Căn cứ vào tình hình thực tiễn và công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tính toán, đưa ra đề xuất quy định về tách thửa các loại đất. Theo dự thảo thay thế Quyết định 33, quy định diện tích đất ở tối thiểu của thửa đất khi tách thửa tại TP.HCM chia làm ba khu vực thay vì hai khu vực như trước đó.
Cụ thể, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 36m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 50m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 80m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Bên cạnh đó, dự thảo mới quy định trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Như vậy, dự thảo này đã có nhiều điểm thay đổi so với dự thảo trước. Theo các dự thảo cũ, quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa tại TP.HCM chia làm 2 khu vực, trong đó cao nhất là 80m2 và thấp nhất là 50m2. Dự thảo này cũng đã bỏ quy định tách thửa có diện tích trên dưới 2.000m2.
PV: Thưa GS Đặng Hùng Võ, ông đánh giá thế nào về việc TP.HCM dự kiến thay thế Quyết định 33, quy định diện tích đất ở tối thiểu của thửa đất khi tách thửa?
GS Đặng Hùng Võ: Thời gian qua, tại thị trường bất động sản TP.HCM, cơn sốt đất lan rộng. Có ý kiến cho rằng do tình trạng phân lô, bán nền tại các quận, huyện vùng ven theo Quyết định 33 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Tuy nhiên nếu đánh giá chung thì diện tích tách thửa là liên quan đến quyền sở hữu của người dân. Chính sách này rất tốt để tạo điều kiện về nhà ở cho người dân, không phải là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.
Việc tách thửa đất để thửa đất nhỏ nhất hay lớn cũng giống như việc chúng ta quy định diện tích căn hộ chung cư. Phải hiểu là để một thành phố hiện đại thì yêu cầu thửa đất phải lớn nhưng theo nhu cầu của người dân thì hiện nay, cứ mỗi lần thừa kế thì lại chia nhỏ diện tích đất. Điều này xuất phát từ thực tế cuộc sống.
GS. Đặng Hùng Võ (Nguồn ảnh: Tạp chí Nhà quản trị).
PV: Có ý kiến cho rằng, nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa có thể dẫn đến những chung cư kém chất lượng thậm chí là đội giá đất. Ông nhận định thế nào về ý kiến này?
GS Đặng Hùng Võ: Theo tôi, quy định như thế nào thì cũng chỉ là tác động đến nhu cầu, nguyện vọng của người dân chứ không có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Tác động thế nào thì cũng chỉ ở mức độ phân nhánh bất động sản giá rẻ, cấp thấp chứ không ảnh hưởng lớn đến thị trường. Có thể nói, việc tách thửa theo quy định mới phần nào giúp điều tiết phân khúc đất nền ổn định hơn.
Quy định diện tích tách thửa như vậy là phù hợp nhưng không nên cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Lâu nay, chúng ta luôn có suy nghĩ hễ tách thửa là gắn với xây dựng nên nếu diện tích tối thiểu được tách thửa nhỏ mà xây dày đặc không có phương án quy hoạch thì có thể dẫn đến hình thành các khu dân cư kém chất lượng, phá vỡ quy hoạch. Thế nên, câu chuyện của quy hoạch, cấp phép xây dựng thì các cơ quan chức năng cần mạnh tay, cứng rắn để quản lý.
PV: Từ câu chuyện tách thửa đất, nếu nói đến chuyện phát triển đô thị thì theo ông, việc vốn hóa đất đai để người dân đô thị có thể tiếp cận với các phân khúc nhà ở có ý nghĩa như thế nào trong giai đoạn hiện nay?
GS Đặng Hùng Võ: Sự thực là ở một số nước cũng giải quyết theo kiểu vốn hóa đất đai nhưng ở Việt Nam nhiều khi những khu "đất vàng" ở Hà Nội và TP.HCM có thể bán theo giá thị trường với mức giá khá cao. Trong đó, có thể cắt một phần nào đó để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để ai cũng có thể tiếp cận được với chuyện mua nhà, có nhà để ở. Đó cũng là cách thức mà nhiều nước trên thế giới họ đang làm. Nhưng Việt Nam thì "đất vàng" vẫn giao theo giá không được "vàng" lắm thành ra dẫn tới việc quá trình vốn hóa đất đai của chúng ta có hiệu quả thấp. Và nhiều khi từ đó để trợ giúp cho phân khúc nhà ở giá rẻ là rất khó.
Tôi cho rằng, việc Chính phủ và các địa phương thắt chặt việc đưa đất công ra đấu giá, giao đất công cho các dự án đầu tư thì sẽ ít tham nhũng hơn. Chúng ta sẽ thu được giá trị từ đất cao hơn, đó cũng là cơ hội để chúng ta phát triển bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
- Trân trọng cảm ơn Giáo sư!
