Hơn 2 năm trước, khi thị trường đang ở đỉnh cao về giá, dự án căn hộ King Crown Infinity đã được tung ra thị trường, khi vẫn đang còn là bãi đất trống, chưa được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn.
Khoảng hơn 100 khách hàng đã mua đợt đầu thông qua văn bản thỏa thuận ký với Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Helios, đơn vị môi giới độc quyền, thông qua Hợp đồng dịch vụ với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang (chủ đầu tư dự án).
Với thiết kế mới lạ, quảng cáo cao cấp, King Crown Infinity đẩy mức giá lên gần 100 triệu/m2. Mức giá này cao gấp khoảng 2 - 3 lần so với các dự án lân cận.
Câu chuyện dự án này có thể sẽ thuận lợi nếu mức giá thị trường tiếp tục tăng, và tiến độ thi công, pháp lý dự án hoàn thành đúng cam kết. Tuy nhiên, hơn 2 năm kể từ thời điểm bắt đầu huy động vốn, dự án mới được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Và hiện nay, giá căn hộ nói chung và các sản phẩm ở phân khúc cao cấp nói chung đã giảm mạnh.
Gần đây, các doanh nghiệp liên tục tung ra những chính sách giãn tiến độ thanh toán, giảm giá chiết khấu cực sâu, để hút khách. Điển hình là một dự án cao cấp ở thành phố Thủ Đức đã đưa chính sách thanh toán kéo dài đến 7 năm, hay dự án khác đưa ra mức chiết khấu chiết khấu 30%, thậm chí gần 50%.
Với mức giảm giá chung của thị trường, nhiều khách hàng trước đó đã mua căn hộ theo chương trình thanh toán 20%, ngân hàng cho vay 80%, chỉ muốn “cho không”, sang tên cho người khác để “cắt lỗ” và đỡ chịu áp lực vay, nguy cơ dính nợ xấu.
Trong bối cảnh chiết khấu, giảm giá khủng, thanh khoản yếu, nhiều người mua chung cư đã quay sang thanh lý hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng lên đến 20-30% giá trị căn nhà.
Trở lại với dự án King Crown Infinity mới đây, một số khách hàng tại dự án đã đến trụ sở của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang (tại số 25 đường Xuân Thủy, phường Thảo Điền, TP Thủ Đức) đề nghị chủ đầu tư giải đáp các thắc mắc liên quan.
Theo một số khách hàng, đầu tháng 6/2023, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Helios (đơn vị phân phối dự án) đã có văn bản thông báo đến khách hàng về việc ký kết Hợp đồng mua bán, đồng thời thông báo về nghĩa vụ tài chính theo tiến độ đã ký kết tại hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, dự án King Crown Infinity đã có nhiều vấn đề xảy ra như chậm tiến độ ký Hợp đồng mua bán được cam kết tại hợp đồng đặt cọc, chậm trễ tiến độ xây dựng.
Buổi làm việc có sự xuất hiện của công an và bức ảnh ghi nhận bên ngoài công ty này đã lan truyền chóng mặt trên mạng xã hội.
Giải thích về bức ảnh, đại diện Tập đoàn Bamboo Capital thông tin: “Nhận thấy những phản ứng quá khích của khách hàng có nguy cơ gây mất an ninh, do vậy Helios đã chủ động mời công an phường Thảo Điền đến ghi nhận tình hình và hỗ trợ đảm bảo an ninh, trật tự. Đó là bối cảnh của hình ảnh đang lan truyền trên mạng xã hội. Phía Tập đoàn Bamboo Capital khẳng định, các đồng chí công an tới văn phòng 25 Xuân Thủy đơn thuần chỉ để đảm bảo an ninh trật tự theo quy định”.
Có thể thấy, trên thị trường không có nhiều dự án đủ điều kiện huy động vốn mới mang ra bán. Việc dự án chậm tiến độ một thời gian, khi chưa ký hợp đồng mua bán, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện thường không phải là nguyên nhân chính dẫn đến mâu thuẫn gay gắt giữa bên mua và bên bán.
Trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi mức giá chung đã giảm sâu, những khách hàng đã trót “đu đỉnh” ở các dự án phải chịu áp lực rất lớn từ việc khoản đầu tư bị lỗ. Nếu khách hàng chỉ mới thanh toán 20-30%, khi mua ở giai đoạn giá đỉnh, thì hiện nay, với việc một số chủ đầu tư chủ động giảm giá, chiết khấu 30-50%, coi như khách hàng đã “mất trắng” khoản thanh toán trước đó. Do vậy, không ít trường hợp khách hàng chọn cách bỏ cọc.
Khách hàng King Crown Infinity cần phải lựa chọn phương án nào, khi dự án đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà hình thành trong tương lai? Nếu tiếp tục ký Hợp đồng mua bán theo thỏa thuận trước đây, liệu họ có hối tiếc khi so sánh giá đã mua và giá và phương thức thanh toán của chủ đầu tư đưa ra cho các đợt mở bán mới? Quyết định bỏ cọc xem như cắt lỗ hay soi lại các vấn đề pháp lý, huy động vốn mà chủ đầu tư và đơn vị môi giới độc quyền đã ký kết có đảm bảo điều kiện hay không, để đòi lại số tiền đã thanh toán cho Helios?
Đây là quyết định không hề dễ dàng cho khách hàng và điều này cũng là nguyên nhân khiến căng thẳng giữa các bên không dễ hóa giải một sớm một chiều.
Đơn vị môi giới độc quyền như Helios có được ký kết hợp đồng với khách hàng thay chủ đầu tư không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:
"Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản."
Như vậy, căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, trao đổi với Reatimes một số chuyên gia pháp lý cho hay, quy định hiện hành cũng nghiêm cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở trong dự án. Do đó, nếu khách hàng thấy có dấu hiệu sai phạm của bên bán, có thể tham vấn thêm những người có kinh nghiệm để đòi quyền lợi, đúng theo quy định pháp luật.
