Phải ngăn chặn việc trục lợi chính sách
Để điều chỉnh lại hành vi của nhà đầu tư khi tham gia thị trường, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ Xây Dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực năm 2015.
Nhiều chuyên gia đã bày tỏ lo ngại về tình trạng nhà đầu tư, doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở của Luật để đi gom đất nông nghiệp, đất rừng... rồi chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.
Điển hình nhất là câu chuyện đấu giá đất tại Thủ Thiêm, TP.HCM bị các nhà đầu tư "thổi phồng" giá đất tạo ra "cơn sốt" đất gây nhiễu loạn thị trường, sau đó, nhà đầu tư lại bỏ cọc. Đặc biệt, khi sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, phải có các quy định ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách để làm lợi cho doanh nghiệp đẩy người dân đi mua nhà vào rủi ro.
Trao đổi với PV về những vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: "Khi sửa đổi luật có các quy định ngăn chặn được việc doanh nghiệp trục lợi chính sách để đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá".
Ông Châu cho rằng, doanh nghiệp muốn đi mua đất nông nghiệp thì phải "có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" (là UBND cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
Đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.
Cũng theo ông Châu, tại kỳ họp Quốc hội vừa qua đã có ý kiến của một số đại biểu Quốc hội lo lắng, sau khi sửa Luật được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi. Như vậy, là trục lợi chính sách, chúng ta phải dự báo trước vấn đề này để có đánh giá và quy định cho rõ.
Ông Châu lấy dẫn chứng, về ý kiến của ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội: "Nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể "hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân".
Cùng với đó là ý kiến của Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Nguyễn Trường Giang cho rằng, việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và người dân.
Với những lo lắng có hay không có "lợi ích nhóm", hoặc khả năng xảy ra "trục lợi chính sách" trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, ông Châu cho rằng: "Các quy định trong dự thảo không có "lợi ích nhóm", hoặc không có khả năng xảy ra "trục lợi chính sách" trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà.
"Việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là nhằm để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính hệ thống của các quy định pháp luật", ông Châu cho hay.
Theo ông Châu, khi sửa đổi luật, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây dựng hoàn thiện các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ngoài ra, phải có cơ sở pháp lý xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất"phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, không thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Ông Châu cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo tính hệ thống, tính liên thông của các quy định pháp luật.
Cụ thể, Điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định "cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với trường hợp nhà đầu tư (tổ chức kinh tế), Có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai" (Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65 Luật Đất đai 2013).
Tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 chỉ quy định trường hợp: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở
Quy định này đã bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư "chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp)", hoặc "chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).
Mặc dù, đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không đảm bảo tính hệ thống, tính liên thông với các quy định tại Điều 58; khoản 1 Điều 169; điểm b, khoản 2 Điều 191; Điều 193 Luật Đất đai 2013 và điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020./.
