Thanh tra vào cuộc, nhiều người mua nhà ở xã hội đứng trước nguy cơ 'trắng tay'

Chiêu trò lách Luật, dàn dựng hồ sơ thuê mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội vốn được xem là giải pháp an cư bền vững cho người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức – những đối tượng đang cần sự hỗ trợ từ chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, không ít dự án nhà ở xã hội đã bị biến tướng, trở thành công cụ trục lợi cho một số cá nhân và đơn vị môi giới bất động sản.

Thời gian gần đây, không ít dự án đã bị thanh tra, kiểm tra về đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội. Trong đó, đa phần các hồ sơ "trót lọt" qua cửa kiểm tra của Sở Xây dựng là nhờ được môi giới tư vấn làm khống hồ sơ. Thực trạng này không chỉ làm méo mó chính sách an sinh mà còn gióng lên hồi chuông cảnh báo về những kẽ hở pháp lý cần được bịt kín nhằm bảo vệ đúng đối tượng thụ hưởng.

Điển hình, năm 2021-2022, dự án Thủ Thiêm Green House (TP Thủ Đức) từng gây xôn xao khi môi giới thản nhiên tư vấn cho khách hàng thực hiện giao dịch mua bán dù không thuộc đối tượng được thuê mua.

Thủ Thiêm Green House là dự án do UBND TP.HCM đầu tư phục vụ nhu cầu an cư cho cán bộ, công chức và người thu nhập thấp. Dự án này có tên chính thức là "Nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức", được UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư, tại Văn bản số 5152/UBND-ĐT ngày 11/12/2019. Diện tích khu đất được công nhận là 20.875m2 thuộc Cụm công nghiệp, tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần ThuThiemGroup có trách nhiệm thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của Luật nhà ở số 65/2012/QH13 và các quy định của pháp luật có liên quan, được hưởng ưu đãi của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội theo quy định.

Tại dự án Thủ Thiêm Green House xuất hiện tình trạng môi giới tư vấn cho khách mua không đúng đối tượng. Theo lời một môi giới, để có thể mua (tức ký hợp đồng thuê 50 năm) tại dự án này, khách hàng phải đáp ứng đủ 4 điều kiện: có thường trú tại TP.HCM, chưa đứng tên bất động sản tại TP.HCM, không đóng thuế TNCN hoặc đóng không thường xuyên và là công nhân viên đang làm việc thành phố Thủ Đức.

Môi giới nói rằng, khách hàng chỉ cần đáp ứng đủ 2 điều kiện chính là chưa có nhà tại TP.HCM và thu nhập dưới 132 triệu/năm (hoặc không đóng thuế), còn 2 điều kiện phụ còn lại thì đều được dịch vụ "lo tất". Khi đặt nghi vấn "trong trường hợp khách hàng không phải là công nhân ở thành phố Thủ Đức thì có mua được không", môi giới liền gợi ý về các dịch vụ có thể hỗ trợ với chi phí trọn gói là 30 triệu đồng.

Theo đó, dịch vụ này sẽ "phù phép" cho khách hàng dễ dàng sở hữu một tấm giấy xác nhận có sẵn mộc đỏ, xác nhận đang làm việc tại một trong các KCN, khu chế xuất ở thành phố Thủ Đức. Ngoài ra, trong trường hợp khách hàng thường trú tại tỉnh thành khác, nếu muốn có hồ sơ đang thường trú tại TP.HCM thì chỉ cần đóng 30 triệu đồng là hoàn tất hồ sơ trong vài ngày.

Tuy nhiên, theo thông tin từ Sở Xây dựng, dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê Thủ Thiêm Green House do Công ty cổ phần ThuThiem Group làm chủ đầu tư gồm 4 block với 1.040 căn hộ, đến cuối năm 2022 chỉ có khoảng 100 người đăng ký thuê nhà. Nhiều hồ sơ sau khi lên Sở Xây dựng thẩm định đều không đạt yêu cầu. Như vậy, khi chính quyền vào cuộc mạnh tay, những khách hàng đã được tư vấn làm khống hồ sơ sẽ mất luôn khoản tiền tư vấn hợp đồng, hoặc tiền làm hồ sơ giả đối tượng được thuê mua.

Tương tự, dự án New Lavida (Bình Dương), được giới thiệu là dự án là dự án nhà ở xã hội, với tên chính thức là dự án Nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp, do Công ty TNHH kinh doanh và phát triển nhà Toàn Thịnh Phát làm chủ đầu tư và Tập đoàn Lê Phong là đơn vị phát triển dự án.

Theo giới thiệu, dự án có tổng diện tích đất hơn 10.000m2, trong đó diện tích xây dựng nhà chung cư 4.760m2, mật độ xây dựng 46%. Diện tích còn lại xây dựng trường học, công viên cây xanh, giao thông và các tiện ích công cộng. Dự án có 80% căn hộ là nhà ở xã hội và 20% căn hộ là nhà ở thương mại.

Theo ghi nhận của PV, quy trình mua bán tại nhà ở xã hội tại dự án tiềm ẩn không ít rủi ro. Nhiều căn hộ tại đây từng được môi giới tư vấn ký kết thêm "Hợp đồng tư vấn" với mỗi hợp đồng tư vấn từ 200 - 300 triệu đồng. Một số môi giới không ngại tư vấn cho khách hàng các cách thức để "hợp thức hóa" hồ sơ, chứng minh thu nhập, tìm kiếm hợp đồng lao động thay thế với mục đích đáp ứng đủ điều kiện tham gia mua nhà ở xã hội.

Trước đó, vào tháng 5/2022, tại TP.HCM, dự án chung cư Hoa Phượng (quận 12), Sở Tài nguyên - Môi trường đã đề nghị Sở Xây dựng rà soát lại danh sách người mua nhà ở xã hội tại chung cư này. Trong đó, có nhiều căn hộ gặp vướng mắc không thể cấp sổ hồng do mua bán sai đối tượng.

Vào năm 2020, Kiểm toán Nhà nước phát hiện sai phạm tại 5 dự án nhà ở xã hội (NOXH) ở TP.HCM, với 85 trường hợp người mua hoặc thuê nhà có dấu hiệu đã sở hữu nhà ở và 64 trường hợp có giao dịch ủy quyền về NOXH. Các dự án cụ thể được đề cập bao gồm: Felix Homes (quận Gò Vấp), First Home Thạnh Lộc (quận 12), Chương Dương Home (Thủ Đức), Jamona Apartment (quận 7) và HQC Plaza (Bình Chánh).

Theo Kiểm toán Nhà nước, tại các dự án này, nhiều căn hộ NOXH đã bị rao bán công khai trên thị trường với mức giá chênh lệch từ 200 đến 600 triệu đồng, thông qua các hình thức như hợp đồng ủy quyền, vi bằng hoặc hứa mua hứa bán, dù chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Để xử lý tình trạng này, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiên quyết thu hồi các căn hộ NOXH bán sai đối tượng, đồng thời hoàn trả số tiền mua bán cho các bên liên quan. Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi bán NOXH sai đối tượng có thể bị xử phạt từ 100 đến 120 triệu đồng đối với tổ chức, và từ 50 đến 60 triệu đồng đối với cá nhân.

Còn tại Đắk Nông, tháng 3/2025, Thanh tra tỉnh đã ra quyết định thanh tra toàn diện dự án nhà ở xã hội phường Nghĩa Tân, TP Gia Nghĩa nhưng lại bán sai đối tượng. Cụ thể, Thanh tra tỉnh Đắk Nông đã yêu cầu Công ty TNHH một thành viên SEG Viet Land (chủ đầu tư) phải báo cáo toàn bộ quá trình triển khai, cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan để phục vụ công tác thanh tra. Liên quan dự án này, tháng 4/2023, cơ quan chức năng phát hiện 73 căn hộ của dự án nhà ở xã hội này đã được bán khi chưa có sự chấp thuận của cơ quan chức năng, trong đó 66 căn bị bán sai đối tượng.

Dự án khu nhà ở xã hội tại phường Nghĩa Tân được triển khai với mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp và các đối tượng ưu tiên theo quy định. Tuy nhiên nhiều trường hợp mua nhà không phải là người có khó khăn về chỗ ở, mà là người thân của lãnh đạo một số cơ quan trên địa bàn tỉnh. Sau khi vụ việc bị phát hiện, một số người đã tự nguyện trả lại nhà, nhưng vẫn còn hơn 10 trường hợp chưa được xử lý xong.

Coi chừng mất trắng vì mua nhà ở xã hội sai đối tượng

Theo Luật Nhà ở, người mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, và chỉ được mua nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về thu nhập, chỗ ở, nghề nghiệp theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít giao dịch diễn ra dưới hình thức "lách luật".

Trên thị trường đã xuất hiện tình trạng sang tay thông qua hợp đồng ủy quyền, hợp đồng tư vấn, hoặc giữ nguyên tên người mua trên hợp đồng chính nhưng thực tế người sử dụng lại khác. Hoặc tình trạng làm giả hồ sơ để xét duyệt. Để lách Luật, một số môi giới giới thiệu các đường dây cho khách hàng dàn dựng hợp đồng lao động giả, bảng lương giả, rồi "bán" lại căn hộ với giá chênh từ 100–300 triệu đồng.

Tuy nhiên, tình trạng làm giả hồ sơ như trên cũng có rủi ro nếu hồ sơ không được Sở Xây dựng xét duyệt, khách hàng sẽ mất trắng khoản tiền làm hồ sơ "khống". Còn trong trường hợp "trót lọt", khi có thanh tra, kiểm tra, căn hộ cũng sẽ không được cấp sổ hồng hoặc bị thu hồi để bán lại đúng đối tượng được thuê mua.

Tình trạng mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng từng bị xử lý nghiêm tại Bình Dương và Đồng Nai trong giai đoạn 2022–2023. Nhiều cá nhân mua nhà ở xã hội sai quy định đã bị thu hồi căn hộ; một số chủ đầu tư và cán bộ xét duyệt cũng bị xem xét trách nhiệm.

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đề nghị cán bộ, công chức, viên chức… đã mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP.Biên Hòa, nếu không có nhu cầu sử dụng thì nhanh chóng trả lại. Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cũng vừa lập đoàn kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng, thuê, thuê mua và mua NOXH tại các dự án trên địa bàn TP. Biên Hòa.

Theo đó, khi tiến hành kiểm tra tại dự án NOXH A6-A7 do Công ty CP Kinh doanh nhà Đồng Nai quản lý, vận hành, đoàn kiểm tra phát hiện có một số trường hợp sử dụng không đúng đối tượng, để đồ lấn chiếm hành lang, không gian sử dụng chung ảnh hưởng phòng cháy chữa cháy (PCCC). Một số trường hợp đã trả lại nhà và căn hộ đang để trống không sử dụng. Một số hộ báo vắng nhà, đoàn đề nghị chủ đầu tư tiếp tục rà soát, kiểm tra để báo cáo về đoàn.

Quá trình kiểm tra, đoàn cũng nhắc nhở, khuyến cáo người dân sinh sống tại dự án chấp hành đúng quy định pháp luật về NOXH, không cho thuê lại; nếu không có nhu cầu thì đề nghị trả lại nhà thuê để bố trí chỗ ở cho đối tượng có nhu cầu. Đối với ban quản lý chung cư, chủ đầu tư dự án thì tuân thủ quy định về quản lý vận hành, quy định PCCC.

Cùng thời điểm, Thanh tra Sở Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục kiểm tra thêm 3 dự án NOXH khác tại TP. Biên Hòa nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án NOXH; bảo đảm công tác quản lý nhà nước trong thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng, thuê, thuê mua và NOXH.

Theo chuyên gia, nhà ở xã hội không phải là kênh đầu tư hay cơ hội đầu cơ. Nếu không siết lại quy trình xét duyệt và xử lý nghiêm các sai phạm, chính sách an sinh này sẽ tiếp tục bị lợi dụng, gây bất công cho những người thật sự có nhu cầu. Quan trọng hơn, việc mua bán nhà ở xã hội sai quy định không chỉ dẫn đến rủi ro mất tiền mà còn tiềm ẩn tranh chấp pháp lý kéo dài mà người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người dân.

Từ những sai phạm đã và đang bị phanh phui tại hàng loạt dự án nhà ở xã hội trên cả nước, có thể thấy rõ một thực trạng đáng lo ngại: chính sách an sinh nhân văn đang bị bóp méo bởi các hành vi trục lợi, lách luật và buông lỏng quản lý. Việc người không đủ điều kiện vẫn mua được NOXH thông qua các “dịch vụ làm hồ sơ trọn gói” không chỉ khiến người thực sự có nhu cầu mất cơ hội an cư, mà còn tạo nên những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng về sau. Nhiều người dân nhẹ dạ, cả tin đã trở thành nạn nhân của các giao dịch sai quy định, đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản và không được pháp luật bảo vệ.

Để ngăn chặn tình trạng này, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, xử lý nghiêm minh cả bên mua, bên môi giới lẫn chủ đầu tư vi phạm. Đồng thời, người dân cũng cần nâng cao nhận thức, hiểu rõ quy định pháp luật về nhà ở xã hội, tránh vì lòng tin mù quáng mà đánh đổi cả gia sản.