Tháo gỡ "điểm nghẽn" pháp lý gây cản trở sự phát triển thị trường bất động sản du lịch Việt Nam

Tiềm năng tăng trưởng, phát triển du lịch của Việt Nam khiến cho phân khúc bất động du lịch luôn có sức hút mạnh, tuy nhiên hành lang pháp lý chưa hoàn thiện đã và đang gây ra lực cản cho sự phát triển của phân khúc này. Bài viết tập trung vào việc đánh giá sản phẩm của phân khúc bất động sản du lịch, thiếu hành lang pháp lý cho sản phẩm này và đề xuất hoàn thiện quy định pháp lý để phục vụ cho việc tạo tiền đề cho thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19.

Trước năm 2020, tỷ lệ đóng góp trực tiếp của lĩnh vực du lịch vào GDP liên tục tăng qua các năm. Nếu như năm 2015 đóng góp của lĩnh vực du dịch vào GDP chỉ đạt 6,3 thì năm 2019 trước khi Đại dịch Covid-19 bùng phát là 9,2% GDP với tổng thu là 755 nghìn tỷ đồng (tương đương 32,8 tỷ USD).

Tiềm năng tăng trưởng lĩnh vực du lịch nội địa, cũng như quốc tế còn rất lớn, thực tế số liệu 05 năm gần nhất khi chưa có Đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ ràng. Từ tiềm năng tăng trưởng của ngành du lịch, những chính sách hấp dẫn như cam kết lợi nhuận, các sản phẩm bất động sản du lịch đã có thời điểm tạo nên hiệu ứng đặc biệt lớn tại thị trường bất động sản giai đoạn 2015 - 2018.

Tuy nhiên, cú sốc khi một dự án bất động sản du lịch từ chối trả lợi nhuận cam kết, những vướng mắc về chính sách pháp luật, hành lang pháp lý không đầy đủ và đặc biệt là Đại dịch Covid-19 khiến cho thị trường bất động sản du lịch trầm lắng, khiến cho Nhà đầu tư sản phẩm này quan ngại cho một kế hoạch kinh doanh không thành công. Vậy thị trường bất động sản du lịch có còn hấp dẫn? Hành lang pháp lý có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản này?

Theo nhận định của tác giả câu trả lời là có. Thời điểm hiện tại, lĩnh vực hàng không, du lịch, bất động sản du lịch đã và đang là những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch Covid-19, chính sách hạn chế đi lại của Chính phủ. Thanh khoản cùng giá trị bất động sản sụt giảm, nguồn cung hạn chế khi các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đều đang hết sức thận trọng với những diễn biến khó lường của tình hình dịch bệnh, biến chủng mới, tác dụng không đạt kỳ vọng của vắc xin. Khảo sát thực tế với từ khóa “bán cắt lỗ condotel” trên Google thu về 76.100 kết quả trong 0,57 giây, mức cắt lỗ đang được giao từ 10 - 30% giá trị căn hộ cho thấy tâm lý bi quan của các nhà đầu tư đang hiện hữu.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 tại TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Việt Nam, Condotel chịu tác động nặng nề nhất trong đợt cao điểm phong tỏa phòng chống Covid-19 vừa rồi khi không có dự án mới nào được mở bán, thị trường khan hiếm nguồn cung khi sản phẩm mới bán mới là 0, thanh khoản ở thị trường thứ cấp đạt 92 căn - chỉ đạt gần 10% so với quý II/2021.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung và mức tiêu thụ trong Quý III tăng nhẹ, tuy nhiên nhu cầu của toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp khi nhiều dự án biệt thự biển đã đóng giỏ hàng trong suốt Quý III/2021 và không ghi nhận phát sinh giao dịch, phân khúc thị trường này ghi nhận khoảng 1.389 căn tồn kho (chiếm 84% nguồn cung toàn thị trường biệt thự biển).

Rõ ràng, trong ngắn hạn chúng ta đều thấy bức tranh không mấy sáng sủa cho thị trường bất động sản du lịch, tâm lý thiếu tích cực đến từ chủ đầu tư khi thận trong việc tạo nguồn cung, nhà đầu tư lướt sóng mong muốn bán tháo, còn nhà đầu tư mới thì chưa sẵn sàng tham gia thị trường khi lượng giao dịch thành công không cao.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Tác giả, trong trung và dài hạn thì thị trường bất động sản du lịch sẽ sớm hồi phục, hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Tác giả cho rằng những lý do dưới đây có thể lý giải cho nhận định của mình.

Thứ nhất, chính sách hồi phục du lịch sau Đại dịch Covid-19

Ý thức được mức độ ảnh hưởng đặc biệt nghiêm trọng của Đại dịch Covid-19 đối với lĩnh vực chiếm đến gần 10% GDP (năm 2019) của cả nước, hàng loạt các chính sách, chương trình chuẩn bị cho phục hồi lĩnh vực du lịch sau đại dịch được áp dụng rộng khắp trên phạm vi cả nước, cũng như tại từng địa phương.

Ngày 28/9/2021, Hiệp hội du lịch Việt Nam phát động trực tuyến Chương trình “Khôi phục du lịch nội địa toàn quốc” với định hướng phát triển du lịch trong trạng thái “sống chung với Covid-19”, hay như Sở Du lịch TP.HCM đã phối hợp với các đơn vị lữ hành tại thành phố xây dựng 2 chương trình tour thử nghiệm “Cần Giờ - Thiên nhiên tươi đẹp” và “Hành trình xanh về vùng Ðất Thép”, sau khi các huyện Cần Giờ và Củ Chi xác định là “vùng xanh” kiểm soát được dịch Covid-19. Đối với du khách quốc tế, ngày 05/11/2021, Thứ trưởng Bộ Văn hóa  - Thể thao và Du lịch Đoàn Văn Việt đã ký ban hành Văn bản Hướng dẫn tạm thời thí điểm đón khách du lịch quốc tế đến Việt Nam.

Với những hướng dẫn chi tiết, thuận lợi cho du khách. Theo đó, từ tháng 11/2021, du khách quốc tế có thể đến các Cơ sở dịch vụ du lịch được lựa chọn tại Thành phố Phú Quốc, Khánh Hòa, Quảng Nam, Đà Nẵng, Quảng Ninh tại các địa điểm được công bố công khai để du lịch. Có thể thấy, các chính sách được thực hiện đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, tại từng địa phương đều theo xu hướng khôi phục, phát triển lĩnh vực du lịch trong trạng thái sống chung với Covid-19, du lịch đảm bảo an toàn theo hướng dẫn của Bộ Y Tế về phòng chống dịch.

Từ những chính sách hồi phục lĩnh vực du lịch, thị trường bất động sản du lịch dần sẽ lấy lại niềm tin cho cả Chủ đầu tư, Nhà đầu tư khi các chính sách mở cửa thị trường du lịch được xây dựng rõ ràng, lộ trình theo từng giai đoạn từ thí điểm cho đến khi mở cửa lại hoàn toàn. Nhận định của cá nhân tác giả, người dân Việt Nam cũng như thế giới sau khi trải qua thời gian tương đối dài bị hạn chế đi lại, nhu cầu du lịch bị tiết giảm tối đa sẽ như cái lò xo bị nén lâu ngày, khi được mở cửa lại và cảm thấy an toàn thì chắc chắn sẽ tạo sóng trong lĩnh vực du lịch. Và đương nhiên, khi thị trường du lịch hồi phục trở lại thì thị trường bất động sản du lịch có thể phá băng, hồi phục và tăng trưởng.

Thứ hai, tiềm năng tăng trưởng trong lĩnh vực du lịch

Dư địa tăng trưởng trong lĩnh vực du lịch đã tằng là một trong những yếu tố tạo nên “cơn sốt” bất động sản du lịch giai đoạn 2015 - 2018, Tác giả thấy rằng vẫn cần phải nhắc lại yếu tố này như một trong những động lực quan trọng để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản du lịch.

Việt Nam là một quốc gia sở hữu đường biển dài, nhiều bãi biển đẹp so với các quốc gia trong khu vực, các danh lam, thắng cảnh được các quốc gia trên thế giới ghi nhận, đặc biệt chúng ta có môi trường chính trị, xã hội ổn định, an toàn sẽ là điểm đến lý tưởng cho du khách quốc tế. Tác giả cho rằng với việc các thương hiệu khách sạn uy tín xuất hiện ở Việt Nam, chất lượng phục vụ của các thương hiệu Khách sạn, lữ hành ngày càng tăng sẽ biến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong tương lai không xa. Và đương nhiên, khi lượng cầu về du lịch tăng mạnh thì sẽ tác động đến thị trường bất động sản du lịch, Nhà đầu tư chỉ có thể an tâm đầu tư khi triển vọng phát triển du lịch vẫn còn.

Thứ ba, thị giá bất động sản du lịch

So sánh thị giá bất động nghỉ dưỡng thời điểm hiện tại với giai đoạn 2015 -  2018, Tác giả nhận thấy thị giá bất động sản du lịch đang được “chiết khấu” từ 10 - 30%. Với tiềm năng tăng trưởng ngành du lịch lớn, thị trường bất động sản du lịch sẽ sớm hồi phục trong tương lai không xa. Do đó, thị giá bất động du lịch ở thời điểm hiện tại được cho là tốt để đầu tư trong trung, dài hạn.

Thứ tư, nỗ lực của Cơ quan lập pháp trong hoàn thiện hành lang pháp lý

Thời điểm hiện tại, không có những quy định pháp lý thật sự rõ ràng đối với bất động sản du lịch. Trong suốt quá trình phát triển bất động sản du lịch, các Chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch đều buộc phải vận dụng quy định hiện có để áp dụng tương tự đối với sản phẩm này, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Đất đai được vận dụng tương tự để phục vụ cho việc đầu tư, tạo lập, phát triển và phân phối cả sản phẩm hình thành từ Dự án. Đâu đó, một số địa phương còn “sáng tạo” ra những thuật ngữ pháp lý mới như “đất ở không hình thành đơn vị ở” để hỗ trợ, tạo điều kiện cho các Chủ đầu tư trong quá trình phát triển Dự án. Như vậy, một điều khá rõ ràng là chúng ta đã và đang thiếu hành lang pháp lý đồng bộ, hoàn chỉnh cho việc phát triển sản phẩm này

Quan sát chính sách xây dựng pháp luật trong mấy năm gần đây, Tác giả nhận thấy quyết tâm của Cơ quan lập pháp trong việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp lý cho lĩnh vực bất động sản du lịch. Có thể kể đến như nỗ lực sửa đổi Luật Đất đai đối với chế độ sử dụng đất của dự án bất động sản du lịch, hay Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐ hướng dẫn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Căn hộ Condotel. Chính những nỗ lực này của Cơ quan lập pháp sẽ tạo niềm tin cho Chủ Đầu tư, Nhà đầu tư vào hoàn thiện chính sách, hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, từ đó tạo “cú hích” cho việc thị trường bất động sản du lịch.

Không thể phủ nhận những nỗ lực của Cơ quan lập pháp trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, tuy nhiên, hàng lang pháp lý cho lĩnh vực này vẫn còn nhiều vấn đề cần hoàn thiện. Trong bối cảnh hiện nay, khi đại dịch Covid-19 tác động tiêu cực đến toàn bộ nên kinh tế, Nhà đầu tư vừa lo ngại rủi ro, vừa cẩn trọng hơn trong việc ưu tiên lựa chọn đối tượng để đầu tư sinh lời. Khi đặt lên bàn cân với các loại hình khác, sự “chông chênh” của hành lang pháp lý là một trong những yếu tố khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch rơi vào thế yếu.

Vấn đề pháp lý nan giải nhất đối với bất động sản du lịch là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mặc cho văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định “trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận hiện nay còn gặp rất nhiều khó khăn. Bản thân Văn bản này không nêu đầy đủ các sản phẩm bất động sản du lịch, cũng như không có các quy định liên quan đến viêc phân định phần sở hữu chung, riêng làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận. Rõ ràng, đối với tài sản có giá trị lớn là bất động sản, việc chưa thực sự rõ ràng, minh thị về việc có hay không được cấp Giấy chứng nhận là một vấn đề cực lớn đối với Nhà đầu tư trước khi mua sản phẩm.

Tiếp theo, còn hàng loạt các vấn đề pháp lý còn bỏ ngỏ đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như điều kiện huy động vốn, bão lãnh tiến độ, điều kiện chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán, cơ chế quản lý, vận hành sau khi đi vào hoạt động, cơ chế phân chia lợi nhuận hay khoản lợi nhuận cam kết … chưa có hành lang pháp lý điều chỉnh. Từ đó, tạo nên việc áp dụng pháp luật thiếu nhất quán, đồng bộ và đặc biệt tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp giữa các Chủ đầu tư và Khách hàng.

Với hàng loạt các vấn đề pháp lý không đầy đủ, không rõ ràng đối với bất động sản du lịch, việc hoàn thiện khung pháp lý đối với phân khúc này là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch.

Trên thực tế, phân khúc bất động sản du lịch nói riêng đã chịu tác động bởi các chính sách từ trước cả thời điểm Đại dịch Covid-19 bùng phát. Khi Đại dịch Covid-19 bùng phát thì phân khúc này bị “ảnh hưởng kép” bởi cả hành lang pháp lý và thị trường.

Theo đó, việc hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng là hướng đi bảo đảm sự phát triển của bất động sản du lịch, trước mắt trong phạm vi bài viết này, tác giả đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Thứ nhất, “định danh” bất động sản du lịch trong các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định

Việc định danh không chỉ dừng lại ở những định nghĩa về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, … mà còn phải bổ sung được các quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong việc cấp phép, đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là yếu tố then chốt tạo điều kiện thuận lợi cho các Chủ đầu tư vực dậy hậu Covid-19.

Cụ thể: Trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý thực hiện dự án, việc có những quy định pháp luật hướng dẫn riêng biệt cho loại hình bất động sản đặc biệt này sẽ đảm bảo được tính “quy chuẩn chung” đồng thời giúp doanh nghiệp rút ngắn được thời gian hoàn thiện hồ sơ, sớm tập trung vào quá trình xây dựng và phát triển dự án.

Thứ hai, hoàn thiện quy định về việc bán, chuyển nhượng bất động sản du lịch hình thành trong tương lai

Tương tự như những sản phẩm bất động sản khác, như một lẽ tất yếu Chủ Đầu tư Dự án bất động sản du lịch cũng huy động vốn từ Khách hàng để tạo lập bất động sản. Nếu như ở phân khúc bất động sản để ở, quy định về điều kiện huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai khá chi tiết về pháp lý, tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng … thì phân khúc bất động sản nghĩ dưỡng lại không có những quy định này.

Việc thiếu hành lang pháp lý dẫn đến câu chuyện cách quản lý không đồng nhất giữa các địa phương, hiểu và vận dụng pháp luật khác nhau giữa các Chủ đầu tư cho cùng một sản phẩm. Do đó, Tác giả cho rằng cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp lý về điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm này.

Bên cạnh đó, cần thiết cũng phải bổ sung quy định liên quan đến chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán đối với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, khi không có quy định rõ ràng sẽ gây khó khăn cho cả Chủ đầu tư, Văn phòng công chứng và Bên mua/Bên bán trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng này.

Thứ ba, bổ sung quy định về Quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài.

Thời điểm hiện tại, Việt Nam cũng được nhiều người nước ngoài lựa chọn làm nơi để sinh sống và làm việc. Nếu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đều có hành lang pháp lý cho việc ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì đối với phân khúc bất động sản du lịch lại chưa có quy định này. Do vậy, việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ phát huy được tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ làm tăng trưởng nền kinh tế mà còn là một trong những giải pháp “giảm sốc” thu hút được lượng lớn khách hàng là người nước ngoài cho các doanh nghiệp bất động sản du lịch ở Việt Nam.

Tác giả đề xuất bổ sung quy định về quyền được mua bất động sản du lịch của người nước ngoài. Đồng thời, cũng cần phải sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,… nhằm bảo đảm định hướng doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định pháp luật, mở rộng được thị trường, tăng cơ hội phát triển trong thời kỳ hậu Covid -19 nhưng vẫn đảm bảo được yếu tố quản lý, vận hành theo khuôn khổ pháp lý chung.

Thứ tư, hoàn thiện quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch

Mặc dù Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch theo hướng “chứng nhận sở hữu công trình xây dựng”, tuy nhiên để triển khai trên thực tế còn gặp rất nhiều khó khăn như việc xác định sở hữu chung/riêng trong tòa nhà, tính đa dạng của các sản phẩm bất động sản du lịch…

Do đó, tác giả cho rằng cần có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch cho căn hộ du lịch tương tự nhà nhà chung cư trong các dự án nhà ở, các sản phẩm bất động sản du lịch khác tương tự như các sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Tác giả tin rằng, khi giải quyết dứt điểm được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch sẽ giải tỏa được nỗi lo lớn nhất về việc sở hữu sản phẩm cho các Nhà đầu tư, từ đó, thúc đẩy dòng tiền vào sản phẩm bất động sản du lịch.

Thứ năm, hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành dự án bất động sản du lịch

Ta cần nhìn nhận các sản phẩm bất động sản du lịch đã có từ rất lâu trên thế giới, việc du nhập vào Việt Nam là một điều tất yếu trong nền kinh tế mở như hiện nay. Tuy nhiên, khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực này còn khá nhiều từ khi cấp phép đầu tư, bán hàng, triển khai xây dựng cho đến khi đưa dự án vào quản lý, vận hành. Để tập trung nguồn lực tài chính, con người cho việc phục hồi bất động sản du lịch, tác giả cho rằng cần hạn chế những tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành dự án bất động sản du lịch sau này.

Điển hình như quy định về thu, quản lý kinh phí bảo trì đối với sản phẩm bất động sản du lịch cần được hoàn thiện cơ chế thu, mức thu, chi, quản lý và sử dụng tương tự như đối với căn hộ chung cư, các quy định về quản lý, vận hành để đảm bảo tính đồng bộ trong cùng một dự án du lịch (đặc biệt đối với Condotel), nhất là đối với những dự án mà các chủ sở hữu tự vận hành căn hộ của riêng mình.

Kết luận

Thị trường bất động du lịch chịu nhiều ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, tuy nhiên, khả năng phục hồi và tăng trưởng trong trung, dài hạn của thị trường bất động sản du lịch theo đánh giá của Tác giả là có. Miếng bánh thị phần trong phân khúc bất động sản du lịch vẫn còn hấp dẫn đối với Nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, khi đại dịch Covid-19 dần được khống chế, vẫn còn đó “lực cản” về thiếu hành lang pháp lý khiến cho bất động sản du lịch chưa thể bứt phá được, tác giả kỳ vọng tại kỳ họp Quốc hội năm 2022 sẽ có những điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp lý để tạo môi trường pháp lý minh bạch, rõ ràng, an toàn, thuận tiện cho cả chủ đầu tư và khách hàng trong phân khúc bất động sản du lịch./.