Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 6 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Chiều 10/06, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021, điều chỉnh năm 2020. Theo đó, trên cơ sở đề nghị của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Quốc hội trước mắt cho rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi Chương trình. Như vậy, Quốc hội thêm một lần đồng ý cho lùi sửa Luật Đất đai.
Trước đó, tại kỳ họp 7 (5/2019), Chính phủ đã xin rút dự án này để trình vào thời điểm thích hợp. Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không đồng tình và đề nghị lùi dự án luật này sang kỳ họp 9 (5/2020).
Liên quan đến việc lùi sửa đổi Luật Đất đai, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, xoay quanh vấn đề này.
PV: Thưa luật sư Lê Văn Hồi, tính đến thời điểm hiện tại, Luật Đất đai đã được sửa đổi bao nhiều lần và mỗi lần sửa đổi, bộ luật này đã có những đổi thay như thế nào?
LS. Lê Văn Hồi: Trước khi Luật Đất đai ra đời, pháp luật về đất đai được điều chỉnh bởi những Sắc lệnh quy định về chính sách ruộng đất, đến năm 1987 thì Luật Đất đai 1987 ra đời thay thế cho những quy định về pháp luật đất đai trước kia. Từ đó, Luật Đất đai đã trải qua 6 lần sửa đổi, bổ sung và thay thế, lần lượt là Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 và được sửa đổi bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001; Luật Đất đai 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và được sửa đổi, bổ sung năm 2009; Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực cho đến thời điểm ngày hôm nay.
Qua mỗi lần sửa đổi, bổ sung, thay thế thì các cơ quan lập pháp đều cố gắng hoàn thiện cả về mặt cơ cấu lẫn nội dung các quy định của Luật Đất đai. Số lượng điều khoản qua các năm đều có sự thay đổi rõ rệt, nếu như Luật Đất đai năm 1987 chỉ có 57 Điều thì đến năm 1993 số lượng Điều đã là 89 và Luật Đất đai năm 2013 số lượng Điều đã lên tới 212 Điều.
Đương nhiên, đi cùng với việc tăng số lượng Điều khoản, Luật Đất đai qua từng năm cũng có thay đổi chất như bổ sung thêm các quy định về bảo vệ, mở rộng quyền của người sử dụng đất, mở rộng thêm các chủ thể có quyền sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân nước người, người Việt Nam ở nước ngoài, hay bổ sung các quy định về các hình thức giao đất, cho thuê đất, thời hạn thuê đất, các trường hợp không thu tiền sử dụng đất…
Đến Luật Đất đai năm 2013, những quy định có những thay đổi cơ bản như quy định cụ thể quyền hạn, nghĩa vụ của Nhà nước trong việc bảo vệ người sử đụng đất, mở rộng thời gian giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình; cá nhân sử dụng đất nông nghiệp từ 20 năm lên 50 năm, đặc biệt là cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển sử dụng đất nông nghiệp để có thể sản xuất nông nghiệp ở quy mô lớn; cùng với đó là ghi nhận việc hội nhập quốc tế khi thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận các dự án có sử dụng đất tại Việt Nam.
PV: Chính sách về đất đai được xem là vấn đề then chốt để điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch. Luật sư đánh giá như thế nào về tác động trong việc sửa đổi Luật Đất đai trong suốt hơn 30 năm qua đối với thị trường bất động sản Việt Nam?
LS. Lê Văn Hồi: Đất đai là một nguồn lực lớn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, do vậy việc sửa đổi Luật Đất đai theo những quy định nêu trên có ảnh hưởng khá lớn đối với thị trường bất động sản, có thể kể đến như:
Việc mở rộng hạn mức giao đất nông nghiệp cho các tổ chức, cá nhân góp phần vào việc tích tụ ruộng đất, khắc phục tình trạng manh mún trong việc đầu tư tư vào lĩnh vực nông nghiệp, đặc biệt việc tăng hạn mức đất nông nghiệp còn khiến cho việc vận dụng công nghệ trong sản xuất nông nghiệp được thuận lợi hơn.
Việc Nhà nước mở rộng đối tượng được quyền tiếp cận nguồn lực đất đai đến các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài sẽ góp phần thu hút đầu tư, thu hút nguồn vốn từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản.
Việc Nhà nước sửa đổi theo hướng tăng quyền hạn, trách nhiệm Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất đai khiến cho các nhà đầu tư an tâm hơn khi thực hiện đầu tư, điều này góp phần vào việc thu hút nguồn lực xã hội vào đầu tư bất động sản.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước quy định thời hạn về việc thu hồi những dự án chậm triển khai góp phần vào việc nhà đầu tư thận trọng khi tiếp nhận dự án, đồng thời khi thực hiện phải nỗ lực trong việc bảo đảm tiến độ để tránh việc bị thu hồi, từ đó khiến cho nguồn lực xã hội, tài nguyên đất đai ít bị lãng phí hơn.
PV: Như luật sư vừa trao đổi, Luật Đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến nay, bộ luật “quyền năng” này đang bộc lộ nhiều bất cập như vấn đề giải phóng mặt bằng, định giá đất, xử lý vi phạm đất đai… Theo luật sư, những bất cập này sẽ ảnh hưởng thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản?
LS. Lê Văn Hồi: Đối với Nhà nước, những bất cập trong quy định hiện hành cũng là một trong những yếu tố tiếp tay cho hành vi tham nhũng từ cấp phường xã đến bộ ngành. Theo đó, thất thoát đất đai luôn được coi là thất thoát tài sản Nhà nước lớn nhất với khối lượng khổng lồ. Bên cạnh đó, những lỗ hổng này còn là “điểm nghẽn”, làm ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của kinh tế, đời sống, xã hội, là ngọn nguồn của hàng loạt những khiếu kiện, biểu tình, tranh chấp đất đai,...
Thực tế có thể, các vụ án, tội phạm trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ cao trong các vụ án kinh tế. Nguy hiểm hơn, những bất cập trong quy định của Luật Đất đai còn là nguyên nhân làm mất niềm tin của nhân dân vào hệ thống quản lý của Nhà nước, dẫn đến nhiều hệ lụy xấu không thể lường trước được (biểu tình, thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền thông tin sai lệch,...).
Đối với người dân và doanh nghiệp, những bất cập của Luật Đất đai khiến cho quá trình quản lý lỏng lẻo ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Với mỗi một đối tượng cụ thể sẽ có những tác động tiêu cực nhất định. Nó có thể là thiệt hại về kinh tế khi không được bồi thường giải phóng mặt bằng đúng với giá trị đất nông nghiệp của nông dân sử dụng để canh tác, có thể là thiệt hại của doanh nghiệp của nhà đầu tư khi không được cạnh tranh công bằng với các dự án cần đầu tư,...
Khi không có quy định hợp lý, rõ ràng ta không thể dự liệu được hết những thiệt hại mà người dân có thể phải gánh chịu do đó, việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện quy định pháp luật là vô cùng cần thiết và cấp bách.
PV: Dù có nhiều bất cập nhưng đến thời điểm hiện tại, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 đã lùi lại. Theo luật sư, việc chậm sửa đổi này sẽ kéo dài những bật cập như thế nào?
LS. Lê Văn Hồi: Với khá nhiều bất cập của Luật Đất đai như hiện nay, việc chậm thực hiện sửa đổi bộ luật này có thể ảnh hưởng đến việc chậm trễ trong việc phê duyệt dự án, không giải quyết dứt điểm được các tình trạng mâu thuẫn trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, và đặc biệt vẫn khiến cho nguồn lực đất đai bị thất thoát, lãng phí khi có các đối tượng trục lợi chính sách để chiếm hữu đất công.
PV: Luật sư có kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 như thế nào?
LS. Lê Văn Hồi: Việc sửa đổi Luật Đất đai đòi hỏi việc nghiên cứu nhiều quy định của pháp luật có liên quan như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch… bởi mỗi dự án đòi hỏi phải tuân thủ các quy định này. Theo đó, việc sửa đổi Luật Đất đai trước tiên phải đảm bảo sự thống nhất, nhất quán giữa Luật Đất đai với những quy định của pháp luật hiện hành, từ đó tạo thuận lợi cho việc rút ngắn thủ tục đầu tư, tránh việc mâu thuẫn trong việc áp dụng pháp luật.
Tiếp theo, việc sửa đổi Luật đất đai có thể đi theo các hướng như tiếp tục mở rộng hạn mức giao đất nông nghiệp để góp phần vào việc công nghệ hóa, hiện đại hóa trong hoạt động sản xuất nông nghiệp; giản lược các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để đẩy nhanh thủ tục phê duyệt dự án có sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho người dân có thể sớm hoàn tất các thủ tục liên quan đến xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Một trong những bất cập của Luật Đất đai là việc áp dụng đơn giá đất quá thấp so với giá thị trường dẫn đến việc khiếu nại, khởi kiện kéo dài, gây mất an ninh trật tự, mất niềm tin của người dân trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo đó việc sửa đổi Luật Đất đai cũng cần đưa đơn giá đất áp dụng trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng về gần hơn so với giá thị trường.
Ngoài ra, việc mở rộng chủ thể có quyền tiếp cận nguồn lực về đất đai (đương nhiên đối với những dự án không gây ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng) cũng cần được tính đến, từ đó góp phần vào việc thu hút đầu tư của nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam.
- Cảm ơn những chia sẻ của luật sư!
