Thách thức nguồn cung bủa vây thị trường nhà ở năm 2023

Hà Trang changha1605@gmail.com

Nguyễn Lạc

Thứ Tư, 08/02/2023 - 06:14

Khan hiếm nguồn cung mới, trong khi nguồn cung hiện hữu lại chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, thiếu vắng nguồn cung nhà ở giá rẻ - đó là thực tế đã diễn ra trong nhiều năm trở lại đây trên thị trường bất động sản. Đặc biệt, sự sụt giảm có phần mạnh mẽ hơn trong năm 2022 đã tạo nên những thách thức cho thị trường nhà ở năm 2023 khi bức tranh nguồn cung vẫn khó cải thiện trong ngắn hạn.

*****

“Không phải hiện nay người dân không có nhu cầu, không có nguồn tài chính mà là trên thực tế không có sản phẩm phù hợp”, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh.

"TIỀN TỶ" TRONG TAY... VẪN GIAN NAN TÌM NHÀ

Rời quê hương lên Thủ đô lập nghiệp đã ngót nghét gần chục năm, vợ chồng chị Nguyễn Kim Thoa (quê ở huyện Tam Dương, Vĩnh Phúc) vẫn luôn mơ ước đến ngày có được một căn nhà của riêng mình để thoát cảnh phải đi thuê trọ hàng tháng. Vậy nhưng đến nay, với khả năng tài chính là 1 tỷ đồng được tích cóp từ đồng lương ít ỏi của 2 vợ chồng, hành trình tìm tổ ấm an cư của anh chị vẫn chẳng khác nào “mò kim đáy bể” khi các dự án phù hợp với nhu cầu tài chính rất khan hiếm. Đồng lương của những người lao động như anh chị vẫn rất “hụt hơi” trong cuộc chạy đua với giá nhà.

“2 vợ chồng đều là dân văn phòng, thu nhập ổn định hàng tháng nhưng cũng chỉ ở ngưỡng đủ sống và dành dụm ra một ít vào quỹ tiết kiệm chứ không quá dư dả. Đầu năm 2022, ngồi nhẩm tính thấy tiền đi thuê nhà cũng gần bằng lãi suất hàng tháng nếu mua nhà trả góp nên hai vợ chồng bàn nhau định cố thêm một tí để cuộc sống ổn định hơn”, chị Thoa nói.

Tuy nhiên, với vỏn vẹn 1 tỷ đồng trong tay, quỹ căn hộ mà vợ chồng chị Thoa có thể lựa chọn là không nhiều, đặc biệt là phân khúc giá rẻ.

Ban đầu, chị Thoa quan tâm đến dự án Mipec Rubik 360 tại đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy bởi đây là một trong những dự án mới hiếm hoi còn sót lại ở các khu vực trung tâm sầm uất. Vị trí của dự án cũng thuận tiện cho việc đi lại giữa cơ quan của hai vợ chồng và trường học của con gái.

Thời điểm tháng 5/2022, khi trao đổi với môi giới, chị Thoa được giới thiệu giá các căn hộ ở đây dao động trong khoảng từ 48 - 53 triệu đồng/m2, tức 2,6 - 2,9 tỷ đồng cho một căn có diện tích khoảng 54m2 (loại nhỏ nhất), tùy theo hướng nhà và vị trí tầng mà có sự chênh lệch. Nếu người mua muốn nhận bàn giao thô thì sẽ được giảm giá xuống còn 43,5 - 48,5 triệu đồng/m2.

Dù rất ưng ý nhưng nếu quyết mua, anh chị tính toán sẽ cần phải đi vay thêm ít nhất 1,6 tỷ đồng. Lo sợ việc sử dụng đòn bẩy tài chính lên đến hơn 60% giá trị căn hộ là quá sức nên chị Thoa cùng chồng quyết định tìm ở nơi khác trong cùng khu vực. Tuy nhiên, các dự án lân cận Mipec Rubik 360, nằm trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng không rẻ hơn là bao khi hầu hết đều hướng đến nhóm đối tượng khách hàng ở phân khúc tầm trung và cao cấp.

Đơn cử như The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng), mức giá hiện tại dao động từ 43 - 64,8 triệu đồng/m2, tức 4,2 - 7,2 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, ở thời điểm đầu quý IV/2020, giá bán sơ cấp được chủ đầu tư đưa ra trong đợt mở bán đầu tiên là 40 - 52 triệu đồng/m2, tức 3,5 - 7 tỷ đồng/căn. Như vậy chỉ trong vòng hơn 2 năm, dự án này đã tăng 3 - 12,8 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, một vài cái tên khác như The Park Home (phường Dịch Vọng, mới bàn giao từ giữa năm 2021) hay Cầu Giấy Center Point (phường Quan Hoa, bàn giao và vận hành từ cuối năm 2019) cũng đều không còn xuất hiện mức giá ở ngưỡng dưới 40 triệu đồng/m2.

Mãi vẫn không tìm được những căn hộ sơ cấp hoặc mới đưa vào sử dụng từ 5 năm trở lại đây có mức giá dưới 2 tỷ và phù hợp với nhu cầu nên vợ chồng chị Thoa quyết định thử rẽ hướng sang những căn hộ cũ hơn và tìm ở phạm vi xa hơn.

Tháng 10/2022, chị Thoa được người quen giới thiệu và cùng chồng đi xem thử một căn hộ cũ ở chung cư Nơ 14C, thuộc khu đô thị Định Công (quận Hoàng Mai). Tuy vị trí khá xa cơ quan và trường học của con nhưng mức giá chỉ 1,5 tỷ đồng cho một căn hộ rộng gần 70m2 (gồm 2 phòng ngủ và 1 nhà vệ sinh) là khá dễ chịu để anh chị chấp nhận đánh đổi khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, thực tế lại phũ phàng hơn nhiều.

“Vốn chỉ nghĩ cần một cái nhà để ở, không phải đi thuê hàng tháng nữa nên hai vợ chồng xác định có xập xệ một chút cũng không sao, bỏ thêm chi phí sửa sang lại là được. Vậy nhưng khi đến nơi mới thấy đúng là “của rẻ là của ôi”. Tòa chung cư đã xây từ gần 20 năm trước nên bị xuống cấp trầm trọng. Thường xuyên xảy ra tình trạng mất điện và mất nước, trong khi hệ thống thang máy cũng đã cũ, tường vôi trong căn hộ cũng đã bị bong tróc thành từng mảng”, chị Thoa cảm thán.

Chung cư Nơ 14C, thuộc khu đô thị Định Công (quận Hoàng Mai) hiện đã xuống cấp nhiều hạng mục nhưng giá vẫn leo thang. (Ảnh: Hà Trang)

Theo chia sẻ của chị Thoa, chủ nhà yêu cầu phải thanh toán toàn bộ 1,5 tỷ đồng ngay trong một đợt thì mới chốt giao dịch. Trong khi đó, kể từ tháng 8/2022, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất cho vay và liên tục có sự điều chỉnh theo chiều hướng đi lên.

“Thời điểm đó, chồng mình đi hỏi mấy ngân hàng liền đều hết room tín dụng. Mà nếu có còn thì điều kiện cho vay cũng khó hơn. Chưa kể lãi suất ưu đãi được đưa ra khá thấp nhưng chỉ áp dụng trong giai đoạn đầu, sau đó khi thả nổi thì sẽ rất cao”, chị Thoa cho biết.

Sau khi tham khảo ý kiến người dân sinh sống gần đó và người thân, bạn bè, vợ chồng chị quyết định không mua nữa và tiếp tục đi thuê nhà như hiện nay. Trao đổi với PV, chị Thoa cho biết ở thời điểm hiện tại, căn chung cư cũ đó đã không còn mức giá 1,5 tỷ đồng nữa mà đã tăng lên mức 1,65 tỷ đồng.

Chung cảnh ngộ với chị Thoa, vợ chồng anh Lê Mạnh Hùng (36 tuổi, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa) đã quyết định từ bỏ hẳn giấc mơ mua nhà ở Thủ đô dù có trong tay 1,5 tỷ đồng.

Theo đó, đầu năm 2022, sau khi vợ anh sinh đứa con đầu lòng, nhận thấy không gian bí bách trong căn phòng trọ bình dân 2 vợ chồng đi thuê khi đó không còn thích hợp cho phụ nữ mới sinh và trẻ nhỏ nên anh bắt đầu nghĩ đến việc mua nhà. Tuy nhiên, với 1,5 tỷ đồng trong tay, giấc mơ sở hữu nhà ở vẫn là quá xa vời với vợ chồng anh.

Lối lên chật hẹp, bí bách của căn phòng trọ bình dân nơi vợ chồng anh Hùng đi thuê. (Ảnh: NVCC)

Anh Hùng cho biết, đầu năm 2022, anh có cân nhắc một căn hộ tại dự án Gelexia Riverside ở 885 Tam Trinh (quận Hoàng Mai). Ở thời điểm đó, chủ nhà chào mời anh với mức giá 25 triệu đồng/m2, tức 1,75 tỷ đồng cho một căn hộ rộng 70m2 với 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Vậy nhưng do còn đắn đo giữa mua chung cư hay cố đi vay thêm chút nữa để mua nhà đất trong ngõ nên anh chưa xuống tiền.

“Thế mà đến tháng 8 tôi quay lại hỏi mua, giá căn hộ đó đã tăng từ 25 triệu đồng/m2 đến 28 triệu đồng/m2, tức gần 2 tỷ đồng. Giá nhà tăng nhanh chóng mặt, trong khi đồng lương của chúng tôi thì chỉ đứng yên", anh Hùng ngậm ngùi chia sẻ.

Không ai khác, chính những người có nhu cầu thực như chị Thoa hay anh Hùng mới có thể thấu hiểu rõ nhất thực trạng khan hiếm nguồn cung đang ngày càng trầm trọng hơn trên thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Việc mất cân đối trong cơ cấu hàng hóa trên thị trường trong suốt một thời gian dài đã và đang khiến cơn khát nhà ở giá rẻ của người dân cần được giải tỏa hơn bao giờ hết.

“Thị trường bất động sản đang ngày càng ít các sản phẩm giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà, mà tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, hạng sang”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cũng nhấn mạnh, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu trên thị trường đang không đến được với người có nhu cầu.

“Hiện tại, nguồn cung bất động sản ra thị trường đa số là sản phẩm cao cấp, giá trị rất cao, mua về để đó chứ không đưa vào khai thác, nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường. Mặt khác, phân khúc cao cấp thường chỉ dành cho những người có điều kiện hoặc một số người đầu tư kinh doanh, tuy nhiên số người có khả năng chi trả cho phân khúc này lại thấp.

Trong khi đó, cầu thị trường cần những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, khai thác được và quan trọng là giá hợp lý, nên cung - cầu đang lệch nhau", ông Quang nói.

bđs — Lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản ngày càng rõ nét (Ảnh minh họa: Reatimes)

NỬA THẬP KỶ NGUỒN CUNG LAO DỐC

Trên thực tế, những con số “biết nói” đã lên tiếng trước về sự lao dốc rõ rệt của số lượng nguồn cung nhà ở trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở trong năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Đến năm 2019, con số này giảm xuống còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản, nguồn cung giảm còn hơn 90.000 sản phẩm, chỉ đạt khoảng 50% so với năm 2018. Năm 2021, số lượng sản phẩm cung mới tiếp tục lao dốc, chỉ còn khoảng hơn 50.000. Đến năm 2022, tổng cung ra thị trường của bất động sản nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 48.500 sản phẩm, thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Con số trên được đánh giá tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018.

Biểu đồ lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở năm 2018 - 9T/2022. (Nguồn số liệu: VARS)

“Rất hiếm các dự án mới trong năm 2022 được phê duyệt. Không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Trong khi đó, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân” TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết thêm, năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép. Số lượng dự án được cấp phép bằng 52,7% so với năm 2021. Bên cạnh đó, có 466 dự án bất động sản với quy mô xây dựng 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021; và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021.

Riêng tại Hà Nội, năm 2022, báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 20.333 căn hộ, đây là mức thấp nhất trong vòng 8 năm qua. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại.

Theo khảo sát của PV, tại một số quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa giá bán thường thấy ở mức 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nguồn cung căn hộ năm 2022 chủ yếu tập trung ở khu vực phía tây Thủ đô, có vị trí nằm xa trung tâm.

Bước sang năm 2023, các dự án dự kiến được mở bán chủ yếu tập trung ở những khu vực vẫn còn quỹ đất để xây dựng, đơn cử như một số huyện vùng ven phía Bắc TP. Hà Nội gồm huyện Đan Phượng (Vinhomes Wonder Park Đan Phượng) và huyện Đông Anh (Vinhomes Cổ Loa Đông Anh). Ngoài ra, một số quận nội thành như Long Biên, Nam Từ Liêm hay Hoàng Mai cũng có những dự án chuẩn bị gia nhập thị trường như Central Residence Gamuda Hoàng Mai hay Phương Đông Green Home.

Tuy nhiên, để nguồn cung mới này thực sự đến được với người có nhu cầu thực, tạo thành những tổ ấm an cư thực chất, còn phải chờ một thời gian rất dài nữa, nhất là khi, tiến độ các dự án cũng đang đối mặt với nhiều thách thức để có thể hoàn thành đúng hẹn.

Theo dự báo của Savills, tại Hà Nội, trong năm 2023, ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiến theo của 2 dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ.

Còn tại TP.HCM, các chủ đầu tư địa ốc sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Theo các chuyên gia, tình trạng nguồn cung bất động sản suy giảm, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý, nguồn cung phân khúc cao cấp, du lịch đang quá dư thừa trong khi lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, phân khúc bình dân có thể tiếp tục là những nét vẽ chính đầy thách thức của thị trường bất động sản năm 2023.

“Thực trạng nguồn cung thiếu hụt hay không phù hợp, mất cân đối đã bắt đầu manh nha từ năm 2018 và ngày càng trầm trọng hơn trong các năm qua. Nếu không giải quyết “bài toán” khó nhằn này thì đến hết năm 2023, thị trường nhà ở sẽ còn phải tiếp tục đối mặt với cơn khát nguồn cung dữ dội hơn nữa”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Vì sao bức tranh nguồn cung nhà ở ngày càng trở nên u ám hơn dù đã được cảnh báo trước, những hệ lụy gì sẽ xảy ra nếu kịch bản khủng hoảng thiếu nguồn cung thực sự xuất hiện?

Đón đọc bài 2: Hệ lụy của “cơn khát” nguồn cung.