Thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn hình thành phát triển với nhiều những thăng trầm, ngày càng trở thành lĩnh vực kinh tế quan trọng và chủ chốt, góp phần nâng cao bộ mặt của đất nước và đời sống kinh tế xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đạt được, hiện vẫn còn nhiều những thách thức ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Trong đó, những bất cập trong chính sách, pháp luật đất đai đang được cho là nút thắt lớn nhất, có nhiều tác động xấu đến thị trường. Đây cũng là vấn đề được các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị nhiều nhất trong thời gian qua.
Thị trường bất động sản và “bà đỡ” chính sách
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Reatimes, TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, trường Trường Đại học Lâm nghiệp nhận định, thị trường bất động sản không nằm ngoài quy luật, cũng chịu ảnh hưởng rất lớn từ các chính sách, pháp luật của nhà nước đặc biệt là các chính sách liên quan đến đất đai:
“Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng chịu sự chi phối của quản lý Nhà nước, thông qua vai trò điều tiết đất đai. Một sản phẩm bất động sản khi được đưa ra thị trường phải được cơ quan thẩm quyền cho phép thông qua phê duyệt quy hoạch, việc xét duyệt các dự án đầu tư, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đảm bảo các cơ sở pháp lý khác của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, muốn thị trường vận động và phát triển thì vai trò của chính sách rất quan trọng”.
Theo TS. Nguyễn Bá Long, thị trường bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc thù, do đó rất nhạy cảm với những tác động từ chính sách pháp luật. Việc thay đổi hay bổ sung các quy định, chính sách của Nhà nước sẽ có ảnh hưởng tức thời và trực tiếp đến thị trường. Nếu chính sách và pháp luật phù hợp với thực tế khách quan sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng, ngược lại sẽ tạo ra cú “sốc” và tác động tiêu cực cho doanh nghiệp và thị trường.
Các quyết sách của Nhà nước đang ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này, giúp đa dạng nguồn cung và các sản phẩm trên thị trường bất động sản. Từ đó thúc đẩy cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, nâng cao chất lượng nhà ở - bất động sản, đồng thời giá bất động sản sẽ gần với giá trị thực của nó cao hơn.
“Trong thời gian vừa qua, chính sách của Nhà nước là khuyến khích tất cả các doanh nghiệp thành phần kinh tế đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, từ đó hình thành các tập đoàn lớn với hàng loạt dự án quy mô. Bên cạnh đó, những công ty, doanh nghiệp nhỏ cũng huy động, triển khai các dự án nhỏ. Điều này giúp đa dạng hóa các loại hình bất động sản, tạo ra nhiều phân khúc khác nhau, tăng cường sự cạnh tranh và làm cho thị trường sôi động hơn.
Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất cũng là yếu tố làm ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản. Trước năm 1993, do chưa có quy định về quyền của người sử dụng đất, nên thị trường bất động sản không được hình thành và bất động sản không thể vận động được. Nhưng sau đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã quy định về các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, đến nay thêm quyền tặng cho, cho thuê lại, góp vốn... Những cơ sở pháp lý này là điều kiện để thị trường đất đai phát triển, bất động sản được vận động để mang lại giá trị.
Bên cạnh đó, quy định về điều kiện của cho các tổ chức trong nước và quốc tế hay người nước ngoài tiếp cận đất đai, tham gia vào thị trường bất động sản được cởi mở, thông thoáng hơn trong thời gian qua cũng là yếu tố quan trọng, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng đã được đầu tư xây dựng bởi nguồn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản và bộ mặt đô thị Việt Nam”, ông Long phân tích.
Nói rõ thêm vai trò của chính sách đất đai đối với thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Bá Long nêu dẫn chứng: “Trong thời gian vừa qua chúng ta thấy được rằng, 2 thị trường lớn ở Hà Nội và TP.HCM về cơ bản đang rơi vào giai đoạn bão hòa, quỹ đất được khai thác triệt để, nhất là khu vực nội đô, ven đô, nguồn lực đất đai gần như đã được khai thác hết. Bên cạnh đó là chính sách thắt chặt của chính quyền, hạn chế cấp phép cho các dự án tại hai thành phố này nên đã buộc các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng đầu tư, tìm kiếm cơ hội ở những thị trường tỉnh lẻ. Một mặt, các địa phương tỉnh lẻ hiện đang có nhiều chính sách ưu đãi, thu hút nhà đầu tư như việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, miễn giảm thuế hoặc tiền sử dụng đất và nhiều ưu đãi khác. Những chính sách cởi mở này đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và tạo dư địa phát triển bất động sản ở các địa phương, thu hút nhiều ông lớn bất động sản đầu tư những dự án lớn, góp phần thay đổi bộ mặt của địa phương.
Khi chính sách không “hiểu” thị trường
Đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án đang phải “xếp hàng chờ thủ tục” liên quan đến việc thanh, kiểm tra và xử lý của các cơ quan Trung ương trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
“Việc tiếp cận đất đai hiện nay rất khó với doanh nghiệp. Ngay cả với các doanh nghiệp có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại. Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai còn phức tạp, quy định phải đấu giá đất để tính tiền sử dụng dụng đất làm tăng chi phí và thời gian, cách tính giá đất hiện nay còn rất phức tạp và gây phiền hà cho doanh nghiệp. Hiện doanh nghiệp vẫn phải chờ đợi rất lâu mới có thể triển khai dự án, đồng nghĩa với việc sẽ bị lỡ cơ hội, chi phí gia tăng, thậm chí còn quyết định sự thành bại của một dự án bất động sản. Đây cũng là yếu tố làm giảm chỉ số thu hút đầu tư”, TS. Nguyễn Bá Long nhận định.
Vị chuyên gia này đánh giá, qua triển khai thực hiện, Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn để lại những khoảng trống bất cập do Luật này và các Luật khác có liên quan còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; một số nội dung quy định của Luật Đất đai biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Cụ thể, TS. Nguyễn Bá Long phân tích, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục dích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn đầu tư vào lĩnh vực này. Ngoài ra còn có những quy định về hạn điền cũng đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại, chưa mạnh dạn đầu tư.
Ngoài ra, trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vài năm trở lại đây xuất hiện sản phẩm mới là condotel (căn hộ khách sạn), thuộc đất kinh doanh, dịch vụ mà không phải là đất ở với thời hạn lâu dài vì không hình thành đơn vị ở do chức năng khu này thiếu các công trình dịch vụ đơn vị ở như trường học, trạm y tế, chợ, nhà văn hóa… phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư. Từ đó dẫn đến khó khăn khi công nhận quyền sử dụng cho chủ căn hộ, nếu không cấp được đất ở thì giá bất động sản sẽ thấp, ít giao dịch và nhà đầu tư không yên tâm khi mua. Nếu cấp đất ở theo cách các địa phương đang “lách luật” là chuyển mục đích sử dụng đất từ kinh doanh, dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở” thì tiềm ẩn những mâu thuẫn phát sinh khi vận hành, quản lý nếu chủ căn hộ đến ở thường xuyên (như phí quản lý), phân định sở hữu chung sở hữu riêng, trách nhiệm sửa chữa, bảo trì căn hộ, cam kết lợi nhuận khi bán,… Chưa kể bất cập về quá tải cơ sở hạ tầng, phá vỡ quy hoạch xây dựng đô thị. Do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình bất động sản này, dẫn đến các nhà đầu tư cũng như khách hàng còn nhiều e ngại trước những rủi ro pháp lý có thể xảy đến khi rót vốn đầu tư. Rõ ràng một loại hình vốn rất giàu tiềm năng và phù hợp với thị trường Việt Nam nhưng lại đang bị kìm hãm phát triển do thiếu hành lang chính sách.
Bên cạnh đó, theo ông Long, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đến sử dụng đất còn thiếu đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp sự phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa. Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất chưa hợp lý; chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp với giá đất phi nông nghiệp của dự án đô thị mới sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó gây nên tình trạng khiếu kiện đông người, thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước (giá đất tính tiền sử dụng đất thấp hơn giá đất thị trường quá nhiều do không đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất).
Ngoài ra, thời gian vừa qua tại TP. HCM và Đồng Nai đã xảy ra tình trạng doanh nghiệp lập dự án ma trên đất nông nghiệp, sau đó phân lô bán nền đến hàng nghìn khách hàng, thu lợi nhuận trong khi dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền cho phép. Điều này đặt ra câu hỏi là vai trò của chính quyền ở đâu và hệ thống cơ sở pháp lý của chúng ta có những lỗ hổng nào khi để doanh nghiệp sai phạm lớn đến như vậy.
Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới manh nha hình thành đã gây sốc cho thị trường như đề nghị hủy 300 quyết định bán chỉ định đất công, trong khi doanh nghiệp đã hoàn thiện dự án và giao dịch với khách hàng ở TP.HCM hồi đầu năm nay. Hay quyết định thu hồi sổ hồng đã cấp cho cư dân sau khi phát hiện ra sai phạm của dự án (xây dựng không đúng với quy hoạch) khiến người dân hoang mang, lo lắng.
“Do các quy định và chính sách của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản cũng như lợi ích của các doanh nghiệp, nhà đầu tư nên việc ban hành, sửa đổi các chính sách phải hết sức cẩn thận, tránh xảy ra tình trạng chính sách “từ trên trời rơi xuống” làm cho doanh nghiệp không kịp thích ứng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Một khi nhà đầu tư nản chí, thị trường bất động sản ngưng trệ thì tất yếu sẽ gây ra hệ lụy dây chuyền đến nhiều ngành kinh tế khác có liên đới như vật liệu xây dựng, nội thất… Đồng thời, nguồn lực đất đai không được khai thác và sử dụng hiệu quả, trong khi đây là nguồn lực lớn của đất nước và nền kinh tế.
Các cấp chính quyền cần vào cuộc có trách nhiệm, phải có trách nhiệm tháo gỡ những vướng mắc của doanh nghiệp, tránh sự cứng nhắc, đẩy doanh nghiệp vào thế “cầm dao đằng lưỡi” trước những thay đổi chính sách, làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư”, TS. Nguyễn Bá Long nêu quan điểm.
