Tháo gỡ “nút thắt” cho doanh nghiệp bất động sản từ việc sửa đổi Luật Đất đai

Luật sư Đặng Văn Cường - Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội

Thứ Tư, 08/12/2021 - 06:06

Thị trường bất động sản vốn chuyển động không ngừng, song những quy định của Luật Đất đai 2013 lại còn nhiều bất cập, chậm cải tiến dẫn đến tình trạng "luật một nơi, thị trường một nơi" suốt nhiều năm nay.

****

Thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển được một thời gian khá dài, trải qua không ít những thay đổi, thăng trầm. Dù còn nhiều khó khăn, thách thức và đầy biến động nhưng nhìn chung, toàn cảnh thị trường bất động sản thời gian qua phát triển khá ổn định, lành mạnh, hình thức chuyên nghiệp hơn và đang dần thể hiện được vai trò quan trọng trong nền kinh tế đất nước, đồng thời là động lực cho sự phát triển của các ngành nghề khác.

Tuy nhiên giai đoạn từ năm 2018 đến nay, sức mua thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm. Nguyên nhân của tình trạng này có thể do các ngân hàng siết tín dụng; yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án…; sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án; sự xuất hiện những vụ bê bối của các công ty bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến tâm lý, hành vi của người mua và ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đến sự phát triển kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng.

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn bủa vây. (Ảnh minh hoạ)

Song có thể nói, nguyên nhân hàng đầu dẫn đến những khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua là do hành lang pháp lý chưa được gỡ bỏ, còn nhiều bất cập; hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ, nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và chưa theo kịp xu thế phát triển bất động sản. Những quy định pháp luật từ đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản… đang có những chồng chéo với quy định của Luật Đất đai 2013; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Ngay từ Nghị quyết số 10/NQ-TW ngày 3/6/2017 của Ban chấp hành Trung ương tại Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng đã đặt ra nhiệm vụ: Xoá bỏ các rào cản, chính sách, các biện pháp hành chính can thiệp trực tiếp vào thị trường và sản xuất kinh doanh tạo ra bất bình đẳng trong tiếp cận nguồn lực xã hội, trọng tâm là vốn và đất đai; khẩn trương hoàn thiện pháp luật về đất đai, tài nguyên và môi trường, tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tư nhân tiếp cận thị trường đất đai, tài nguyên một cách minh bạch, bình đẳng theo cơ chế thị trường. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan để bảo đảm quyền sử dụng đất thực sự là tài sản được chuyển nhượng, giao dịch, thế chấp cho các nghĩa vụ dân sự, kinh tế, để các tổ chức, cá nhân được thuê đất, giao đất lâu dài với quy mô phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Do đó từ cuối năm 2017, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên thời gian qua, quá trình nghiên cứu, sửa đổi Luật này vẫn đang được tiến hành và trong quá trình chờ đợi hoàn thiện luật.

Một vấn đề nữa là những khó khăn từ thủ tục hành chính và sức ép từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án còn chậm, nhiều khi bị tạm dừng, việc tiếp cận của doanh nghiệp bất động sản đối với thông tin về quy hoạch còn khó khăn dẫn đến nhiều dự án chậm triển khai, nguồn cung giảm, khó thu hút đầu tư. Bên cạnh sự sụt giảm về quy mô thì thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất ổn định, điển hình là tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát, dự án chậm tiến độ, thiếu đồng bộ gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Ngoài ra, một nguyên nhân rất đáng lưu tâm đó là sự thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và tính minh bạch của thị trường chưa cao. Điều này gây cản trở cho chính nhà đầu tư trong nước và quá trình đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Chúng ta vẫn chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin thống kê về quy hoạch sử dụng đất, việc đăng ký và thực hiện các giao dịch bất động sản trong khi thị trường ngày càng đa dạng các loại hình mới.

Sự trầm lắng và khó khăn của thị trường bất động sản kéo dài từ năm 2018 đến nay, và đặc biệt năm 2020 - 2021 khi chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 kéo theo sự sụt giảm nghiêm trọng của nhiều ngành kinh tế, trong đó có ngành bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch. Dịch bệnh kéo dài làm giảm dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước khiến thị trường bất động sản kém sôi động. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Trong năm 2020, công suất thuê phòng khách sạn chỉ đạt khoảng 30 - 40%; giá cho thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng giảm nhiều, chỉ đạt khoảng 40% so với năm 2019 và theo tổng hợp số liệu của các địa phương có báo cáo cho thấy, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý IV/2020 giảm, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán chỉ bằng khoảng 76% so với quý trước, nguồn cung nhà ở cũng có xu hướng giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Đánh giá về tác động của dịch bệnh, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, còn quá sớm để đánh giá hết tác động của đợt bùng phát dịch lần này đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Đính vẫn nhìn nhận, sự bùng phát của dịch Covid-19 lần thứ 4 ảnh hưởng mạnh hơn so với các lần trước, trở thành cú đấm thứ hai đối với thị trường bất động sản.

Ngoài những tác động từ đại dịch, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2021, thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức. Mặc dù cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký, ban hành Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, nhưng thực tế những sửa đổi này chưa giải quyết triệt để các vấn đề tồn đọng. Đây là vấn đề tính pháp lý của thị trường. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với những sản phẩm mới như condotel, shophouse... chưa có được giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu chỉ 50 năm, khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của những doanh nghiệp lớn là chính, nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà.

Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013, là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi có mâu thuẫn thì việc áp dụng sẽ rất khó khăn vì không biết nên áp dụng theo quy định nào, hoặc sẽ tùy nghi áp dụng quy định nào cũng được. Xung đột pháp luật cũng là cơ hội phát sinh tham nhũng, tiêu cực.

Một số điểm xung đột, chồng chéo có thể kể đến như: Xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư; xung đột về thời điểm lập báo cáo đánh giá tác động môi trường giữa Luật Đầu tư và Luật Bảo vệ môi trường; xung đột về thời điểm cấp Giấy phép quy hoạch giữa Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư…

Ngoài ra còn nhiều xung đột khác, chủ yếu liên quan đến lĩnh vực đất đai, đầu tư, bất động sản như về phê duyệt quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ giữa Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở; không thống nhất về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai; quy định ngược nhau về việc bố trí khu nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư; không tương thích về quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự;…

Nhìn chung, các xung đột, chồng chéo này đã tạo ra nhiều cản trở, hạn chế trong quá trình thực thi trên thực tế, phát sinh chi phí lớn và rủi ro cao, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Xung đột này đã tạo ra thực tiễn thực thi rất khác nhau giữa các địa phương. Nó cũng là cơ hội phát sinh các nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện dự án. Bên cạnh đó, những kẽ hở trong các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai cũng tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm như hạ giá nhà đất để “né” thuế; găm thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 đang tồn tại những bất cập, hạn chế mà cần thiết phải sớm sửa đổi như: Một số nội dung quy định của Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với thực tiễn triển khai, có một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh, còn nhiều rào cản cho sự phát triển kinh tế trong đó có thị trường bất động sản; việc tổ chức thi hành pháp luật còn hạn chế; nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra; hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp; tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến; khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ lớn, là nguy cơ gây ra những bất ổn trong xã hội; khó khăn trong công tác giao đất và thuê đất trực tiếp từ nhà nước, khó khăn trong việc tiếp cận và thực thi pháp luật về đất đai.

Thị trường bđs — Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013. (Ảnh minh hoạ)

Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất và các thông tin đăng ký quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam còn gặp rất nhiều khó khăn. Các thông tin này thường không được công khai mà doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư phải dựa vào mối quan hệ cá nhân hoặc mối quan hệ không chính thống. Trong khi tại các nước phát triển thì dữ liệu tra cứu, kênh thông tin tra cứu các thông tin về bất động sản là công khai, tạo cơ sở thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta cũng hay thay đổi, có những dự án lớn mặc dù đã bỏ ra một chi phí khổng lồ đầu tư ban đầu và xin cấp phép dự án nhưng vẫn không thể triển khai. Trong khi đó, thủ tục hành chính về việc cấp phép, phê duyệt, đầu tư dự án còn phiền hà, phức tạp. Việc cạnh trạnh không lành mạnh của các dự án ma, dự án ảo cũng làm ảnh hưởng đến uy tín của các doanh nghiệp bất động sản chính thống.

Đối với việc định giá đất, hiện nay khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai. Hiện nay chúng ta có nhiều phương pháp định giá đất (phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư) nhưng phương pháp nào cũng còn hạn chế, bất cập dẫn tới việc thất thu ngân sách Nhà nước. Với mỗi phương pháp định giá khác nhau lại cho ra một mức giá khác nhau, do đó việc bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát lãng phí tài sản đất đai là có thể diễn ra ở nhiều nơi.

Tình trạng “chảy máu” đất công (đất công được giao cho tư nhân với giá bèo, gây thất thoát ngân sách); thực tế ách tắc trong giải phóng mặt bằng khiến dự án giậm chân tại chỗ, ứ đọng nhiều năm hay việc khiếu kiện đất đai ngày càng gia tăng với diễn biến phức tạp… tất cả đều bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch về giá đất khi thực hiện thanh toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, định giá đất chưa đúng với giá trị thực tế.

Vấn đề định giá đất có ý nghĩa trong việc xác định giá đất bồi thường cho người dân khi thu hồi đất; giá đất khi thực hiện các dự án BT… Việc giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ có thể tạo điều kiện cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Bên cạnh đó, việc không cho doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất là đang đi ngược xu thế thị trường. Về nguyên tắc, Nhà nước chỉ bồi thường những dự án có mục tiêu công cộng, lợi ích quốc gia… còn những dự án kinh doanh thì nhà đầu tư phải thỏa thuận chuyển nhượng đất của người dân mới phù hợp với cơ chế thị trường.

Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức xúc. Chủ đầu tư xin triển khai dự án 10ha, nhưng chỉ một vài hộ dân chưa thỏa thuận được giải phóng mặt bằng cũng khiến dự án bị đình trệ kéo dài.

Ngoài ra, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp, phải là xã viên hợp tác xã thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư bất động sản nông nghiệp.

Những bất cập như trên khiến chính các cơ quan quản lý gặp khó trong tổ chức triển khai thực hiện các quy định về tiếp cận đất đai. Đồng thời, những rào cản về thủ tục, những yêu cầu chồng chéo, hay những mâu thuẫn, khác biệt giữa luật với các thông tư hướng dẫn thực hiện, giữa văn bản của cấp trên và cấp dưới… cũng đang cản trở việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

Chính sách pháp luật đất đai hiện tại cũng chưa theo kịp sự phát triển của du lịch với các phân khúc du lịch kiểu mới như condotel, officetel, shophouse… hay các khu dự trữ sinh quyển, khu bảo tồn đa dạng sinh học. Chính vì chưa có những quy định rõ ràng, thống nhất nên mỗi nơi lại áp dụng một quy định riêng, gây khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản, kìm hãm sự phát triển của du lịch.

Như vậy, rõ ràng còn quá nhiều bất cập trong các quy định pháp luật về thị trường bất động sản, nổi bật nhất là Luật Đất đai 2013. Vì vậy, đã đến lúc cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 giúp "cởi trói" thị trường bất động sản.

Đã có nhiều ý kiến của các chuyên gia trong ngành và các cơ quan chức năng về việc cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

“Luật đất đai đang chứa nhiều mâu thuẫn xã hội, phải là luật đầu tiên được sửa trong nhiệm kỳ mới” là ý kiến của TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng: “Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật nói chung, kể cả từ Hiến pháp cho tới các luật tiếp theo như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản…, có nhiều ràng buộc gây bất lợi cho thị trường bất động sản”.

“Luật Đất đai 2013 có những vấn đề cần sửa ngay, đặc biệt là quy định về giá đất, về minh bạch thông tin...” là quan điểm của ông Nguyễn Văn Hiển, Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội). Bên cạnh đó còn rất nhiều ý kiến khác về việc cần thiết sửa đổi Luật Đất đai 2013 của các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Thực tế, trong những năm qua, Quốc hội cũng đã thông qua nhiều đạo luật có nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai như Bộ luật Dân sự; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Nhà ở; Luật Tín ngưỡng, tôn giáo; Luật Quy hoạch; Luật Lâm nghiệp cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, hoàn thiện Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Do đó việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 là hết sức cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

Tôi cho rằng sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần tập trung những vấn đề sau:

Thứ nhất, tập trung nghiên cứu hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Trong đó, cần nghiêm túc hoạch định, xây dựng chính sách đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường hiện tại, có một khung pháp lý thống nhất, ổn định về đất đai; khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan, nhằm tạo tiền đề cho các tổ chức, nhà đầu tư phát triển kinh tế.

Cần tổng kết, đánh giá, rút kinh nghiệm về quá trình thực hiện Luật Đất đai 2013 để đưa ra những nội dung, chính sách sửa đổi phù hợp, đặc biệt cần tập trung sửa đổi các vấn đề; các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng và việc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; việc xây dựng khung giá đất theo giá thửa đất chuẩn của vùng giá trị; đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững; hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế như vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng; có thể nghiên cứu xây dựng cơ quan định giá đất độc lập.

Ngoài ra, cần nghiên cứu bổ sung những quy định, hành lang pháp lý điều chỉnh những loại hình kinh doanh bất động sản mới đang nở rộ thời gian gần đây như căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)…

Thứ hai, cần tăng cường thông tin, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin về việc sửa đổi Luật Đất đai trên các trang thông tin điện tử của các cơ quan có thẩm quyền để xin ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư về việc sửa đổi Luật Đất đai. Việc công bố, công khai ý kiến đóng góp và tiếp thu, giải trình các ý kiến đóng góp, khuyến khích và tạo điều kiện cho cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia phản biện xã hội đối với chính sách, pháp luật về đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật.

Thứ ba, với xu hướng toàn cầu hóa và cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư dẫn đến sự hình thành xã hội công nghệ thông tin thì việc sửa đổi Luật Đất đai cũng cần phải quan tâm đến chính sách ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý, sử dụng đất đai. Đơn cử như về nội dung sửa đổi quy định về định giá đất, bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính vào công tác định giá. Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất hàng loạt.

Ngoài ra việc quy hoạch ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý thủ tục hành chính về đất đai; giảm thiểu các thủ tục rườm rà, phức tạp; tối ưu hóa thủ tục; nâng cao vai trò giám sát của người dân cũng rất cần thiết. Để thực hiện được điều này cần phải có sự đầu tư đúng mức cho máy móc, trang thiết bị, cũng như đào tạo, nâng cao trình độ kỹ thuật cho bộ máy cán bộ quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương.

Thực tế sự kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi là rất lớn, với mong muốn đạo luật đất đai khi sửa đổi sẽ đáp ứng yêu cầu về tính ổn định, khả thi, toàn diện, giải quyết được hết những khó khăn, vướng mắc, mâu thuẫn, xung đột hiện tại, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội theo định hướng thị trường xã hội chủ nghĩa, đồng thời cũng phải theo kịp xu thế phát triển của kinh tế - xã hội, dự đoán, dự báo được thực tiễn tình hình phát triển của đất nước và thế giới trong tương lai.

Luật Đất đai mới vừa phải giải quyết được vấn đề tồn đọng, vừa phải tạo ra được hành lang pháp lý giải quyết những vấn đề có thể xảy ra trong tương lai, vừa phải phù hợp với nền kinh tế - xã hội của nội tại đất nước, vừa phải nằm trong khuôn khổ sự phát triển của khu vực, châu lục và cũng không được rời xa sự phát triển của thế giới.

Luật Đất đai là một đạo luật đồ sộ, có liên quan và cũng ảnh hưởng đến nhiều đạo luật khác, do đó ngoài vấn đề giải quyết được những bất cập của Luật Đất đai thì đồng thời còn phải phù hợp, hài hòa, thống nhất với các văn bản pháp luật khác, từ Hiến pháp đến các đạo luật, văn bản dưới luật… Luật Đất đai sửa đổi vừa phải kế thừa được những chính sách nền tảng của pháp luật, vừa phải chi tiết, rõ ràng hơn, vừa phải phát triển theo dòng chảy xã hội. Có nhiều nội dung cốt lõi, căn bản trong quản lý và sử dụng đất đai, có liên quan đền nhiều ngành, nhiều cấp và tác động trực tiếp đến các tầng lớp trong xã hội, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh mà cần phải có sự nghiên cứu sửa đổi một cách kỹ lưỡng, cơ bản và toàn diện.

Có lẽ bởi những khó khăn, nhạy cảm và áp lực như vậy mà việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải rất thận trọng. Việc sửa đổi cần phải tính toán bài bản, toàn diện nên cần thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị kỹ hơn, tránh việc sửa đổi một cách chắp vá, thiếu hoàn chỉnh. Trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.

Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm… Đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất. Việc sửa đổi luật phải tháo gỡ được những nút thắt hiện có và phải có tính dự báo, lường trước được những tình huống có thể xảy ra trong tương lai, thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Doanh nghiệp bất động sản: Vẫn khó vô cùng chuyện tiếp cận đất đai!; Truy cập vào ngày 10/11/2021 từ link: https://dothi.reatimes.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-kho-vo-cung-chuyen-tiep-can-d-20200426053756021.html

2. ThS. Phan Thị Thanh Trường, ThS. Đoàn Phan Thái - Trường Cao đẳng Cộng đồng Bình Thuận (04/2021); Phát triển thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch Covid-1; Truy cập ngày 10/11/2021 từ link: https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/phat-trien-thi-truong-bat-dong-san%C2%A0trong-boi-canh-dai-dich-covid19-333247.html

3. Hải Lan (08/2020), Bất động sản 'khó chồng khó' vì Dịch Covid 19; Truy cập ngày 10/11/2021 từ link https://sohuutritue.net.vn/bat-dong-san-kho-chong-kho-vi-dich-covid-19-d81166.html

4. Phương Hoài (02/2021); Thị trường bất động sản tiếp tục “ảm đạm” do dịch bệnh diễn biến phức tạp, Truy cập ngày 10/11/2021 từ link https://vov.vn/kinh-te/dia-oc/thi-truong-bat-dong-san-tiep-tuc-am-dam-do-dich-benh-dien-bien-phuc-tap-834467.vov

Thiết kế: Lê Quyên