Thị trường bất động sản 2018: Kiểm soát và bền vững

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Trần Kháng.

PV: Cách đây tròn một năm, ông đã nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đón những luồng sinh khí mới rất tích cực và hứng khởi. Và trên thực tế, thị trường đã tiếp tục khởi sắc trong năm 2017. Vậy ông có đánh giá gì khi nhìn lại những diễn biến chính trong chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn của thị trường?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thị trường bất động sản năm 2017 có bước tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các chỉ số về giá cả, số lượng giao dịch. Cơ cấu hàng hóa bất động sản từng bước được điều chỉnh hợp lý, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường. Nhà đầu tư đã không còn bị cuốn vào những cơn “sốt nóng” hay mất thanh khoản như một số năm trước. Lượng vốn đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài và đầu tư gián tiếp thông qua các hình thức liên doanh, mua lại cổ phần dự án... đều tăng mạnh (ước đạt 3 tỷ USD). Trong đó, số tiền các nhà đầu tư bỏ ra để mua lại các dự án lên đến hàng trăm triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

PV: Trong từng phân khúc cụ thể, đâu đó có những lo ngại về việc thị trường dư thừa nguồn cung với phân khúc đất nền, căn hộ hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Trần Nam: Những ai theo dõi thị trường có thể nhận thấy tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây. Lượng bất động sản tồn kho trên cả nước hiện nay còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013 (hơn 101.000 tỷ đồng). Trong bối cảnh các dự án mới tiếp tục được tung ra thì lượng tồn kho bất động sản đã giảm gần 90% so với thời điểm đầu năm 2013, chứng tỏ sức cầu của thị trường vẫn rất mạnh mẽ.

Ba Na Hills Golf Club.

Về dài hạn, cầu trong thị trường bất động sản ở Việt Nam là rất lớn. Chúng ta có trên 95 triệu dân ở thời điểm hiện tại và tới năm 2020, con số này dự kiến xấp xỉ 100 triệu dân. Diện tích nhà ở trung bình của cả nước mới chỉ đạt khoảng 23m2/đầu người. Mỗi năm, chúng ta có xấp xỉ 1 triệu dân chuyển từ khu vực nông thôn sang sinh sống tại các khu đô thị, khu công nghiệp. Với nhu cầu tăng trưởng đó, đặt ra khoảng mỗi đầu người tăng 1m2/năm, thì trong một năm, cần tăng thêm khoảng trên 100 triệu mét vuông nữa, chưa kể chuyện tự sửa chữa, nâng cấp, cải tạo của người dân. Hiện nay, số lượng dự án mới chiếm khoảng 50% trong diện tích nhà ở. Nhìn chung trong dài hạn, nhu cầu của người dân là rất lớn.

Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, những dự án bất động sản có thể “ở được” đều đã được đưa vào sử dụng. Chỉ có một số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch tại vị trí không phù hợp mới tiếp tục tồn kho.

Riêng với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng - phân khúc có sự bứt phá mạnh mẽ từ năm 2015 đến nay - tôi có thể khẳng định, nguồn cung của chúng ta còn ít, còn thiếu, chứ không phải thừa, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Với định hướng chiến lược của Bộ Chính trị và Chính phủ về việc phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và thực tế tăng trưởng về lượng khách du lịch lên đến trên 30% như hiện nay thì tiềm năng, dư địa cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn rất lớn. Vấn đề là các nhà đầu tư cần phải biết lựa chọn đúng phân khúc, địa điểm và đầu tư một cách bài bản, chuyên nghiệp để phát triển bền vững. Đặc biệt, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để chính sách kịp thời bám sát và có những điều chỉnh tích cực cho thị trường.

PV: Không chỉ thị trường bất động sản, mà thị trường nào cũng có nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Tuy nhiên, để phân biệt được giữa đầu tư và đầu cơ không phải là đơn giản. Theo ông, hiện nay, hiện tượng đầu cơ trong thị trường bất động sản đã đáng lo ngại hay chưa?

Ông Nguyễn Trần Nam: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chưa đưa ra cảnh báo nào về hiện tượng đầu cơ vì hiện nay, vấn đề này chưa phổ biến và chưa có tác động lớn đến thị trường.

Khái niệm về đầu cơ trong bất động sản phải xem xét lại. Đầu cơ chỉ là khi hàng hoá không đủ mà có một nhóm đối tượng “găm” hàng để “đẩy” giá. Tôi chỉ ghi nhận trong cơn sốt nhà đất đầu năm 2008, khi hàng hoá khan hiếm, giới đầu cơ hoạt động mạnh, tiến hành gom hàng với giá hời và đẩy hàng, khách hàng ngay lập tức mua bằng bất cứ giá nào và “sập bẫy”. Sau khi thị trường đạt đỉnh, giá bất động sản sụt giảm mạnh, tàn dư tại nhiều dự án vẫn còn đó.

Hạ tầng giao thông hiện đại khu vực phía Nam Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Trần Kháng.

Trái lại, nguồn hàng trên thị trường bất động sản hiện đang rất dồi dào, cung lớn hơn cầu chứ không thiếu hàng nên không thể gọi là đầu cơ. Trong thị trường chứng khoán, người ta mua cổ phiếu buổi sáng, rồi bán buổi chiều thì mình gọi là nhà đầu tư; còn trong bất động sản, việc mua bán này lại bị coi là đầu cơ thì không hợp lý.

Việt Nam sử dụng thuật ngữ “lệch pha” so với nước ngoài. Họ gọi các doanh nghiệp là nhà phát triển, những người mua nhà để chờ giá lên bán hoặc cho thuê mới gọi là nhà đầu tư, người mua để ở gọi là khách hàng. Ở nước ta thì hiện nay, những nhà phát triển được gọi là nhà đầu tư.

Những người mua đi bán lại là bộ phận lưu thông hàng hoá (đại lý, nhà phân phối) không thể thiếu trong thị trường. Nhà phát triển mong đầu tư ra sản phẩm là có người mua, còn mua để ở hay mua để đầu tư thì đó là cơ chế của thị trường. Thị trường càng giao dịch nhiều, càng sôi động thể hiện càng có sinh khí, có sức sống, đem lại lợi ích cho xã hội, cho người dân.

Dẫu vậy, trên thị trường hiện nay cũng có những hiện tượng lợi dụng kẽ hở của pháp luật, sự thiếu minh bạch của thị trường để tung các thông tin về quy hoạch, sử dụng các "chiêu trò" tạo sự khan hiếm giả tạo về nguồn cung, nhằm đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực và tạo nên những cơn sốt ảo. Có thể kể đến cơn sốt đất nền tại TP. HCM từ cuối năm 2016 đến nửa đầu 2017, hay cơn sốt đất tại Đông Anh (Hà Nội)… Đây là những hiện tượng lũng đoạn thị trường và cần sự vào cuộc mạnh mẽ của cơ quan quản lý trong việc giám sát, đưa ra cảnh báo. Thậm chí, cần mạnh tay xử lý hiện tượng nêu trên, chấn chỉnh và đưa thị trường theo đúng quỹ đạo của nó.

PV: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng sau hơn 2 năm Luật có hiệu lực, số người nước ngoài chính thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn khiêm tốn. Theo ông, có cách nào để tăng tỷ lệ này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Sau hơn hai năm thực thi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, thị trường nhà đất gặt hái đã có những gặt hái đáng ghi nhận. Tuy nhiên, theo thống kê mới chỉ có gần 1.000 người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là quá ít. Nguyên nhân là do dường như chúng ta “chưa muốn” tăng tỷ lệ này lên. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn chưa hấp dẫn cho người có nhu cầu khi vẫn rất thiếu và chưa đồng bộ. Nếu có đủ quyết tâm cải cách một số thủ tục hành chính cơ bản trong việc chứng nhận giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, về visa, lưu trú... thì chúng ta có thể tăng tỷ lệ này mà không gặp khó khăn gì từ phía thị trường.

Nơi lãnh đạo 21 nền kinh tế thành viên APEC chụp ảnh tại Khu nghỉ dưỡng InterContinental Danang Sun Peninsula (ngày 11/11/2017).

PV: Thực tế, mức giá căn hộ thương mại đang có xu hướng giảm xuống để phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của những người có thu nhập trung bình và thấp. Vậy theo ông, nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý điều gì khi đầu tư vào phân khúc này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Hà Nội, TP. HCM đã có một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ đáp ứng nhu cầu khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. Việc này cũng góp phần kéo giá nhà ở trung bình xuống mức phù hợp hơn. Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở phân khúc này còn quá ít trong khi nhu cầu lại rất lớn. Nếu nhà đầu tư có quỹ đất sạch với mức giá đất hợp lý thì nên hướng đầu tư vào nhà ở giá rẻ có nhiều triển vọng; đồng thời góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho các thành phố lớn.

PV: Ông có dự báo gì về triển vọng thị trường bất động sản năm 2018 cũng như cơ hội đầu tư của thị trường trong giai đoạn tới?

Ông Nguyễn Trần Nam: Là một lĩnh vực phức tạp, đa dạng, khó dự báo nhưng theo tôi, bức tranh toàn cảnh chung của thị trường bất động sản năm 2018 sẽ xoay quanh hai cụm từ: Kiểm soát và bền vững.

Những tín hiệu về kiểm soát khá rõ ràng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, năm 2015, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng khoảng 12% thì tăng trưởng tín dụng trong bất động sản là 25%; sang đến 2016, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ còn khoảng 15% và 9 tháng 2017 chỉ tăng khoảng 5%. Cả cấp độ tăng và tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản cũng đã giảm.

Tín hiệu Chính phủ đưa ra cảnh báo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ cho vay trong thị trường bất động sản đã được đưa ra từ đầu năm 2017 và tôi đã từng nhiều lần lên tiếng khuyến cáo. Tuy nhiên, do nhu cầu vốn rất lớn nên hệ thống ngân hàng cần mạnh dạn cung ứng vốn cho vay nếu phương án tài chính là khả thi và các nhà đầu tư có năng lực thực sự.

Sôi động bất động sản trục đường Lê Văn Lương, Hà Nội. Ảnh: Trần Kháng.

Thị trường năm tới sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhưng vẫn sẽ giữ được sự bền vững như năm 2017. Theo thống kê, thời gian qua, Hà Nội có khoảng 5.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường và đang có khoảng 20.000 căn chào bán. Tính cả thị trường Hà Nội và TP. HCM, con số này sẽ khoảng từ 45.000 - 50.000 căn đang được bán trên thị trường. Trong khi sức tiêu thụ 1 năm chỉ khoảng 30.000 căn ở cả hai thành phố lớn nhất cả nước. Vì thế sẽ vẫn còn đủ hàng hóa để bán.

Tôi muốn nhấn mạnh, suy cho cùng, kiểm soát là điều cần thiết, và chúng ta cũng phải tư duy theo hướng kiểm soát là để mở cửa, để phát triển, để thị trường lành mạnh, bền vững hơn chứ không phải để ngăn chặn.

Về triển vọng đầu tư, nhìn vào năm 2017, có thể thấy nhiều tín hiệu rất lạc quan vào thị trường bất động sản. Chính phủ đã tạo cảm hứng mới cho ngành này. Bộ máy của chúng ta đã vào guồng, giai đoạn khó khăn nhất chúng ta đã vượt qua. Tăng trưởng kinh tế cuối năm ngày càng cao, mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao cho nên với đà này, năm 2018 không nhìn thấy lý do gì từ kinh tế vĩ mô trong nước hay thế giới ảnh hưởng nặng nề đến bất động sản, mà thuận lợi nhiều hơn.

Năm 2018, thị trường sẽ chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Dự báo thị trường nhà ở trong ngắn hạn sẽ không có biến động lớn. Tuy nhiên, một số phân khúc sản phẩm (đất nền, căn hộ có quy mô vừa và nhỏ...) có thể có sự thay đổi nhất định về giá cả tại một số khu vực, địa phương; thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục pháp triển.

Năm tới, giá bất động sản có thể sẽ tăng vì lúc đó, hàng tồn kho cơ bản hết. Nếu làm dự án mới, doanh nghiệp phải làm từ đầu. Trong bối cảnh thị trường ngày một cạnh tranh theo hướng minh bạch hơn, lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản sẽ ở mức hợp lý, khoảng trên dưới 20%/năm.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!