đề này. Việc cam kết lợi nhuận và chi trả thực tế khác nhau dẫn đến những tranh chấp không có hồi kết. Cần thiết pháp luật hóa những quy định này để tạo khung pháp lý điều chỉnh cho các hoạt động kinh doanh.

KHOẢN 1 ĐIỀU 23 LUẬT NHÀ Ở 2014 - SỬA HAI LẦN VẪN VƯỚNG

Có thể nói, một trong những điều khoản khiến cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khốn đốn nhất là khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, theo đó dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bắt buộc phải được triển khai xây dựng trên khu đất có 100% đất ở.

Điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi điều này theo hướng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được triển khai trên khu đất “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, với quy định này thì số ít dự án có thể được cởi trói khi có quyền sử dụng đất có mục đích “hỗn hợp” là “đất ở” và “đất khác”. Lần sửa đổi này, dường như các nhà làm luật buộc dự án nhà ở thương mại phải được triển khai trên khu đất hỗn hợp, thậm chí khu đất 100% có mục đích ở cũng không được phép triển khai.

Gần đây nhất, Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự tiếp tục sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở theo hướng:

“1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

a) Có quyền sử dụng đất ở;

b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo đó, dự án nhà ở thương mại sẽ được triển khai trên khu đất thuộc một trong hai trường hợp: (i) Có toàn bộ là quyền sử dụng đất ở; hoặc (ii) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác, nếu không phải đất ở có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo tôi, quy định này chỉ để sửa sai cho Luật Đầu tư 2020, không có nhiều ý nghĩa đột phá trong việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sẽ là bất hợp lý khi các nhà làm luật luôn giữ quan điểm phải có “một chút ít đất ở” vào khu đất thì mới có thể được thực hiện dự án nhà ở thương mại, quy định này có thể khiến cho các chủ đầu tư phải tìm cách “lách luật” để triển khai dự án thông qua việc mua một phần nhỏ đất ở gần khu đất dự án.

Tôi cho rằng, với những khu đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có thể chuyển đổi mục đích sang đất ở thì hoàn toàn có thể triển khai dự án nhà ở thương mại. Có như vậy, mới góp phần hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập trung bình, thấp sớm có thể sở hữu nhà ở.

“MA TRẬN” KHẢO SÁT NHU CẦU MUA, HUY ĐỘNG VỐN TRƯỚC KHI MỞ BÁN

Thực tiễn hành nghề và quan sát thị trường bất động sản, trước khi đi đến ký kết hợp đồng mua bán chính thức, "ma trận" các loại hợp đồng, văn bản thỏa thuận được các chủ đầu tư dựng lên để phục vụ việc huy động vốn trước khi ký kết hợp đồng, có thể kể đến như: Hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận ký quỹ, căn bản đăng ký nhu cầu...

Xuất phát từ quan điểm pháp lý khác nhau mà mỗi chủ đầu tư dựng lên cho mình một văn bản để phục vụ cho mục tiêu khảo sát nhu cầu về sản phẩm bất động sản, thậm chí để huy động vốn trước khi đủ điều kiện, việc này ít nhiều tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Tôi khá đồng tình với quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cần thiết luật hóa việc giao kết hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng, văn bản hướng đến là hợp đồng đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Theo tôi, việc giao kết thỏa thuận đặt cọc là phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự, như một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng giữa hai bên. Tuy nhiên, cũng cần quan tâm đến một số vấn đề như: (i) Số tiền tối đa nhận cọc (không vượt quá số tiền thanh toán đợt 1 của hợp đồng mua bán); (ii) Biện pháp đảm bảo của chủ đầu tư trong trường hợp không giao kết hợp đồng mua bán (có thể là bảo lãnh của các tổ chức tín dụng hoặc phong tỏa tài khoản nhận tiền đặt cọc).

Cần thiết luật hóa một số nguyên tắc của việc khảo sát nhu cầu mua, huy động vốn trước khi mua bán, từ đó để có áp dụng thống nhất, tạo sự công bằng cho các chủ đầu tư, đồng thời hạn chế tối đa việc tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.

VỀ CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH

Bộ Luật Dân sự 2015 quy định bất động sản gồm có: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, tại Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định 02 loại bất động sản được đưa vào kinh doanh là: Đất được phép kinh doanh; Nhà và công trình xây dựng. Với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản dường như đã bỏ qua một loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh là “tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng” như cây lâu năm, rừng trồng... do đó, cần thiết sửa đổi bổ sung quy định tại Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo điều chỉnh các hoạt động kinh doanh có thể phát sinh.

Tôi kỳ vọng việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tới đây sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản, tạo động lực cho nền kinh tế. Với một số vướng mắc chỉ ra, đề xuất điều chỉnh trong từng nội dung vướng mắc, tôi hy vọng sẽ đóng góp vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản, nhà ở.