Dễ lặp lại "vết xe đổ" của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
Ngày 29/5 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Công văn số 4290/NHNN-TD gửi 9 ngân hàng thương mại nhằm triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội. Danh sách các ngân hàng bao gồm Agribank, VietinBank, Vietcombank, BIDV, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank và MB.
Theo đó, trong 5 năm đầu kể từ ngày giải ngân đầu tiên, người vay sẽ được hưởng lãi suất thấp hơn 2%/năm so với mức lãi suất cho vay trung và dài hạn VND bình quân của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Mức lãi suất áp dụng đến hết ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm. Trong 10 năm tiếp theo, mức lãi suất sẽ thấp hơn 1% so với bình quân thị trường, và từ 1/7/2025, NHNN sẽ cập nhật lãi suất định kỳ 6 tháng/lần.
Theo NHNN, đây là một trong những chính sách trọng tâm nhằm hiện thực hóa Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ ngày 11/3/2023, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mức ưu đãi lãi suất này vẫn chưa đủ hấp dẫn. Dù thời gian ưu đãi kéo dài hơn các gói vay trước đây, mức giảm 1 - 2% vẫn bị đánh giá là quá khiêm tốn so với khả năng tài chính của phần đông người thu nhập thấp.
Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, với mức lãi suất chỉ thấp hơn lãi suất thương mại đôi chút, cộng thêm thời gian ưu đãi giới hạn trong 5 - 10 năm, thì cơ hội tiếp cận vẫn là một bài toán khó đối với người dân có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm người trẻ dưới 35 tuổi. Ông lo ngại nếu không có điều chỉnh phù hợp, gói tín dụng này có thể đi vào "vết xe đổ" của gói 120.000 tỷ đồng từng được triển khai nhưng giải ngân rất chậm do thiếu hấp dẫn.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn số 4290/NHNN-TD gửi 9 ngân hàng thương mại nhằm triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội. (Ảnh minh hoạ)
Trên thực tế, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dù đã có 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất, hiện chỉ còn 6,1% cho người mua nhà và 6,6% cho chủ đầu tư, song tiến độ giải ngân vẫn khá chậm. Bộ Xây dựng cho biết, đến nay mới có 97 dự án nhà ở xã hội tại 38 tỉnh, thành đủ điều kiện vay vốn, nhưng tổng giải ngân mới đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương hơn 2%. Riêng 4 tháng đầu năm nay, số tiền giải ngân chỉ đạt hơn 550 tỷ đồng.
"Chính sách tín dụng cho người trẻ mua nhà ở xã hội là một tín hiệu tích cực, cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhóm dân cư yếu thế. Tuy nhiên, bài học từ gói 120.000 tỷ đồng cho thấy, chính sách chỉ thực sự hiệu quả khi "chạm" đúng vào khả năng chi trả của người dân. Điều đó đòi hỏi mức lãi suất thực sự ưu đãi, thời hạn vay đủ dài và thủ tục tiếp cận vốn đơn giản. Nếu không, dù thiện chí có lớn đến đâu, những gói tín dụng này cũng khó tránh khỏi cảnh 'nằm im trên giấy'", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.
Lãi suất ưu đãi nên cố định ít nhất 20 năm
Để tránh lặp lại thất bại trước đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, điều quan trọng là thiết kế lại cấu trúc gói vay, cả về lãi suất và thời hạn vay.
Vị chuyên gia cho biết, hiện nay bản thân các ngân hàng cũng đang đưa ra mức lãi suất ưu đãi tương đối hấp dẫn khoảng 2 - 5% cho người mua nhà, nhưng thời gian áp dụng lại quá ngắn, chỉ từ 6 tháng đến 1 năm. Sau thời gian này, lãi suất lập tức bật lên mức bình quân 8 - 10%/năm - mức mà người thu nhập thấp khó lòng gánh nổi. Như vậy, cả chương trình ưu đãi từ bản thân các ngân hàng hay chương trình ưu đãi do NHNN chỉ đạo như gói tín dụng 120.000 tỷ đều không hiệu quả.
Vì vậy, để gói tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội lần này thực sự được triển khai và có kết quả tốt, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất, NHNN nên tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với lãi suất thấp, khoảng 3%. Các ngân hàng sau đó có thể cho người dân vay ra với lãi suất khoảng 5%. "Mức này vừa đảm bảo biên độ lợi nhuận cho các ngân hàng, vừa 'chạm' được tới khả năng chi trả của người thu nhập thấp", ông nhấn mạnh.
Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu
Không chỉ lãi suất, thời hạn vay cũng cần được kéo dài từ 20 đến 30 năm, nhằm giảm áp lực trả nợ hàng tháng. TS. Hiếu tính toán, với căn hộ xã hội trị giá 1,2 tỷ đồng, người dân vay 80% (tức 1 tỷ đồng) trong vòng 20 năm với lãi suất 5%/năm thì mỗi tháng trả khoảng 8 triệu đồng cả gốc và lãi. Mức chi này tương đương 50% thu nhập của hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 16 triệu đồng/tháng - một ngưỡng có thể chấp nhận được nếu thực sự muốn hướng đến mục tiêu an sinh.
Gói tín dụng mới dành cho nhà ở xã hội có thể là cú hích chính sách cần thiết trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn và nguồn cung phù hợp túi tiền còn hạn chế. Tuy nhiên, để chính sách không chỉ dừng lại ở thông điệp mà thực sự đi vào đời sống, đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có cách tiếp cận thực tế hơn, từ việc định vị đúng nhu cầu, khả năng trả nợ của người thu nhập thấp, đến việc thiết kế các cơ chế lãi suất, thời hạn vay và thủ tục vay vốn thật sự khả thi.
Bài học từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho thấy, chính sách dù có mục tiêu tốt đẹp đến đâu nhưng nếu thiếu tính thực tế và sự đồng hành linh hoạt từ phía ngân hàng thương mại thì vẫn khó có kết quả. Thị trường không thiếu nhu cầu, người dân không thiếu khát vọng an cư, điều thiếu nhất vẫn là một cơ chế đủ mềm dẻo và sát thực để biến những chính sách ưu đãi thành cơ hội thực sự trong tầm tay./.
