Vượt qua năm 2021 khó khăn, BĐS công nghiệp Việt Nam sẵn sàng với những vận hội mới

Bất động sản công nghiệp là một phân khúc tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù đã có lúc chao đảo khi dịch Covid-19 lần thứ 4 tái bùng phát nhưng đây vẫn là điểm sáng của thị trường.

***

Trong năm 2021, các nguồn vốn đầu tư vẫn tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp, tuy nhiên có sự phân hoá về vùng miền khi miền Nam bị ảnh hưởng nặng nề, còn miền Bắc hồi phục sản xuất sớm.

Số liệu báo cáo quý III/2021 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, bất động sản công nghiệp phía Nam trầm lắng, không có nguồn cung mới và giá thuê không tăng. Toàn thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy khoảng 85 - 87%.

Trong khi đó, do kiểm soát dịch tốt hơn, thị trường phía Bắc vẫn ghi nhận sôi động cùng nhiều nguồn cung mới, giá thuê trở lại đà tăng nhanh. Giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực miền Bắc đạt 108 USD/m2, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước.

Sau làn sóng dịch lần thứ 4, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhìn thấy, ngoài chiến lược ngoại giao vắc-xin còn là sự cởi mở trong cách chống dịch của Việt Nam. Điều này là chất xúc tác lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá trong thời gian tới.

SỨC HÚT CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài nhờ những lợi thế:

Thứ nhất, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ theo hướng thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19, tập trung tận dụng tốt các cơ hội để thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế, hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, điều này đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong đó, việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho năm 2022 phát triển hơn nữa.

Thứ hai, chính trị ổn định và xã hội cởi mở - điểm đến an toàn và ổn định cho nhà đầu tư. Nằm trong một khu vực nơi mà một số quốc gia vẫn dễ bị bất ổn chính trị và kinh tế nhưng Việt Nam đã được hưởng lợi từ Chính phủ và cấu trúc xã hội ổn định, trở thành một địa điểm lý tưởng để đầu tư.

Sau gần 50 năm hòa bình và phát triển, Việt Nam đã trở thành một trong những điểm đến đầu tư tin cậy của nhiều quốc gia do sự ổn định và nhất quán về chính trị. Một trong những yếu tố quan trọng nhất để các doanh nghiệp FDI lựa chọn đầu tư vào Việt Nam là vấn đề an ninh.

Thứ ba, tăng trưởng kinh tế cao và ổn định.

Tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và ổn định trong nhiều năm trở lại đây. Riêng năm 2020, mặc dù nhiều quốc gia khác suy giảm kinh tế nghiêm trọng nhưng Việt Nam vẫn nằm trong các nước có nền kinh tế tăng trưởng dương.

Thứ tư, cạnh tranh về chi phí sản xuất.

Chi phí về đất và giá nhân công thấp. Chính phủ liên tục cấp phép cho các dự án cải thiện cơ sở hạ tầng, nhiều tuyến đường cao tốc, sân bay, cảng biển được xây mới hoàn toàn và đưa vào hoạt động cùng với vị trí địa lý chiến lược đã giúp Việt Nam cạnh tranh mạnh với các nước trên thế giới về chi phí sản xuất, vận chuyển.

Thứ năm, dân số đông, nguồn lao động dồi dào, cơ cấu dân số trẻ và chi phí nhân công thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực tạo sự hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Việt Nam có hơn 98 triệu dân, là nước có dân số đông, đứng thứ 15 trên thế giới, chiếm 1,25% dân số toàn thế giới. Trong số hơn 98 triệu dân, tỷ lệ dân số từ 15 đến 65 tuổi chiếm khoảng 70% và khoảng một nửa dân số dưới tuổi 30.  

Mức lương nhân công ngành sản xuất năm 2021 tại Việt Nam đang thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực khi ở mức 315 USD/người/tháng. Mức lương này đang thấp hơn so với Trung Quốc là 1.072 USD/người/tháng, Malaysia là 784 USD/người/tháng, Thái Lan là 407 USD/người/tháng. Cao hơn so với Indonesia là 203 USD/người/tháng.

Thứ sáu, các hiệp định song phương và đa phương tích cực được ký kết.

Thời gian qua, Việt Nam đã và đang tích cực đàm phán và ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do và coi đó là nền tảng cho chiến lược phát triển quan trọng trong giai đoạn tới để biến Việt Nam trở thành một trung tâm sản xuất, thương mại quốc tế và một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các hiệp định thương mại tự do đem lại nhiều lợi thế cho Việt Nam trong phát triển thị trường và thu hút đầu tư.

Thứ bảy, chính sách cởi mở với nhiều ưu đãi cạnh tranh.

Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài luôn là một phần quan trọng trong hoạt động kinh tế đối ngoại của Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam đã có nhiều lợi thế để cạnh tranh với nhiều nước trên thế giới trong việc thu hút đầu tư nhưng vẫn đang nỗ lực để trở nên hấp dẫn hơn nữa đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bằng cách đổi mới mạnh mẽ môi trường đầu tư và kinh doanh, thủ tục hành chính càng ngày càng thông thoáng, thanh kiểm tra và chi phí chính thức càng ngày càng giảm, nhiều ưu đãi hấp dẫn cho các nhà đầu tư và năng lực cạnh tranh quốc gia ngày càng được cải thiện.

Việt Nam xem thành công của các doanh nghiệp FDI là thành công của chính mình. Chính vì vậy, Chính phủ cam kết đảm bảo môi trường chính trị - xã hội ổn định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI trong nước.

Thứ tám, vị trí địa chiến lược.

Việt Nam có hơn 3.260km đường bờ biển, trải dài từ Bắc xuống Nam. Vùng biển Việt Nam thuộc vùng biển Đông - một trong những con đường giao thương hàng hải quốc tế nhộn nhịp nhất trên thế giới, nối liền Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương. Có nhiều cảng nước sâu và bờ biển mở ra cả 3 hướng Đông, Nam và Tây Nam nên rất thuận lợi cho việc giao lưu thương mại quốc tế và hội nhập kinh tế biển.

Nằm ở cái nôi của Đông Nam Á, Việt Nam có thể đóng vai trò là bệ phóng và căn cứ địa cho tập hợp dân số lớn nhất trên trái đất (tổng cộng của ASEAN cùng với Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Bắc Trung Hoa là hơn 2 tỷ người).

GIẢI PHÁP ĐỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG 

Một doanh nghiệp nước ngoài khi lựa chọn một quốc gia để đầu tư sản xuất công nghiệp sẽ dựa trên nhiều yếu tố như: Vị trí địa lý, tính ổn định của hệ thống chính trị, quy mô nền kinh tế, mức độ minh bạch hóa của môi trường đầu tư, các ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó là các ưu đãi từ các hiệp định thương mại, giá thuê đất, cơ cấu dân số, số lượng, chất lượng và chi phí trả cho người lao động, mức độ phát triển của các tuyến đường cao tốc, quốc lộ, cảng biển, sân bay, cửa khẩu và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật khác, mức độ phát triển của hạ tầng xã hội, chi phí logistics, mức độ phát triển của công nghiệp phụ trợ, mức độ sẵn sàng về mặt bằng để cho thuê, hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nước ngoài đã và đang đầu tư tại quốc gia đó và khả năng kiểm soát của đất nước khi có dịch bệnh, thiên tai, đình công... xảy ra.

Trong nhiều năm qua, dù đã và đang trên đà phát triển mạnh mẽ, tuy nhiên, việc phát triển các khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang tồn tại nhiều điểm nghẽn mà muốn thu hút đầu tư chất lượng và phát triển bền vững, cần có những giải pháp thiết thực hơn.

Vì vậy, tác giả đề xuất một số giải pháp dưới đây:

1. Mở lối về chính sách

Trước hết, về phía Nhà nước, cần rà soát lại tất cả các Luật có liên quan đến đầu tư, kinh doanh bất động sản công nghiệp tại Việt Nam như Luật Đất đai, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản, các quy định pháp luật về quy hoạch, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu... để sửa đổi, điều chỉnh tổng thể và chi tiết, tiến tới thành lập một khung pháp lý riêng về bất động sản công nghiệp nhằm tránh chồng chéo, tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng và thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước tìm hiểu được các chính sách có liên quan về đầu tư khu công nghiệp hoặc mở nhà máy sản xuất tại Việt Nam.

2. Ứng dụng mạnh mẽ nền tảng công nghệ 4.0

Xây dựng một nền tảng ứng dụng công nghệ 4.0 bằng 4 ngôn ngữ Việt, Anh, Nhật, Hàn để tổng hợp tất cả các thông tin có liên quan đến đầu tư khu công nghiệp hoặc mở nhà máy sản xuất. Trong đó, tổng hợp và công khai tất cả các thông tin chi tiết có liên quan về các khu công nghiệp đã bổ sung vào quy hoạch tỉnh, các khu công nghiệp đã được bổ sung vào quy hoạch các khu công nghiệp ở Việt Nam, các dự án khu công nghiệp đang kêu gọi để tìm kiếm nhà đầu tư hạ tầng, các dự án khu công nghiệp đang thu hút đầu tư cũng như thông tin chi tiết về ô đất cần thu hút đầu tư như diện tích và kích thước ô đất, thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng, thời điểm hoàn thành hạ tầng, thời gian bàn giao mặt bằng, khả năng tuyển dụng nhân sự, các ưu đãi đầu tư, thời hạn sử dụng đất, ngành nghề thu hút đầu tư, các kết nối giao thông, kết nối hạ tầng kỹ thuật, giá thuê cơ sở hạ tầng, các phí dịch vụ và các thông tin khác có liên quan trên nền tảng công nghệ GIS và công nghệ thực tế ảo (AI).

Với nền tảng công nghệ này, các nhà đầu tư ở bất cứ nơi nào trên thế giới khi có nhu cầu tìm hiểu các thông tin có liên quan để đầu tư khu công nghiệp hoặc mở nhà máy sản xuất chỉ cần vào Website/App tìm hiểu, đặt các câu hỏi có liên quan, khi đó sẽ có các chuyên viên của cơ quan Nhà nước giải đáp tất cả các câu hỏi, thắc mắc của các nhà đầu tư.

3. Điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp

Nghiên cứu, rà soát lại quy hoạch các khu công nghiệp đã có, tiến hành điều chỉnh các khu công nghiệp khó có khả năng thu hút đầu tư theo hướng thay đổi vị trí, thay đổi quy mô, thay đổi ngành nghề để thu hút đầu tư thuận lợi hơn hoặc loại bỏ khu công nghiệp ra khỏi quy hoạch các khu công nghiệp Việt Nam để phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh, thành phố và cả nước.

4. Điều chỉnh lại hình thức lựa chọn chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Khác với chủ đầu tư bất động sản nói chung, chủ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp có sự đặc thù hơn vì liên quan đến thu hút đầu tư FDI, do đó với các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi trong việc thu hút đầu tư thì ngoài các tiêu chí chung, cần có tiêu chí cam kết về thu hút đầu tư vào dự án trong việc lựa chọn chủ đầu tư. Với các chủ đầu tư hạ tầng thu hút đầu tư chậm, có thể cắt bớt một phần diện tích đã giao và giao cho chủ đầu tư khác có khả năng và cam kết thu hút đầu tư tốt hơn.

Với các dự án khu công nghiệp trọng điểm, cần có chính sách khuyến khích các tỉnh, thành phố thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh, tạo quỹ đất sạch để đấu giá nhằm lựa chọn được các nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính ở cả trong và ngoài nước.

5. Thay đổi quan điểm, cách nhìn về thu hút đầu tư

Cần thay đổi quan điểm, cách nhìn cũng như có các quy định chi tiết về thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài theo hướng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài là công việc, là trách nhiệm và nghĩa vụ của lãnh đạo Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành và lãnh đạo các tỉnh, thành phố ở Việt Nam.

Khi có các quy định cụ thể về trách nhiệm và nghĩa vụ trong việc thu hút đầu tư thì việc thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài không chỉ có chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mà cả một bộ máy tham gia, việc thu hút đầu tư tại các tỉnh sẽ có các bước tiến mới, khi đó các lãnh đạo địa phương cũng có thể sẽ là các “nhà xúc tiến đầu tư”.

6. Lấy đầu tư công dẫn dắt đầu tư khu công nghiệp

Việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề kết nối hạ tầng của khu công nghiệp đến các tuyến cao tốc, cảng biển, sân bay, các trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa xã hội.

Vì vậy, các tỉnh, thành phố cần quy hoạch và đầu tư các tuyến đường cao tốc, tỉnh lộ để tạo tiền đề cho việc thu hút đầu tư các khu công nghiệp cũng như có các cam kết rõ ràng với các nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp trong việc đầu tư các công trình ngoài hàng rào.

7. Cải thiện môi trường đầu tư

Môi trường đầu tư là một yếu tố vô cùng quan trọng trong việc gia tăng sức hấp dẫn cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Muốn đón được các “đại bàng” FDI, thời gian tới, cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư cấp quốc gia và cấp tỉnh. Công khai, liên thông một cửa và minh bạch hóa các thủ tục hành chính, các thủ tục trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư, thực hiện đầu tư của chủ đầu tư các khu công nghiệp và các nhà đầu tư vào thuê đất/ thuê nhà xưởng mở nhà máy trong khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, cần tăng cường chất lượng dịch vụ công, duy trì ổn định chính sách và hạn chế các chi phí không chính thức đối với các nhà đầu tư và các nhà máy sản xuất kinh doanh.

8. Đầu tư vào nhân lực trong khu công nghiệp

Hiện tại, chất lượng nguồn lao động tại các nhà máy trong khu công nghiệp chưa cao so với nhiều nước trong khu vực, việc đào tạo nhân lực chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển, mạng lưới cơ sở giáo dục nghề nghiệp còn bất cập về ngành nghề, trình độ đào tạo, quy mô nhỏ, nằm rải rác tại nhiều địa phương.

Cần quy hoạch lại các cơ sở giáo dục nghề nghiệp, cơ cấu chuyên môn đào tạo và ngành nghề đào tạo theo hướng sinh viên khi ra trường phải đáp ứng được công việc của nhà máy, liên kết đào tạo giữa nhà trường và doanh nghiệp để đào tạo và thực tập sản xuất cho sinh viên. Đặc biệt, cần xây dựng một ứng dụng công nghệ kết nối giữa cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và cơ sở giáo dục nghề nghiệp để việc định hướng, tuyển dụng, đào tạo phù hợp với nhu cầu thực tế.

9. Phát triển công nghiệp hỗ trợ

Năng lực sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam còn thấp, hàm lượng giá trị gia tăng và năng lực cạnh tranh của sản phẩm công nghiệp trong nước chưa cao. Vì vậy, cần nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và triển khai hiệu quả các cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ, xây dựng các khu công nghiệp hỗ trợ tập trung để tạo liên kết ngành.

***

Đứng trước vận hội mới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá là ngôi sao đang lên, là "con gà đẻ trứng vàng", có nhiều cửa sáng trong việc thu hút đầu tư FDI, đón đầu làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc.

Thời cơ đang đến gần, chúng ta có quyền đặt ra nhiều kỳ vọng về bức tranh tươi sáng của phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Tuy nhiên, cơ hội không chỉ dành riêng cho Việt Nam và cũng không ai dám chắc “đại bàng” sẽ chọn Việt Nam hay “bay đi” nơi khác.

Câu chuyện đầu tư, phát triển bất động sản công nghiệp là câu chuyện đường dài, do đó Việt Nam cần nhìn thẳng vào thực tế để có sự chuẩn bị tốt nhất, không chỉ đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI mà còn hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai.

Trong cuộc đua thu hút đầu tư bất động sản khu công nghiệp, chúng ta cần nhanh để chớp lấy thời cơ nhưng cũng phải phát triển có định hướng. Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có sự biến đổi mạnh về chất, hướng tới sự phát triển bền vững, công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp xanh... Các địa phương, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tư duy và có những sự chuẩn bị tốt hơn mới có thể sẵn sàng “đón đại bàng về làm tổ”.

Để phát triển bền vững bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có chiến lược dài hạn, triển khai đồng bộ hàng loạt các giải pháp và thống nhất cách làm từ Trung ương tới địa phương./.