Hết thời “tiền dễ” đến thời “tiền khó”
Kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao, từ 18 - 20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng chính sách tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế để duy trì các mục tiêu đề ra.
Tuy nhiên, việc dòng tiền “dễ” đi vào thị trường đã đẩy giá một số tài sản, kênh đầu tư tăng mạnh. Trong vòng 10 năm qua, quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam tăng gấp 4 lần so với lúc khởi điểm năm 2012, giá trị giao dịch vượt ngưỡng 1 tỷ USD/ngày. Đặc biệt là thị trường bất động sản, liên tiếp trong nhiều năm duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.
Trước thực tế giá các tài sản vụt tăng nhanh chóng cùng quyết định tăng mạnh lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sự lên giá của đồng USD và áp lực lạm phát trong nước, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại.
Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu - bắt đầu từ 21/6 - Ngân hàng Nhà nước đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Điều này đã chính thức khép lại giai đoạn “tiền rẻ”.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, từ cuối năm 2022 đến nay, Việt Nam đã đi qua giai đoạn “tiền rẻ” và đang bước vào giai đoạn “tiền khó”.
Trong mấy tháng đầu năm 2023, nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp hồi phục, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái hạ lãi suất điều hành. Nhưng điều này không có nghĩa là bắt đầu một chu kỳ cắt giảm lãi suất mạnh mẽ. Vì vậy, thời kỳ “tiền rẻ” chưa thể quay trở lại.
Đưa ra lời khuyên cho giới đầu tư trong bối cảnh này, vị chuyên gia cho rằng, từ nhà đầu tư cá nhân đến tổ chức cần hết sức thận trọng trước các quyết định rót tiền ra thị trường. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn kênh đầu tư và phân khúc đầu tư phù hợp, tính toán khả năng bảo toàn tài sản nhưng vẫn đem lại nguồn tiền linh hoạt.
Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khuyến nghị: “Giữa thời điểm thị trường biến động là lúc chọn chiến lược đầu tư “ngủ yên hơn ăn ngon”. Nhưng nếu vừa muốn “ngủ yên”, vừa muốn “ăn ngon”thì hãy tìm đến các sản phẩm bất động sản vừa có giá trị tích trữ tài sản, vừa có khả năng sinh lợi thường xuyên”.
Nhà đầu tư tìm về bất động sản đa dụng
Như chia sẻ của các chuyên gia, có thể thấy loại hình bất động sản đảm bảo hai tiêu chí về giá trị lâu dài và khả năng sinh lợi thường xuyên là loại hình đáng xuống tiền ở thời điểm hiện tại. Bởi khi thị trường gặp khó, các sản phẩm này vẫn giữ được giá trị và đem lại nguồn thu linh hoạt cho chủ sở hữu. Và điều này không phải dòng sản phẩm nào cũng làm được.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, để được hai tiêu chí này, đó phải là bất động sản đa dụng - vừa có thể lưu trú, vừa có thể trực tiếp đầu tư kinh doanh, vừa có thể đầu tư cho thuê.
Ông Đính cho biết, nếu không lưu trú hay trực tiếp kinh doanh, bất động sản đa dụng sẽ mang lại lợi nhuận cao từ việc cho thuê, khoảng 8% -12%/năm.
Đặc biệt, đây là dòng sản phẩm khá khan hiếm trên thị trường do chỉ chiếm tỷ lệ từ 2 - 5% trên tổng số lượng sản phẩm tại mỗi dự án nên sức hút của dòng sản phẩm này là rất lớn.
Vì vậy, chuyên gia này dự báo khả năng tăng giá của bất động sản đa dụng có thể lên đến 15 - 20% sau từ 1 đến 2 năm, thậm chí có thể cao hơn.
Có cùng quan điểm, song chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, đầu tư bất động sản đa dụng còn giúp nhà đầu tư yên tâm về vấn đề thanh khoản. Bởi kể cả các giai đoạn thị trường trầm lắng nhất thì bất động sản đa dụng vẫn mang đến cơ hội từ việc khai thác cho thuê, tạo dòng tiền và có thể âm thầm tăng giá. Không như đất nền, khi bị rơi sẽ rất lâu mới có thể phục hồi về mức giá cũ.
“Trong đầu tư bất động sản, lợi nhuận là yếu tố quan trọng, nhưng quan trọng nhất vẫn là thanh khoản, để khi cần có thể bán và rút tiền cho các cơ hội đầu tư khác. Nếu không có thanh khoản thì trong trường hợp giá lên cũng chỉ là “lãi hơi”, ông Quang nhấn mạnh.
Theo ông Quang, khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, không ít nhà đầu tư đã “chuyển tông”, “đổi vị” và tìm kiếm các sản phẩm mang tính phòng thủ cao hơn. Với lợi thế giữ giá, tăng giá cùng thanh khoản tốt, bất động sản đa dụng chính là dòng sản phẩm đang được giới đầu tư tìm về. Đây sẽ là “hoa hậu” trong làng bất động sản bất chấp mọi biến động./.
