Lời toà soạn
Kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có tới gần 400 dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai trong suốt nhiều năm qua.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chủ đầu tư chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Một số trường hợp lại cố tình chây ỳ không làm thủ tục hay chậm giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng để chưa phải nộp nghĩa vụ tài chính.
Nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc triển khai không đảm bảo tiến bộ bắt nguồn từ thực tế một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Không ít chủ đầu tư vẫn “ôm” đất nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào. Đặc biệt, nhiều dự án xây dựng theo hình thức BT rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” cả thập kỷ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí.
“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đối vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.
Trước thực trạng đó, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ yêu cầu các cơ quan chức năng thành phố phải rà soát các dự án chậm triển khai. Thường trực HĐND thành phố phải vào cuộc, xem xét chuyển cho nhà đầu tư khác thực hiện; không để tình trạng nhận đất rồi mà để dự án chậm tiến độ, quá thời hạn quy định.
Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, TP. Hà Nội cần có sự sát sao trong việc kiểm tra, giám sát, để đưa ra những phương án xử lý kịp thời, tránh tình trạng lãng phí, thất thoát nguồn lực đất đai.
Đơn cử như, dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, vốn được giao đất từ năm 2008, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và nhiều vấn đề liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn Nhà nước nên đến nay dự án này vẫn chưa được triển khai. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã sửa đổi tên chủ sở hữu trong quyết định giao đất của dự án này sau hàng loạt đề nghị của cơ quan điều tra, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tổng cục Đất đai…
Dưới góc nhìn nghiên cứu và phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Rà soát dự án có dấu hiệu sai phạm nhìn từ bài học KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5. Mở đầu là bài viết: "Thay đổi quyết định giao đất KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5: Hợp lý và hợp pháp"
Trân trọng giới thiệu!
Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng vừa ký Quyết định 5269 điều chỉnh một số nội dung ghi tại quyết định số 3123 ngày 30/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây trước đây.
Cụ thể, tại quyết định này, UBND TP. Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại quyết định 3128 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi hơn 182ha đất trên địa bàn xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh của huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 từ Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5).
Sau khi nhận quyết định này, xuất hiện một số luồng dư luận trái chiều. Tuy nhiên, UBND TP. Hà Nội cho biết, quyết định này được đưa ra dựa trên các căn cứ cụ thể theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, việc dự án này đã được giao đất 12 năm nhưng đến hiện tại vẫn mới chỉ rục rịch triển khai cũng là một trong những điều cần quan tâm.
Chính nhà đầu tư dự án yêu cầu đổi tên
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, quyết định điều chỉnh nói trên dựa trên căn cứ của pháp luật chứ không phải muốn là được.
Cụ thể, tại quyết định 5269, UBND TP đã nêu rõ lý do điều chỉnh là căn cứ theo quyết định 963 năm 2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc cho phép đầu tư dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 tại huyện Thanh Oai.
Bên cạnh đó, quyết định còn dựa trên đề nghị của các cơ quan chức năng trong đó có cơ quan an ninh điều tra (Bộ Công an) tại các văn bản số 948/ANĐT-P5 ngày 6/8/2018, 147/ANĐT-P4 ngày 21/1/2020; đề nghị của Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5-CTCP (Cienco 5) tại văn bản số 05 ngày 24/3/2020 và văn bản số 395 ngày 4/3/2020 của Tổng cục Quản lý đất đai.
Thực tế, dự án Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 là dự án đối ứng hoàn vốn giai đoạn 2 của dự án đầu tư xây dựng đường Trục phía Nam tỉnh Hà Tây cũ đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2007. UBND tỉnh Hà Tây đã có quyết định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5) là nhà đầu tư thực hiện dự án, theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).
Còn Cienco 5 Land là đơn vị được thành lập để thực hiện các dự án hoàn vốn của Cienco 5 (doanh nghiệp dự án) chứ không phải chủ đầu tư dự án.
Giai đoạn 1 của dự án đã được hoàn thành cùng với khu đô thị đối ứng Thanh Hà A, B - Cienco 5. Nay dự án này đã thuộc về Tập Đoàn Mường Thanh thông qua việc, đơn vị này cũng đã bỏ khoảng 1.500 tỷ đồng mua 95% cổ phần Cienco 5 Land hồi giữa năm 2016.
Giai đoạn 2 của dự án (từ Km19+900 - Km41+500) có chiều dài 21,6km, với quỹ đất đối ứng là Dự án Khu đô thị Mỹ Hưng, tại xã Cự Khê, xã Mỹ Hưng, xã Tam Hưng, huyện Thanh Oai (Hà Nội), quy mô 182ha, tổng vốn đầu tư 3.829 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án đầu tư giai đoạn 2 đã bị UBND Hà Nội tạm dừng thực hiện từ năm 2015 đến nay.
Mặt khác, theo tìm hiểu của phóng viên, từ giữa năm 2016, Cienco 5 đã ban hành Nghị quyết số 784/NQ-TCT5 xem xét lại toàn bộ các vấn đề liên quan tới Dự án Đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây và các dự án hoàn vốn (Dự án) với tư cách là nhà đầu tư/chủ đầu tư Dự án. Đồng thời, xem xét trách nhiệm pháp lý của Cienco 5 và trách nhiệm của những người có liên quan trong việc chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp dự án có dấu hiệu làm thất thoát vốn Nhà nước, vi phạm nghiêm trọng trình tự thủ tục thoái vốn Nhà nước.
Theo đó, Nghị quyết thống nhất chủ trương dừng hoạt động của doanh nghiệp dự án Cienco 5 Land đối với Dự án Đầu tư BT đường trục Nam Hà Tây (cũ) và các dự án đối ứng Thanh Hà Cienco 5 A, B, Cienco 5 - Mỹ Hưng. Bên cạnh đó, Tổng công ty với vai trò là nhà đầu tư dự án BT và là chủ đầu tư dự án đối ứng sẽ trực tiếp triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật.
Quyết định 24 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ đổi tên Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP cũng yêu cầu Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 CTCP có trách nhiệm kế thừa toàn bộ trách nhiệm, nghĩa vụ của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.
Như vậy, rõ ràng, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 là Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP. Chính Công ty này đã đề nghị lên UBND TP đổi tên người sử dụng đất tại dự án, bởi lúc này, Cienco 5 Land đã không còn là doanh nghiệp dự án như 12 năm về trước. Do đó, quyết định điều chỉnh của UBND TP là không có gì để bàn cãi.
Về Công ty CP phát triển địa ốc Cienco 5, đây cũng là chủ đầu tư xây dựng Công viên nước Thanh Hà vướng lùm xùm với hàng loạt sai phạm trong thời gian vừa qua.
Theo kết luận thanh tra của Thanh tra thành phố Hà Nội chủ đầu tư xây dựng công viên nước Thanh Hà là Công ty CP phát triển địa ốc Cienco 5 đã xây dựng công viên nước không có giấy phép xây dựng, vi phạm luật Xây dựng năm 2014.
Công viên nước Thanh Hà được xây dựng trên đất không quy hoạch công viên nước (quy hoạch phê duyệt là đất công cộng thành phố và đất cây xanh thể dục thể thao thành phố, khu ở), sử dụng đất không đúng mục đích vi phạm luật Xây dựng 2014, luật Đất đai 2013.
Luật sư: Tôi ủng hộ quyết định của Hà Nội!
Chia sẻ với Reatimes về câu chuyện này, luật sư Nguyễn Sỹ Anh, chuyên gia pháp Công ty Luật L&P nhìn nhận, khi đưa ra quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất tại dự án nói trên, đồng nghĩa với việc TP. Hà Nội sẽ căn cứ vào các văn bản của Sở Tài Nguyên và Môi trường trong việc làm rõ tư cách chủ sở hữu của dự án hiện tại. Điều này bắt buộc phải căn cứ trên rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau và trong số những văn bản pháp luật đó các đơn vị chức năng còn căn cứ trên thực trạng, thực tế của dự án hiện tại đang là do chủ đầu tư nào sở hữu.
“Tôi ủng hộ quyết định của Hà Nội. Việc này xét thực tế là việc hoàn toàn hợp lý, xét về pháp lý cũng hoàn toàn hợp pháp. Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có đầy đủ quy định để xác định tư cách chủ sở hữu mới thay thế cho chủ sở hữu cũ khi có một trong những biến đổi về tư cách thông qua dự án đó”, vị chuyên gia nói.
Luật sư Nguyễn Sỹ Anh cho biết thêm, một chủ đầu tư có quyền được thực hiện một dự án ở thời điểm này nhưng không có nghĩa mãi mãi là chủ sở hữu. Trên thực tế, chủ đầu tư thông qua nhiều giai đoạn, nhiều thủ tục pháp lý khác nhau đã chuyển nhượng cổ phần của dự án, chuyển nhượng tư cách chủ sở hữu thông qua việc bán cổ phần hoặc kêu gọi thêm nhà đầu tư, đầu tư chung thêm cổ phần dự án đó.
“Thông qua hình thức này sẽ hình thành những chủ sở hữu mới của những nhà đầu tư mới khi họ mua cổ phần của những nhà đầu tư cũ đã được cấp giấy tờ. Lúc này, các bên phải thực hiện việc chuyển đổi chủ sở hữu”, vị này nói.
Cũng theo luật sư Sỹ Anh, việc chứng nhận quyền sử dụng đất là chủ đầu tư cũ nhưng thực tế dự án đã có chủ đầu tư mới thay thế nhưng không được đứng tên giấy tờ đó là hoàn toàn chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, việc đưa ra quyết định điều chỉnh quyết định giao đất trước đó là cần thiết.
Mặt khác, khi khách hàng mua dự án mua phải của chủ đầu tư cũ, mà hai chủ đầu tư mới – cũ không triệt để làm việc với nhau trong khâu mua bán dự án thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các quyền lợi của khách hàng.
Cụ thể, việc xác lập quyền đối với bất động sản của khách hàng khi nộp đơn lên cơ quan Nhà nước sẽ lâu hơn, phức tạp hơn, do tư cách của chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ chưa được giải quyết dứt điểm. Bởi đơn vị nộp hồ sơ quyền sử dụng đất cho khách hàng chính là người có tư cách chủ đầu tư thực tế của dự án đó phải khớp với tư cách pháp lý được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chưa kể, giá bất động sản có thể bị biến đổi theo thời gian do đã thay đổi chủ đầu tư. Các tiện ích xung quanh và công trình xung quanh dự án có thể bị thay đổi từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới theo hướng bớt đi hoặc thay đổi cấu trúc khu vực đó.
“Do đó, thông qua câu chuyện này, TP. Hà Nội nên rà soát lại toàn bộ vấn đề chủ sở hữu thực sự của dự án để chuyển đổi. Bởi chủ đầu tư nào là chủ đầu tư thực tế và hiện tại họ sở hữu dự án thì đó mới là chủ đầu tư đủ tư cách pháp lý đứng trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất”, vị luật sư nói.
