Tháo gỡ vướng mắc tại khu đô thị Thanh Hà – Cienco5: Không thể điều chỉnh quy hoạch theo ý chủ đầu tư

Thời gian qua, UBND TP. Hà Nội đã liên tục chỉ đạo các sở, ban, ngành đẩy nhanh việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 để dự án được tiếp tục thực hiện, người dân mua nhà, đất tại dự án sớm được ổn định cuộc sống. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, bất cập tại khu đô thị này là đúng và thực hiện nhanh, nhưng vẫn cần thiết phải xử lý nghiêm các vi phạm nếu có, đặc biệt là không hợp thức hóa cho vi phạm, sai phạm.

Được biết, trong quá trình triển khai, dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 đã có không ít vi phạm về trật tự xây dựng, cơ quan chức năng nhiều lần phải vào cuộc để kiểm tra, rà soát. Tiến độ dự án luôn trong tình trạng bị đình trệ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mua nhà, đất tại dự án này, đồng thời khiến cho nhiều diện tích đất bị bỏ hoang, lãng phí trong thời gian dài.

Liên quan đến những vi phạm tại dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5, mới đây, phản ánh với Reatimes, nhiều khách hàng mua đất tại dự án tỏ ra bức xúc vì nhiều năm trôi qua vẫn chưa được xây dựng nhà dù đã thanh toán gần hết tiền đất.

Đáng chú ý, trong số các khách hàng này, có hàng trăm trường hợp thậm chí mua phải những lô đất liền kề không có thực, không nằm trong quy hoạch được TP. Hà Nội phê duyệt. Không ít người đã đề nghị cơ quan chức năng vào cuộc, điều tra việc chủ đầu tư lừa đảo, tự vẽ ra những lô đất sai quy hoạch để bán cho người dân.

Theo nghiên cứu tài liệu của phóng viên Reatimes, dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 (gồm Khu đô thị Thanh Hà A - Cienco5, Khu đô thị Thanh Hà B - Cienco5 và Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco5) thuộc địa bàn quận Hà Đông và huyện Thanh Oai, do Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 là doanh nghiệp dự án đầu tư xây dựng với quy mô diện tích lập quy hoạch trên 400ha.

Khu đô thị này là dự án hoàn vốn của dự án BT đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) và được UBND TP. Hà Nội ra quyết định phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 từ tháng 7/2015.

Trong đó, theo quy hoạch được duyệt, tại khu B2.1 và A3.1 của dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 không có đất quy hoạch nhà liền kề. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã tự ý phân các lô đất được quy hoạch xây biệt thự thành các khu liền kề để bán cho hàng trăm khách hàng.

Mua đất liền kề tại khu B2.1, bà L. cho hay, đã trả tiền cho chủ đầu tư dưới hình thức hợp đồng đặt cọc từ năm 2019 nhưng gần đây bà mới biết, lô đất của mình chỉ do chủ đầu tư vẽ ra, không hề nằm trong quy hoạch được TP phê duyệt.

"Khi chúng tôi yêu cầu chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán thì nhận được câu trả lời là "không thể ra hợp đồng mua bán vì đang xin điều chỉnh quy hoạch từ biệt thự sang đất liền kề", bà L. kể.

Tương tự trường hợp của bà L., hàng trăm người dân khác mua đất liền kề sai quy hoạch tại dự án Khu đô thị Thanh Hà cũng đang trong cảnh "đứng ngồi không yên" vì đã bỏ hàng tỷ đồng, nhiều năm chờ đợi, chịu đựng nhiều áp lực, mong có được mái nhà để an cư nhưng lại trở thành nạn nhân cho những hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

Mặt khác, do trước đó mua bán đất dưới hình thức thỏa thuận góp vốn với chủ đầu tư, nên giờ đây không ít người sợ thiệt thòi khi đưa sự việc ra tòa án giải quyết, nên quay sang kêu cứu các cơ quan, ban, ngành của TP. Hà Nội, đề nghị tạo điều kiện cho chủ đầu tư để gỡ khó cho dự án, đảm bảo quyền lợi cho người dân mua đất tại đây.

Vô hình trung, những vi phạm của chủ đầu tư dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 đang biến khách hàng thành "con tin", từ đó đẩy trách nhiệm xử lý hậu quả cho chính quyền thành phố.

Liên quan tới nội dung này, đại diện khách hàng cho biết, tại cuộc họp với khách hàng ngày 15/10/2024 vừa qua, theo đại diện chủ đầu tư, tại Quyết định 3229/QĐ-UBND điều chỉnh quy hoạch 1/500 ngày 13/7/2015, diện tích khu đô thị thanh Hà A, B điều chỉnh giảm 46ha so với quy hoạch ban đầu. Để đảm bảo các điều kiện hoàn vốn cho chủ đầu tư, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch - đảm bảo hoàn vốn cho phương án kinh doanh.

Ngày 2/4/2018, chủ đầu tư đã gửi tờ trình xin điều chỉnh quy hoạch lên TP. Hà Nội và thực hiện công bố bản vẽ niêm yết (bản đồ quy hoạch mặt bằng sử dụng đất theo phương án trước và sau điều chỉnh). Sau thời điểm đó chủ đầu tư có ký kết các Thỏa thuận đặt cọc (chưa có Hợp đồng mua bán như các chủ đất khác do chưa đủ điều kiện), các Thỏa thuận này là để giữ chỗ trong Hợp đồng mua bán với mức giá giữ nguyên tại thời điểm 2018.

Ngày 17/12, đại diện chủ đầu tư cũng cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch lô B2.1 và A3.1, vẫn phải chờ Chủ trương đầu tư được gia hạn thì các sở ngành mới triển khai được. Trong trường hợp không điều chỉnh quy hoạch, phương án giải quyết phụ thuộc vào thỏa thuận giữa công ty và khách hàng, trên cơ sở hợp đồng và quy định của pháp luật.

"Giả sử UBND TP. Hà Nội có văn bản không đồng ý với phương án điều chỉnh thì về nguyên tắc, việc này sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của hai bên trên cơ sở quy định của pháp luật. Và thỏa thuận hai bên đã được ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc", đại diện chủ đầu tư nêu.

Theo luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, trong vụ việc này, phải xác định trách nhiệm chính là của chủ đầu tư. Việc chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ biệt thự sang liền kề trái phép, đồng thời thu tiền của khách hàng dưới hình thức góp vốn đã bộc lộ dấu hiệu gian dối.

Cụ thể, trong trường hợp góp vốn thì chủ đầu tư phải chỉ ra được sử dụng nguồn vốn này vào đâu, như thế nào? Có đúng mục đích hay không? Góp bằng tiền mặt hay chuyển khoản? Có hạch toán vào hoạt động của công ty hay không? Có đầu tư vào những lô đất theo đúng mục tiêu góp vốn hay không?

"Mục tiêu góp vốn ở đây có thể hiểu là để được sở hữu đất. Người dân phải được quyền mua đất, được quyền sử dụng đất đối với những lô đất ấy. Và những lô đất này, trong hợp đồng quyết định đấy là những lô liền kề thì người dân mới mua, nếu là biệt thự thì họ đã không mua. Ở đây, rõ ràng hành vi của chủ đầu tư đang có yếu tố gian dối, có dấu hiệu lừa dối khách hàng", luật sư Trần Tuấn Anh lý giải.

Cũng theo Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, chủ đầu tư không thể trốn tránh trách nhiệm bằng cách đổ lỗi cho chính quyền địa phương hoặc đẩy áp lực cho người dân để người dân yêu cầu chính quyền hợp thức cho những việc làm không đúng.

Pháp luật đã quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tính pháp lý của dự án. Dự án phải được phép điều chỉnh quy hoạch, các lô đất phải được chuyển đổi công năng thì chủ đầu tư mới được giao dịch. Không thể yêu cầu cơ quan nhà nước tháo gỡ, điều chỉnh lại dự án như vậy vì sẽ làm phá vỡ quy hoạch, đồng thời tạo ra tiền lệ xấu.

"Những năm vừa qua, nhiều sai phạm của chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản đã để lại những hậu quả không thể khắc phục được. Ví dụ như các công trình sai phạm trên đường Lê Văn Lương, khu nhà ở Xa La - Hà Đông, hay như khu HH - Linh Đàm… những sai phạm dẫn đến hệ lụy rất khủng khiếp. Vấn đề không đơn thuần chỉ là xây thêm 5 - 7 tầng nhà mà nó kéo theo hàng loạt những áp lực khác về mặt hạ tầng, về điện, đường, trường, trạm, về mặt phúc lợi xã hội, về mặt đời sống dân cư. Và nếu còn cứ chạy theo những sai phạm của chủ đầu tư như thế này thì vô hình trung, Nhà nước, cơ quan quản lý đang tiếp tay cho các hành vi sai phạm", luật sư Trần Tuấn Anh nhận định.

Cùng quan điểm trên, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản - cho rằng, về nguyên tắc không được hợp thức hóa cho vi phạm, đặc biệt trong trường hợp vi phạm pháp luật về quy hoạch, xây dựng sai quy hoạch.

Tại Điều 47 của Luật Quy hoạch đô thị đã quy định rõ điều kiện điều chỉnh quy hoạch đô thị, các trường hợp nào được phép điều chỉnh quy hoạch, tuy nhiên không có trường hợp nào có thể áp dụng cho trường hợp như tại các khu đất B2.1 và A3.1 thuộc Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5.

"Quy hoạch là công cụ quản lý về mặt tổng thể, vĩ mô của Nhà nước, không thể vì lợi ích của chủ đầu tư hay một vài cá nhân mà tùy tiện điều chỉnh, phá vỡ", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, trường hợp này, hành vi của chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở về điều kiện kinh doanh, việc huy động vốn cho phát triển nhà ở, có thể phải chịu chế tài xử phạt hành chính.

Về mặt dân sự, nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm dân sự, gồm trả lại tiền cho khách hàng, chịu phạt hợp đồng hoặc phải bồi thường thiệt hại. Về mặt hình sự thì vừa qua một số vụ việc tương tự đã bị xem xét, xử lý với hành vi lừa dối khách hàng hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.