Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm diễn biến ra sao?
Trong báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản trầm lắng dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Theo đó, những doanh nghiệp thiếu vốn đã phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện các dự án, cắt giảm lao động.
Trong 5 tháng đầu năm 2023 ghi nhận khoảng 88.000 doanh nghiệp rút khỏi thị trường, tăng 22,6%, trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới giảm 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng ở tất cả các phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phía phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.
Cụ thể, trong 6 tháng vừa qua, cả nước mới chỉ hoàn thành được 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022; số dự án đang triển khai thực hiện là 659 dự án, giảm 39,6% so với 6 tháng cuối năm ngoái; số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ khoảng 23 dự án, giảm tới 70,59% so với 6 tháng cuối năm 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với nửa cuối năm 2022.
Đối với phân khúc bất động sản phục vụ lưu trú có khoảng 56 dự án với số lượng 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, bao gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, tương ứng giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.
Về số lượng giao dịch bất động sản, trong 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng tổng cộng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87% và tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, trong đó lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.
Cũng trong Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, trong 6 tháng cuối năm 2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên tới khoảng 158.500 tỷ đồng, phần lớn trong đó là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng âm 15,58% so với cùng kỳ (nhưng mức độ giảm nhẹ hơn so với quý 1/2023 với tăng trưởng âm lên đến 16,2%). Trong khi đó, chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng năm trước. Về doanh thu kinh doanh bất động sản cũng giảm 8,3% so với cùng kỳ (nhưng mức độ giảm nhẹ hơn so với 4 tháng đầu năm với mức giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm giảm 11,5% so với cùng kỳ).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá kết quả này đã cho thấy rằng, dù thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu hồi phục, giảm đà rơi. Qua đó kéo theo ngành xây dựng cũng có dấu hiệu dần phục hồi như quý 1/2023 tăng trưởng âm 19,8%, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2023 mức độ tăng trưởng âm giảm còn 8,45%.
HoREA cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ ghi nhận 689 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tương đương giảm 52,6% so với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng và giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản có 3 dự án được cấp phép mới với số vốn đăng ký là 5,8 triệu USD, 4 dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng số vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực này trong 6 tháng lên 131 triệu USD. So với quý I/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn), thì quý 2/2023 đã thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy rằng, các nhà đầu tư ngoại vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng cũng như sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.
Việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là “phao cứu sinh” với các doanh nghiệp bất động sản
Bên cạnh đó, trong nửa đầu năm 2023 chỉ ghi nhận 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Ngược lại, có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do gặp vướng mắc về pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, ngoài ra, có tới 55 dự án đang được xem xét giải quyết. Do đó, nguồn cung nhà ở bị “ách tắc” dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền của người dân.
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, vướng mắc về yêu cầu phù hợp với quy hoạch đô thị của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư. Đồng thời, với việc chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ được giải quyết khi Nghị quyết 98/2023/QH1 của Quốc hội “Về thí điểm một số cơ chế, đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh” có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2023.
Chủ tịch Lê Hoàng Châu nhận định: “Vấn đề mấu chốt thứ nhất là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản. Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản”.
Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, việc tín dụng tiêu dùng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua cũng như tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.
Ông Châu cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn như hiện nay thì các giải pháp tín dụng là giải pháp mang tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Do đó, đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ.
Bàn luận về vấn đề nguồn cung bất động sản, vị chủ tịch HoREA cho rằng, trước hết cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý để tăng nguồn cung dự án. Từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi kèm với điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản những tháng cuối năm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com cho rằng, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó, nhiều quy định sửa đổi, bổ sung các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,... đã tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay trong thời gian sắp tới. Nhờ đó, dòng vốn đầu tư bất động sản cũng đang dần trở lại và chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản bắt đầu diễn ra.
Nhiều chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn trầm lắng nhưng đang có sự thanh lọc theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh. Cùng với đó, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm có nhiều yếu tố tích cực để kỳ vọng.
