Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng sẽ quy định đầy đủ, cụ thể và điều chỉnh kịp thời các nội dung liên quan trong lĩnh vực nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội nhằm bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng sống của người dân. Để làm được điều đó, quan trọng là cần có cơ chế thông thoáng và chính sách khuyến khích các bên tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Chính sách chưa thực sự khuyến khích sự phát triển của nhà ở xã hội
Nêu vấn đề tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, mục đích của việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội. Đồng thời, chính sách phát triển nhà ở phải phù hợp với chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng…
Song Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng nhận định, thời gian qua, việc phát triển các dự án nhà ở vẫn chưa đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra, nhất là việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia... Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực này còn rườm rà, gây phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến quá trình phát triển các dự án nhà ở.
Đồng tình với những nhận định trên, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội đang là vấn đề nan giải, trong bối cảnh giá nhà ở thương mại quá cao như hiện nay. Mọi ưu đãi của Chính phủ đều sẽ mang lại lợi ích rất lớn, nhưng nếu quản lý nhà ở xã hội không tốt sẽ dẫn đến những hình thức tham nhũng khác nhau mà mục tiêu chính lại không đạt được.
Trao đổi với Reatimes, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, vấn đề nhà ở xã hội còn nhiều nút thắt. Đơn cử như, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, khi quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.
Đồng thời, theo ông Hưng, các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… thực chất chủ đầu tư không được hưởng, do quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Mặt khác, ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.
Bên cạnh đó, theo ông Hưng, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng đang gây khó cho doanh nghiệp. Thực tế, nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để cho thuê.
Đặc biệt, ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh: “Thủ tục hành chính rườm rà đang làm khó các doanh nghiệp và người dân khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án… vẫn còn kéo dài”.
Phân khúc nhà ở xã hội trầm lắng dần bởi những bất cập khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia và số lượng nhà ở xã hội phát triển mới luôn xa vời so với nhu cầu thực tế. Hồi tháng 8 vừa qua, Hội nghị “Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp” tiếp tục thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc huy động các doanh nghiệp chung tay phát triển nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp về ý thức trách nhiệm xã hội trước cộng đồng. Thế nhưng, ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, việc tháo gỡ những bất cập trong vấn đề pháp lý vẫn cần đặt lên hàng đầu.
Luật Nhà ở cần quy định ngay các thủ tục hành chính đơn giản đối với dự án nhà ở xã hội
Đây là vấn đề GS.TSKH. Đặng Hùng Võ kiến nghị, theo đó các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, đơn giản, tinh gọn, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Ngoài ra, cần thảo luận với Bộ Tài chính để miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Cũng theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, hai khu vực quan trọng gần gũi với người dân cần quan tâm là nhà ở công nhân và nhà chung cư. Song ngay từ đầu, Luật Nhà ở 2005 đã không quy định đối với trường hợp người dân vùng nông thôn tách hộ mà thường xếp họ thuộc phạm vi được hưởng các chương trình mục tiêu về nhà ở tại nông thôn. Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, các chương trình này chỉ là một cơ chế để thực thi luật pháp, vì vậy Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định rõ về nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn, thậm chí vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.
“Cần bổ sung Mục Nhà ở xã hội vùng nông thôn vào Chương Nhà ở xã hội, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Thực tế, các dự án phát triển nhà ở tại nông thôn chủ yếu để bán cho những người từ nơi khác tới mua nhưng không để sử dụng, trong khi đó người dân tại nơi có đất lại không thể tiếp cận nhà ở với giá hợp túi tiền”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nêu.
Riêng vấn đề nhà ở công nhân, GS. Võ lưu ý, cần quy định cụ thể trách nhiệm ai là người làm nhà ở cho công nhân và thu phí của công nhân như thế nào? Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp đã có quy định về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp và phát triển nhà lưu trú cho công nhân là một trách nhiệm xã hội.
“Ở các nước công nghiệp, người ta còn quy định về "đầu tư có trách nhiệm". Do đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên có quy định cụ thể về trách nhiệm đối với việc xây dựng nhà ở cho công nhân”, ông Võ đề nghị.
Chia sẻ về giải pháp đối với nhà ở xã hội, ông Hà Quang Hưng cho biết, việc phát triển phân khúc này tại khu vực đô thị phải đảm bảo đồng bộ quy định pháp luật về nhà ở và các pháp luật có liên quan trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó, việc nghiên cứu phân cấp, đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền và các địa phương quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
“Cần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn, các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế... trong đó tập trung đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để cho thuê”, ông Hà Quang Hưng nói.
Bên cạnh đó, ông Hưng kiến nghị, mỗi đối tượng cần có chính sách riêng và cụ thể, đảm bảo đúng mục tiêu, đúng đối tượng và đủ điều kiện cũng như các chính sách ưu đãi phù hợp.
Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023)./.
