Thái Nguyên trong cơn lốc bất động sản: Cẩn trọng sa lầy trong bẫy thanh khoản

“Một căn hộ có diện tích 50 - 60m2 nằm ở vị trí trung tâm thành phố mà giá chỉ từ 800 triệu đồng. Nếu anh chị không ở mà cho thuê lại với đầy đủ nội thất, cũng phải được 7 triệu đồng/tháng. Số tiền bỏ ra chỉ bằng 1/3 số tiền để mua 1 căn chung cư ở Hà Nội mà tiền thu lại không kém gì. Còn nếu muốn đầu tư lướt sóng, đợi khi hết dịch, lượng công nhân và chuyên gia ở khu công nghiệp sẽ về rất nhiều, lúc đó bán lại kiểu gì cũng lãi”, trong vai người mua nhà, chúng tôi nhận được lời mời chào đầy hấp dẫn như thế của một môi giới bất động sản tại Thái Nguyên.

Thấy người mua chưa đủ mặn mà, nhân viên môi giới tiếp tục mời chào: “Nếu chưa ưng dự án này, anh chị có thể xem thử dự án chung cư khác cao cấp hơn. Dự án này có vị trí cực đẹp nằm ngay cửa ngõ cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, trên trục trung tâm mới của thành phố với đủ 68 tiện ích vượt trội đạt chuẩn cao cấp mà giá chỉ từ 14 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT). Tính ra một căn 3 phòng ngủ đầy đủ tiện ích cũng chỉ hơn 1 tỷ đồng”. 

Dự án “vàng” mà nhân viên môi giới nhắc đến là Tecco Elite City. Theo nhân viên này, đây là một trong những dự án chung cư đắt giá nhất hiện nay tại Thái Nguyên và hội tụ đầy đủ các yếu tố để có khả năng sinh lời rất cao.

Dường như hiểu khách hàng còn băn khoăn, nhân viên môi giới bắt đầu chuyển sang giới thiệu hàng loạt dự án đất nền khác, với mức giá chỉ từ 1,5 tỷ đồng, “bàn giao mặt bằng ngay, sổ đỏ trao tay” và đặc biệt có thêm yếu tố hấp dẫn là “suất ngoại giao”. Các cái tên tiêu biểu được đưa ra như: Kosy Gia Sàng, Crown Villas, Picenza…

Quả thực, Thái Nguyên đúng là miền đất hứa của bất động sản. Với số tiền nhàn rỗi chỉ từ 1 - 2 tỷ đồng, ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư để chọn cho mình một căn hộ chung cư hay nền đất lướt sóng kèm theo những kỳ vọng khả năng sinh lời hấp dẫn như quảng cáo của các nhân viên môi giới. Và nếu chưa tìm hiểu kỹ, “nhà đầu tư” sẽ cảm thấy “hoa mắt, chóng mặt” với số lượng các dự án đang được triển khai ở địa phương này mà có thể chỉ cần điểm tên một lượt thôi cũng không thể nhớ hết nổi.

Trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2017, Thái Nguyên bắt đầu được nhắc đến là một trong những thị trường địa phương mới nổi. Tiềm năng sẵn có kèm vị trí cách Hà Nội hơn 1 tiếng di chuyển bằng ô tô, sân chơi bất động sản tại Thái Nguyên đã không chỉ có sự tham gia của những nhà doanh nghiệp trong tỉnh mà còn có sự nhập cuộc của rất nhiều doanh nghiệp ngoại tỉnh.

Đến năm 2018, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tiếp tục nhận định: Nhiều dự án phát triển bất động sản mới đã được triển khai rất mạnh tại Thái Nguyên. Sản phẩm chủ đạo tại tỉnh là nhà đất và đất nền.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tại TP. Thái Nguyên, thống kê ghi nhận có tới gần 3.000 căn chung cư, gần 2.000 nền đất và khoảng 400 căn biệt thự liền kề được chào bán trong nửa đầu năm 2018. Con số này tăng gấp rưỡi ở 9 tháng đầu năm 2019.

Nhìn lại khoảng thời gian ngắn từ 2017 – 2019, bất động sản Thái Nguyên đã có sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng dự án với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp địa ốc như: Danko Group, DetechLand, Thiên Lộc, Tập đoàn TMS, FLC, Phúc Lộc, Xuân Trường, T&T, Apec… Một số doanh nghiệp trong tỉnh tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản dù trước đó chỉ là “tay ngang” như Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng, Công ty CP Đầu tư và thương mại TNG (vốn kinh doanh trong lĩnh vực may mặc),...

Lý giải về hiện tượng dự án mọc lên như nấm sau cơn mưa ở Thái Nguyên, một môi giới bất động sản lâu năm tại địa phương này cho biết, cùng thời điểm bản quy hoạch chi tiết khu dân cư đường Bắc Sơn kéo dài được phê duyệt vào cuối năm 2016, số lượng dự án được “điền vào chỗ trống” tăng lên nhanh chóng. Tuyến đường này được coi là trục giao thông quan trọng của Thái Nguyên trong tương lai, hội tụ một trung tâm thành phố mới sầm uất tại đây.

Ngoài trục đường Bắc Sơn kéo dài, tại Thái Nguyên cũng có rất nhiều dự án bất động sản khác  đang được triển khai.

Một phép thống kê đơn giản cho thấy, TP. Thái Nguyên với diện tích ước chừng 222,93km2 với số dân gần 500.000 người nhưng có tới khoảng 30 - 40 dự án xuất hiện trong giai đoạn hiện tại. Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Thái Nguyên đa phần là đất nền. Sản phẩm chung cư hiện tại còn nhiều khiêm tốn.

Với số lượng dự án tăng lên ồ ạt, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản với những bước đi thận trọng và đầy toan tính đã phải nhìn ra được những yếu tố tiềm năng ở thị trường địa phương này. Theo PGS. TS. Đoàn Thanh Hà, cung bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, quy hoạch đô thị, kỳ vọng khả năng hút dòng vốn...

Nhìn vào thị trường bất động sản Thái Nguyên, 2017 – 2019 là giai đoạn vàng để nguồn cung co giãn ở biên độ lớn.

Phân tích về yếu tố “gà đẻ trứng vàng” trong những dự án bất động sản ở Thái Nguyên, các doanh nghiệp hay đội ngũ môi giới đều bám vào 2 yếu tố then chốt với những số liệu chứng minh vô cùng thuyết phục: Tốc độ tăng trưởng kinh tế và khả năng thu hút vốn FDI.

Thái Nguyên trong những năm qua luôn lọt vào top đứng đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế. Thu nhập bình quân đầu người cũng gia tăng. Từ 2008 - 2018, GDP của tỉnh có sự tăng trưởng ổn định. Theo số liệu của Cục Thống kê Thái Nguyên, năm 2019, Thái Nguyên xếp thứ 12 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 9 về tốc độ tăng trưởng GRDP. GRDP đạt 107.417 tỷ đồng, GRDP bình quân đầu người đạt 83.5 triệu đồng (tương ứng với 3.630 USD), tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 9%.

Sự kỳ vọng thứ hai đến từ lượng chuyên gia và kỹ sư ở dự án FDI. Không khó để thấy nội dung quảng cáo này được để ở vị trí nổi bật, giới thiệu trong nhiều dự án: “Nơi đây có 8 khu công nghiệp hiện đại quy mô 2.100ha (quỹ đất dự phòng lên đến 3.000ha). Thành phố có 143 dự án FDI, tổng vốn đăng ký lên đến 8.1 tỷ USD (KCN Samsung, KCN Núi Pháo) và tập trung hơn 124.000 lao động tại các khu công nghiệp; 43.000 chuyên gia làm việc tại Thái Nguyên có nhu cầu nhà ở”. Viễn cảnh về lợi nhuận khủng, khả năng tăng giá theo tiến độ, và tỷ suất cho thuê căn hộ cao được vẽ ra từ những cơ sở số liệu hết sức thuyết phục trên.

Tuy nhiên, 2 nhân tố vàng đó có thể chuyển hoá thành lượng cầu trên thị trường để mỗi ô cửa dự án đều sẽ sáng đèn hay không lại là câu chuyên khác. Theo PGS. TS. Đoàn Thanh Hà, khái niệm về “nhu cầu” và “cầu” hoàn toàn khác nhau.

Nhu cầu về bất động sản được hiểu là mong muốn của người dân về sự sở hữu nhà ở. Khi nền kinh tế - xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở càng tăng lên, cả về số lượng lẫn chất lượng. Tuy nhiên, nhu cầu chỉ thực sự chuyển thành cầu khi nhu cầu đó đi liền với khả năng có thể thanh toán. Do đó, một bộ phận người dân nếu chưa có nhà ở nhưng không có khả năng tài chính thì khoảng cách từ nhu cầu đến cầu là rất xa.

Nhìn từ thị trường bất động sản Thái Nguyên, cầu có thể gia tăng dựa vào các yếu tố như sau:

Thứ nhất là sự tăng dân số. Dân số TP. Thái Nguyên tính đến năm 2020, ước tính có gần 500.000 người. Nhưng thực tiễn theo thống kê, diện tích đất ở của địa phương này là 2.050ha, đa phần người dân bản địa đều cơ bản đã có nhà ở.

Mặt khác, thu nhập bình quân của người dân Thái Nguyên đạt trung bình 83,5 triệu đồng/năm, tương đương với khoảng 7 triệu đồng/tháng. Như vậy, với mức thu nhập này thì  khả năng mua sản phẩm bất động sản với mức giá từ 800 triệu đồng  đến 1,2 tỷ đồng không hề dễ dàng. Điều này càng trở nên khó khăn trong quá trình biến đổi từ nhu cầu sang cầu đối với mặt hàng là biệt thự, nhà liền kề khi mức giá của loại hình này lên tới 2 – 3 tỷ đồng/căn.

Một nguồn cầu khác mà các doanh nghiệp địa ốc đang dành trọn kỳ vọng là lượng chuyên gia, kỹ sư và lao động nước ngoài đổ dồn về Thái Nguyên. Đánh giá này dựa trên cơ sở số lượng dự án FDI mà Thái Nguyên đã, đang và sẽ thu hút.

Thực tiễn, trong thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên, số lượng lao động trực tiếp tham gia vào các dự án FDI (bao gồm các chuyên gia, kỹ sư, công nhân) năm 2019 đạt 106.065 người. Lực lượng tham gia lao động vào dự án FDI năm 2019 chỉ đạt 87.52% so với năm 2018. Và năm 2020, dự kiến lực lượng tham gia lao động tại dự án FDI đưa ra chỉ là 111.000 người.

Thực tế, mức thu nhập của công nhân các khu công nghiệp trung bình khoảng 6 - 8 triệu đồng/tháng, không dễ dàng chi trả cho một căn chung cư chuẩn cao cấp 68 tiện ích, hay các dự án đất nền, biệt thự liền kề có giá tiền tỷ.

Trong số 106.065 nguồn lao động từ dự án FDI, lượng chuyên gia, kỹ sư mới là lượng khách có thu nhập cao đủ để chi trả cho đa số sản phẩm bất động sản đang được quảng cáo. Tuy nhiên, con số chuyên gia, kỹ sư không hề lớn và theo khảo sát của PV, thực tế đa số họ vẫn lựa chọn phương án di chuyển về Hà Nội sau giờ làm.

“Với thời gian di chuyển chỉ hơn 1h đồng hồ, tôi và nhiều bạn bè của mình vẫn lựa chọn thuê nhà ở khu Trung Hoà hay đô thị Nam Trung Yên (Hà Nội). Giá thuê không chênh lệch lớn, và điều quan trọng là tôi có nhiều bạn bè và đối tác ở đây. Do đó lựa chọn ở Hà Nội, tôi có thể thuận lợi hơn trong việc gặp gỡ, giao lưu với bạn bè, đối tác. Các dịch vụ tiện ích ở Hà Nội thì rõ ràng hơn hẳn Thái Nguyên. Nếu ra đường vào khoảng 9h tối đã thấy TP. Thái Nguyên vắng vẻ và cũng rất ít nơi để vui chơi, giải trí”, đó là chia sẻ của một chuyên gia người Hàn Quốc đang làm việc trong một KCN tại Thái Nguyên.

Rõ ràng, miếng phomai FDI không “dễ ăn” như kỳ vọng, và lượng cầu đến từ các chuyên gia, kỹ sư KCN là những con số đầy bấp bênh. Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Thái Nguyên không nên quá “ảo tưởng” vào khả năng thu hút vốn FDI mà cần dựa trên con số thực tế. Hiện tại, dù Hiệp định EVFTA chính thức có hiệu lực nhưng ảnh hưởng của Covid-19 khiến doanh nghiệp nước ngoài gặp khó khăn trong việc đầu tư. Chưa kể, khi doanh nghiệp sở tại khó khăn, họ buộc phải rút cơ sở về nước để thu hẹp hoạt động”.

Phân tích sâu hơn, ông Hiếu nói: “Lượng chuyên gia sẽ không tăng đáng kể như kỳ vọng và vì thời gian làm việc tại tỉnh thường không kéo dài nên họ lựa chọn thuê nhà ở tại Hà Nội để đáp ứng nhu cầu về dịch vụ, tiện ích. Trong khi đó, lượng công nhân lại không đủ chi trả khoản tiền lớn cho các sản phẩm bất động sản. Nếu “bội thực” nguồn cung, bất động sản ở địa phương này sẽ đứng trước bài toán khó thanh khoản”.

Bài toán thanh khoản mà TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định đúng là vấn đề lớn nhất trong các dự án bất động sản ở Thái Nguyên.

Sự ồ ạt trong nguồn cung đến từ những nhận định, đánh giá về kỳ vọng thu hút vốn FDI. Song, nhìn từ thực tế, nguồn cầu dường như lại đang lệch pha. Điều này được chứng minh qua tỷ lệ hấp thụ sản phẩm của thị trường địa phương này.

Một chuyên gia về lĩnh vực bất động sản nhận định, cái khó của thị trường bất động sản hiện nay chính là thiếu sự điều phối giữa cung và cầu. Nguồn vốn đổ vào dự án nhiều mà cung và cầu không gặp nhau, tức không có tính thanh khoản. Có những dự án đầu tư cả vài ngàn tỷ đồng nhưng nếu không có thanh khoản thì không chỉ thiệt hại đến nhà đầu tư, khách hàng mà còn đến doanh nghiệp, đến cả thị trường bất động sản.

Nhìn vào "vết xe đổ" của nhiều dự án bỏ hoang ở một số địa phương để thấy bài học, tính thanh khoản của một sản phẩm không chỉ phụ thuộc vào nội tại sản phẩm ấy, mà phụ thuộc rất lớn vào 2 yếu tố: Môi trường bao gồm hạ tầng, tiện ích, văn hoá sống xung quanh (hay gọi là các giá trị mềm) và thương hiệu của một sản phẩm.

"Môi trường sống rất quan trọng. Không thể kiến tạo ngay một môi trường sống tốt chỉ trong không gian lọt thỏm vài hecta mà phải kiến tạo đồng bộ ở cả một khu vực”, vị chuyên gia này nhận định. Vì thế việc Thái Nguyên mới chỉ vẽ ra vài con đường và dựng lên vài chục dự án thì chưa thể tạo ra sự hấp dẫn của đô thị cũng là điều dễ hiểu. Bởi hạ tầng giao thông kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải đi đôi với nhau. Khi cả một thành phố không có được một công viên vui chơi giải trí xứng tầm, không có được những công trình công cộng hay điểm đến về văn hoá - xã hội hấp dẫn thì rõ ràng những dự án mọc lên chỉ là đơn độc.

Ngoài ra, thanh khoản của dự án được quyết định bởi 30% và thậm chí có thể lớn hơn dựa vào thương hiệu của chủ đầu tư. Thương hiệu này thể hiện bằng năng lực tài chính, năng lực triển khai, tạo giá trị gia tăng cho khách hàng... Trong đó, yếu tố thương hiệu cần sự trải nghiệm trong quá khứ xem có vướng mắc pháp lý hay năng lực triển khai dự án đến đâu. Nhưng nhìn qua một lượt sẽ thấy không ít chủ đầu tư đang nắm giữ khá nhiều quỹ đất tại Thái Nguyên lại là những tay ngang, chưa đủ làm nên thương hiệu hay nói chính xác là chưa hề có sự trải nghiệm trong quá khứ.

Một trong những chủ đầu tư đang triển khai nhiều dự án ở Thái Nguyên là Tập đoàn Kosy. Khu đô thị Kosy Sông Công (Phường Thắng Lợi, TP. Sông Công) là dự án đầu tiên của Kosy tại tỉnh này. Dự án được chấp thuận chủ trương lập quy hoạch từ tháng 11/2010. Tháng 3/2011, dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tháng 9/2011, UBND tỉnh Thái Nguyên bắt đầu thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Dự án có diện tích 38,78ha chia làm 3 khu với 1.242 lô liền kề và 72 lô biệt thự; tổng vốn đầu tư 296 tỷ đồng; quy mô dân số khoảng 5.716 người. Hiện nay, một phần giai đoạn 1 đã hoàn thành và đi vào sử dụng.

Dự kiến quý III/2020, chủ đầu tư thi công xong toàn bộ hạ tầng dự án và có thể bàn giao đi vào sử dụng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, giai đoạn 2 của dự án vẫn đang ngổn ngang xây dựng. Ghi nhận thực tế, hoạt động xây dựng tại khu vực thuộc giai đoạn 1 của dự án, nhiều công trình xây dựng có dấu hiệu sai so với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được chính quyền tỉnh Thái Nguyên phê duyệt.

Dự án đang được Kosy rao bán rầm rộ nhất là Khu đô thị Kosy Gia Sàng (Trung tâm số 5, Phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên). Dự án có quy mô 14ha với các dòng sản phẩm như: Nhà liền kề, biệt thự, đất nền. Theo quy hoạch, số lô liền kề là 358 lô và số lô biệt thự: 22 lô. Quy mô dân số dự kiến: 2.880 người. Đến nay, sau hơn 3 năm đi vào triển khai và rao bán, khu đô thị Gia Sàng Kosy vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng. Năm 2019, dự án từng dính lùm xùm vì tự ý bán đất nền, nhận tiền đặt cọc, huy động vốn của khách hàng khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Trao đổi với báo chí khi đó một lãnh đạo Sở Xây dựng Thái Nguyên cho biết, đến thời điểm tháng 4/2019, dự án Khu đô thị Kosy Gia Sàng chưa được Sở đồng ý cho phép huy động vốn. Việc chủ đầu tư rao bán là họ tự làm, nếu đúng họ rao bán, tự ý mở bán là sai với quy định.

Một người từng làm nhân viên kinh doanh dự án này cho biết, tốc độ bán hàng của dự án khá chậm. Tỷ lệ hấp thụ của dự án chỉ đạt khoảng 40 - 50%.

Dự án Kosy Gia Sàng đã triển khai được hơn 3 năm trở lại đây nhưng vẫn trong tình trạng lác đác biệt thự mọc lên.

Mới đây, tháng 5/2020, Kosy lại tiếp tục trúng thầu dự án Khu đô thị số 11 (phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên). Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 584 tỷ đồng, thời hạn và tiến độ thực hiện dự án là 36 tháng.

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng đang đồng loạt triển khai hàng loạt dự án ở các địa phương khác như: Khu đô thị Kosy Mountain View (TP. Lào Cai); Khu đô thị Kosy Bắc Giang (TP. Bắc Giang), Khu đô thị Kosy Cầu Gồ (Bắc Giang)... nhưng cũng đều đang dang dở và trong quá trình triển khai dính một số lùm xùm liên quan đến pháp lý.

Một trong những cái tên được quảng cáo rầm rộ và kỳ vọng nhiều trong phân khúc bất động sản cao cấp trên thị trường Thái Nguyên là Khu đô thị Crown Villas cũng đang ghi nhận tỷ lệ thanh khoản thấp. Chủ đầu tư của dự án này là Công ty Cổ phần thương mại Thái Hưng. Cơ cấu sản phẩm của khu đô thị Crown Villas chủ yếu là liền kề, shophouse. Cụ thể, dự án này có tới 431 căn liền kề và shophouse, 160 lô shopvillas biệt thự đơn lập và biệt thự song lập.

Theo thông tin giới thiệu, đây là dự án 5 sao: “Chủ đầu tư Thái Hưng dành nhiều tâm huyết cho dự án Crown Villas trở thành khu đô thị đáng sống nhất Thái Nguyên với sản phẩm hoàn hảo từ thiết kế, chất lượng đến không gian sống. Kiến trúc của Crown Villas là sự kết hợp giữa phong cách tân cổ điển châu Âu với xu hướng thiết kế sinh thái hiện đại. Cuộc sống tại Crown Villas là cuộc sống thư thái và tiện lợi bên ngôi nhà ngập ánh sáng và màu xanh, thư thả với bể bơi ven hồ hay hòa mình vào sự tấp nập, sầm uất của tiểu khu thương mại cũng như ngắm nhìn trẻ nhỏ nô nức tại trường học quốc tế tại tiểu khu giáo dục”.

Thực tế đến nay, dự án này vẫn trong tình trạng chật vật tìm khách. Theo khảo sát của PV, về cơ sở hạ tầng, Crown Villas cơ bản đã hoàn thiện nhưng lượng giao dịch vẫn thấp.

Bản phối cảnh đẹp long lanh của Khu đô thị Crown Villas

Liên quan đến dự án này, Báo cáo kiểm toán quyết toán Ngân sách Nhà nước năm 2018 của Kiếm toán Nhà nước đã từng chỉ ra, khu đô thị Crown Villas trước đó được hình thành từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp chuyển đổi mục đích sang đất dự án khu đô thị. Điều đáng nói, chủ đầu tư Thái Hưng khi đó chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định. 

Phó Thủ tướng Trương Hòa Bình đã giao Thanh tra Chính phủ bổ sung nội dung thanh tra, xử lý các nội dung đơn phản ánh, kiến nghị của bà Vũ Thị Kiều Oanh về việc thu hồi đất của Công ty Cổ phần luyện cán thép Gia Sàng cho Công ty Cổ phần Thương mại Thái Hưng thuê để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy luyện cán thép nhưng sau đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng Dự án khu tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (tên thương mại Crown Villas) tại phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong quá trình thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng tại tỉnh Thái Nguyên; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong quý IV/2019. 

Tuy nhiên đến nay, nhiều cử tri tỉnh Thái Nguyên cho biết, họ vẫn đang chờ đợi việc cơ quan chức năng công khai kết quả thanh tra tại dự án Crown Villas và nhiều nội dung khác về công tác quản lý, sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng và khai thác tài nguyên, khoáng sản trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Điển hình của dòng sản phẩm chung cư đang phải đối mặt với tính thanh khoản thấp đó là dự án Tecco Complex, sau này đổi thành Tecco Elite City. Dự án được quảng cáo là quần thể tiện ích hiện đại với chuỗi 68 tiện ích trải dài từ mặt đất đến tầng mái, được ví như một Singapore thu nhỏ của Thái Nguyên.

Mức giá mà chủ đầu tư Tecco rao bán dao động từ 14 - 18 triệu đồng/m2. Như vậy, với diện tích từ 55 - 82m2, mỗi căn hộ tại dự án có giá từ 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng.

Trước đó,  báo chí đã phản ánh, chủ đầu tư khởi công xây dựng khi chưa được cấp giấy phép xây dựng và chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án. Dự án này cũng từng bị đình trệ một thời gian dài do không bán được hàng. Một môi giới tại Thái Nguyên cho biết, ở thời điểm đầu rao bán, số lượng căn hộ giao dịch thành công ước chừng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Để "hồi sinh", dự án đã được đổi tên, thay đổi concept sản phẩm, trở thành quần thể đa tiện ích với hơn 2.000 căn hộ. Tuy nhiên, theo khảo sát của PV, sau nhiều tháng quảng cáo, lượng quan tâm của khách hàng đến dự án này vẫn thấp.

Đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sức mua trên thị trường chung cư Thái Nguyên không cao do thị hiếu của khách hàng. Tâm lý người dân Thái Nguyên vẫn hướng tới sản phẩm bất động sản thổ cư. Theo chị Nguyễn Phương, một người dân tại TP.  Thái Nguyên: “Với hơn 1 tỷ đồng, người dân Thái Nguyên có thể mua được nhiều nhà đất thổ cư có sổ đỏ với vị trí trung tâm hơn, thuận lợi cho di chuyển đến cơ quan và học hành của con cái. Trong khi đó, giá trị lâu dài của chung cư không thể bằng giá trị sinh lời lâu năm của đất nền”.

Trước đó, nhiều dự án chung cư khác của Thái Nguyên với mức giá dao động khoảng 10 triệu đồng/m2 cũng không có khả năng thanh khoản tốt như: Dự án chung cư Riverside (tổ 14, phường Quang Vinh, TP Thái Nguyên) với hơn 6 block dự kiến cung cấp ra thị trường với số lượng 2.000 căn hộ của Tập đoàn Tiến Bộ; Dự án Nhà ở xã hội TNG (tổ 18, phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên) gồm các công trình phụ trợ và tòa nhà 15 tầng và khu nhà ở thương mại thấp tầng với nguồn vốn khoảng 128 tỷ đồng của Công ty CP TNG Thái Nguyên;…

Trước tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp tại Thái Nguyên phải cầm chừng tiến độ trong khoảng thời gian dài. Một số doanh nghiệp đầu tư tại phân khúc chung cư đã quyết định rời khỏi cuộc chơi khi nhận thấy khó có thể chắc thắng. Điển hình như Công ty CP Tập đoàn Khách sạn Đông Á chính thức xin thôi Dự án khu chung cư Đông Á Sky Garden 530 tỷ đồng tại phường Đồng Quang, TP. Thái Nguyên và Công ty CP Sông Đà 2 cũng không vội triển khai Dự án Tòa nhà chung cư hỗn hợp CT2 tại Khu đô thị Xương Rồng (phường Phan Đình Phùng, TP. Thái Nguyên).

Một dự án chung cư khác là Thái Nguyên Tower cũng rơi vào tình cảnh tương tự. 

Theo đó, năm 2018, Liên danh Công ty CP Phân phối bán lẻ VNF1 và Công ty CP Đầu tư và Xây dựng công trình 578 quyết định khởi động dự án tòa nhà hỗn hợp Thái Nguyên (Thái Nguyên Tower) cao trên 30 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 37.000m2 gồm hơn 300 căn hộ và các shophouse tại khối đế là hệ thống dịch vụ thương mại, dịch vụ thể dục thể thao, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, dịch vụ vui chơi và giải trí tại vị trí số 1 đường Nha Trang, TP. Thái Nguyên. Tuy nhiên, dự án này từng bị gián đoạn vì tình trạng khó khăn.

Dự án Thái Nguyên Tower cũng chật vật vì thanh khoản.

Bà Nguyễn Thiết (một người dân Thái Nguyên) cho biết: “Chung cư Thái Nguyên Tower từng bị đình trệ thời gian dài do thiếu vốn và lượng giao dịch thấp. Một năm trước, chồng tôi làm ở công trường dự án này nhưng bị chậm thanh toán tiền công nhiều tháng vì các căn hộ tại đây khó bán, doanh nghiệp không có tiền”.

---

Rõ ràng, các dự án bất động sản ở Thái Nguyên đang đối mặt với thách thức về bài toán thanh khoản bởi rất nhiều nguyên nhân đến từ những yếu tố khách quan của thị trường hay chủ quan ở nội tại mỗi dự án.

Đánh giá về thị trường bất động sản Thái Nguyên giai đoạn hiện tại, ông Trần Ngọc Sinh - Phó Văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Đông Bắc cho biết: “Hiện tại, thị trường đất nền Thái Nguyên chỉ duy trì mức trung bình, chứ không sôi động bằng trước. Còn khả năng thanh khoản chung cư rất thấp đến từ tâm lý của người dân sính đất nền. Trong khi đó, quỹ đất thổ cư tại Thái Nguyên vẫn lớn và mức giá vừa phải, tâm lý người dân địa phương lại muốn “ăn chắc mặc bền" ”.

Cung vượt cầu kéo dài dẫn tới lượng hàng tồn lớn, kéo theo sự xuất hiện của những khu đô thị hoang không bóng người, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Đây là kịch bản mà KTS. TS. Trương Văn Quảng đã cảnh báo Thái Nguyên khi phân tích về việc địa phương phê duyệt tràn lan dự án và điều chỉnh quy hoạch. 

Phân tích về góc độ tài chính, TS. Nguyến Trí Hiếu nhận định, các dự án có khả năng thu hút người ở thực thì không lo thanh khoản. Nhưng ngược lại, dự án nếu chỉ hướng đến yếu tố khách đầu tư lướt sóng hoặc trông chờ vào thu hút từ luồng FDI thì sẽ rất dễ bị sa lầy. Dự án tăng giá ảo, không đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ rơi vào tình trạng bong bóng hay mất thanh khoản, có thể đẩy thị trường vào khủng hoảng và kéo theo đó là hiện tượng domino gây thiệt hại nặng nề về kinh tế đối với địa phương.