Địa phương dậm dịch chuyển đổi
Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, tính đến hết năm 2020, diện tích đất nông nghiệp tại TP.HCM còn khoảng 88.000 ha, tập trung tại các quận, huyện ngoại thành như: Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè và Quận 9 (nay là một phần TP. Thủ Đức); hầu hết đất nông nghiệp là đất lúa, đất trồng rau màu, đất phục vụ chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, các khu vực đất nông nghiệp bị chia cắt, xé lẻ khiến hiệu quả kinh tế rất thấp. Hiện nay với 88.000 ha, đất nông nghiệp tại TP.HCM chiếm khoảng 42% tổng diện tích đất của địa phương, nhưng đóng góp của ngành nông nghiệp vào GRDP của thành phố chỉ đạt 0,8%. Trong khi đó đất cho công nghiệp, dịch vụ mặc dù chỉ chiếm 8%, nhưng đóng góp đến 99% GRDP.
Hiệu quả kinh tế của đất nông nghiệp quá thấp như kể trên là động lực chính để TP.HCM đề xuất Chính phủ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 26.200 ha đất lúa và rau màu sang mục đích khác. Quỹ đất nông nghiệp chuyển đổi dự kiến sẽ được đấu giá và kỳ vọng sẽ mang về cho ngân sách TP.HCM khoảng 1,5 triệu tỷ đồng. Số tiền này sẽ giúp địa phương có nguồn lực để hoàn thành các đề án như: chỉnh trang đô thị, di dời nhà ở ven kênh và cải tạo các chung cư cũ…
Quan sát thực tế, ngay khi Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho phép TP.HCM chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác, hàng loạt các quận, huyện ngoại thành đã bắt đầu lên kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cho hàng nghìn ha đất lúa, đất chăn nuôi và đất trồng hoa màu. Tại Bình Chánh, đầu tháng 7 vừa qua, UBND TP.HCM đã cho phép huyện này chuyển đổi hơn 1.350 ha đất lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở). Hiện huyện Bình Chánh có khoảng 6.000 ha đất nông nghiệp, nhưng theo kế hoạch đến năm 2025 sẽ chỉ giữ lại khoảng 350 ha đất chuyên trồng lúa tại xã Tân Nhựt để đảm bảo an ninh lương thực, còn lại sẽ được chuyển đổi sang mục đích khác.
Tương tự tại Củ Chi, UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho huyện điều chỉnh quy hoạch chung giai đoạn 2021 - 2030 theo hướng chuyển đổi 17.000 ha đất nông nghiệp sang chức năng khác và điều chỉnh quy mô dân số huyện đến năm 2030 là 1,5 triệu dân. Ngoài việc chuyển 17.000 ha đất nông nghiệp, huyện Củ Chi cũng đang kiến nghị điều chỉnh tính chất quy hoạch của 10 phân khu ven sông Sài Gòn từ khu nông nghiệp sinh thái nhà vườn sang khu đô thị sinh thái và tăng chỉ tiêu dân số khu vực này lên 200.000 dân, tăng mật độ xây dựng lên 35 - 40% để thu hút đầu tư.
Cân nhắc các định hướng quy hoạch
Theo các chuyên gia lĩnh vực quy hoạch hạ tầng và bất động sản, việc chuyển đổi mục đích sử dụng cho hơn 26.200 ha đất nông nghiệp tại TP.HCM trong giai đoạn 2021-2025 là định hướng đúng đắn và sẽ tạo ra cú hých mạnh mẽ trong việc phát triển kinh tế các khu vực vùng ven TP.HCM trong các năm tới.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay 1 ha đất nông nghiệp tại TP.HCM mỗi năm tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị có thể tạo ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm. Ngoài ra, đối với suất đầu tư trên 1 ha đất dự án tòa nhà chung cư phức hợp tại khu trung tâm thành phố có thể lên đến trên dưới 1.000 tỷ đồng tạo ra giá trị tài sản rất cao, so với suất đầu tư trên 1 ha đất dự án nhà ở tại huyện ngoại thành. Vì vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven sẽ tạo ra nguồn lợi lớn cho việc thu ngân sách ở các địa phương, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và nâng cấp các đô thị vệ tinh.
Tuy nhiên, ở góc độ quy hoạch Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners cho rằng, TP.HCM cần cân nhắc trong việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp một cách quá nhanh chóng. Ông Sơn cho rằng, việc gấp rút chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven TP.HCM hiện nay có mục đích phục vụ nâng tầm các đô thị, chuyển đổi từ huyện lên quận. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát chặt chẽ việc “đôn” đất nông nghiệp lên thành đất ở về lâu dài sẽ tạo ra những vùng đất trũng bị ngập thường xuyên. Lúc đó, tiền ngân sách đổ vào giúp người dân tại các vùng bị ngập lụt thường xuyên do nước biển dâng, phải đầu tư làm đê bao, cầu cống… sẽ rất lớn và là gánh nặng cho địa phương. “Chính vì vậy TP.HCM nên dành ra 1/4 diện tích đất để phát triển mảng xanh, làm nông nghiệp, công viên sinh thái, hoặc trồng rừng”, ông Sơn khuyến nghị.
Ở góc độ đầu tư, các chuyên gia bất động sản cho rằng, để chuyển đổi hết hàng chục ngàn ha đất nông nghiệp trong vòng 5 năm tới, thì thách thức trong việc kêu gọi nguồn vốn ngoài ngân sách là rất lớn. Bởi hiện nay pháp lý liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập. Giá bồi thường đất nông nghiệp ở nhiều nơi thấp hơn giá thị trường nên người dân khó chấp thuận. Bên cạnh đó, việc sắp xếp quỹ đất tái định cư là khá hạn hẹp, ngân sách dùng cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không lớn nên rất khó triển khai. Chưa kể rằng, việc ồ ạt chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các vùng ven sẽ khiến giá đất tăng lên, tiềm ẩn những nguy cơ gây sốt đất cục bộ, nhiễu loạn thị trường bất động sản. Song song đó, nếu các địa phương quá sốt sắng kêu gọi nhà đầu tư vào các khu vực đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể cũng sẽ xuất hiện các trường hợp lợi ích nhóm, thâu tóm đất đai, dẫn tới những sai phạm trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang các loại đất khác.
