Chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có tới 64.263 giao dịch thành công trong năm nay, tỷ lệ hấp thụ thị trường trung bình đạt 79%. Bên cạnh đó, một loạt các sản phẩm mới như condotel, officetel, hometel phát triển “bùng nổ”, góp phần tạo nên sức hút mạnh mẽ của thị trường. Chỉ tính đến cuối tháng 11/2017, tổng giá trị tồn kho đã giảm khoảng 17% so với năm 2016, đạt khoảng 25.700 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản trên tiến trình tăng trưởng mạnh mẽ
Một trong những nền tảng hỗ trợ thị trường trong năm 2017 phải kể tới kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt trong giai đoạn trước đó. Cụ thể, theo số liệu thống kê của Vietnam Report, doanh thu và lợi nhuận sau thuế trung bình năm 2016 của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, xây dựng, vật liệu xây dựng, đều tăng trưởng “ấn tượng”.
Đặc biệt, doanh thu trung bình của nhóm chủ đầu tư BĐS năm 2016 đạt 1.205 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2015; lợi nhuận sau thuế trung bình năm 2016 đạt 116 tỷ đồng, tăng gấp rưỡi so với năm trước.
Trong năm 2017, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản có một số điểm nổi bật. Thứ nhất, thị trường condotel, officetel, hometel phát triển rất sôi động, mang đến nhiều cơ hội và thách thức với việc tạo ra một loại hình sản phẩm mới cho thị trường.
Thứ hai, phân khúc chung cư giá thấp và giá vừa trên địa bàn hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM phát triển đặc biệt rõ rệt. Động thái này đối với những người có thu nhập ở mức vừa là một giải pháp giúp họ “có nhà”, tuy nhiên xét trên mặt quản lí đô thị, nó lại gây ra những vấn đề về quá tải mật độ xây dựng, tăng sức ép đối với cơ sở hạ tầng.
Thứ ba, thị trường chứng kiến sự phục hồi đáng kể các dự án đã đình hoãn trong giai đoạn 2011 – 2013.
Thứ tư, một trong những điểm không hoàn toàn mới nhưng được thúc đẩy mạnh trong năm 2017 là thị trường bất động sản trên địa bàn ba đặc khu kinh tế. Cùng với việc cho ý kiến Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt và đưa ra những cơ chế chính sách thuận lợi, thị trường bất động sản ở ba địa bàn đặc khu kinh tế, nhất là Phú Quốc, trong năm qua đã có những chuyển biến rất toàn diện.
Cơ hội và thách thức xen kẽ nhau tạo nên xu hướng cho thị trường bất động sản 2018
Đa số các doanh nghiệp và chuyên gia tham gia khảo sát với Vietnam Report đều nhận định năm 2017 là một năm thành công của bất động sản Việt Nam và điều đó được góp phần nhờ các yếu tố sau:
Một là, kinh tế phát triển tốt với tốc độ tăng trưởng cao, lạm phát thấp, thu ngân sách tốt, xuất – nhập khẩu ổn định... làm tiền đề cho thị trường phát triển sôi động.
Hai là, chính sách tín dụng tuy chưa đến mức nới lỏng song cũng không bị thắt chặt. Lãi suất điều chỉnh giảm, tín dụng chưa thắt chặt như từ ngày 01/01/2018 thực hiện Thông tư 36 (sửa đổi) đưa lên 250% phòng ngừa rủi ro và 40% chuyển vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn mà năm 2017 chưa thực hiện hết.
Ba là, thị trường chứng khoán – thị trường luôn đồng hành cùng thị trường bất động sản, khởi sắc.
Bốn là, công cụ tài chính về bất động sản như condotel, officetel, hometel, timeshare được mở ra, tạo ra một luồng tiền cho thị trường bất động sản. Cùng với những công cụ mua bán, sản phẩm mới, thị trường tạo được một xung lực để thu hút được một luồng tiền khá tốt vào phân mảng này.
Điều thứ năm gắn liền với một trong những đặc điểm của chu kì kinh tế: Những năm có số đuôi là 1, 2, 3 thì suy giảm, năm có số đuôi là 4, 5 thì phục hồi, và thông thường năm có số đuôi 6, 7 là tăng trưởng. Thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài chu kì này, cứ mỗi một vòng 10 năm thì chia làm bốn chu kì, những năm đuôi 6, 7 thường nằm ở phía đỉnh tăng trưởng. Năm 2017 được hưởng từ chu kì tăng trưởng đó.
Sáu là, mở ra địa bàn mới là đặc khu kinh tế, từ đó tạo ra một xung lực mới, kích hoạt thị trường bất động sản trên những đặc khu này. Từ đó thu hút nguồn vốn đầu tư lớn, cơ sở hạ tầng phát triển tạo tiền đề cho thị trường bất động sản tại các đặc khu trở thành những “mảnh đất màu mỡ”.
Bên cạnh đó, theo khảo sát của Vietnam Report, các doanh nghiệp cho rằng khó khăn hiện tại chủ yếu nằm ở ba vấn đề cốt lõi: Giá cả nguyên vật liệu đầu vào (58,1%); Quy định, chính sách, văn bản pháp luật (58,1%) và Sự gia tăng cạnh tranh của các đối thủ trong ngành (45,2%).
Xu hướng thị trường bất động sản 2018 – 2019
Theo kết quả khảo sát doanh nghiệp và chuyên gia của Vietnam Report, thị trường bất động sản năm 2018 về cơ bản vẫn giữ được những yếu tố ổn định trong trung hạn. Cơ hội, thách thức xen kẽ nhau tạo nên xu hướng cho thị trường.
Ba cơ hội: Tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt – Doanh nghiệp trong nước ngày càng trỗi dậy; Hiệp định CPTTP giúp “bơm” thêm luồng tiền nước ngoài vào thị trường nội địa; Thị trường đặc khu kinh tế dần mở ra.
Bốn thách thức: Kinh tế vĩ mô của khu vực, nhất là khu vực Biển Đông nếu có bất ổn sẽ khiến thị trường bất động sản phản ứng tiêu cực ngay lập tức; Nhà nước tiếp tục thoái vốn và có thể thoái vốn mạnh hơn, do đó tranh chấp vốn sẽ khắc nghiệt hơn; Các luồng tiền, đặc biệt là luồng tiền điện tử sẽ có tác động rất rõ ràng dù là yếu tố nằm ngoài thị trường; Phân khúc condotel, officetel và hometel tiềm ẩn những rủi ro khi đầu tư vì cũng là những sản phẩm mới đồng thời chưa có chính sách quản lý rõ ràng.
Năm xu hướng: Một, xu hướng chủ yếu M&A, đối với tất cả các dự án đình hoãn và các chủ đầu tư thất bại, sẽ tiếp tục mạnh mẽ. Hai, các đặc khu kinh tế tiếp tục trỗi dậy, trở thành những “miền đất hứa” và thu hút lượng đầu tư bất động sản lớn. Ba, condotel, officetel và hometel sẽ tác động đến các địa bàn còn lại trước khi “tắt sóng” và khu vực có thể mở rộng đến Hải Phòng, Vũng Tàu... Bốn, vấn đề về căn hộ giá thấp sẽ được giải quyết và sẽ có nhiều người mong muốn tham gia, nhưng quan trọng là chúng có đáp ứng được kì vọng hay không. Năm, sự thu hẹp của thị trường truyền thống, bởi các thị trường mới nổi quá mạnh nên các thị trường truyền thống như căn hộ giá 3 tỉ sẽ không còn nhiều cơ hội.
Uy tín sẽ là bài toán bức thiết
Ngành bất động sản, xây dựng, vật liệu xây dựng trong giai đoạn tới sẽ là ngành gắn liền với công nghệ 4.0. Theo khảo sát của Vietnam Report, bên cạnh phương thức tiếp thị truyền miệng truyền thống, các khách hàng dần tiếp cận các thông tin bất động sản qua mạng và Internet nhiều hơn.
Hơn 50% khách hàng được hỏi cho biết họ tìm kiếm thông tin trên các chuyên trang về nhà đất trên Internet và các diễn đàn trên mạng, mạng xã hội. Sự “va chạm” giữa doanh nghiệp Việt với công nghệ 4.0 cũng sẽ dần thay đổi hoạt động sản xuất kinh doanh của những doanh nghiệp này.
Trở nên “đa năng” hơn, hiện đại hơn, những doanh nghiệp trước đây chỉ phụ trách một mảng thì nay hoàn toàn có thể tính đến phát triển mình ở những lĩnh vực khác để sinh lời nhiều hơn, với sự hỗ trợ từ công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng đội ngũ nhân lực chất lượng cao; chẳng hạn như sự xuất hiện của mô hình D&B (thiết kế và thi công) trong vài năm trở lại đây ở nước ta.
