Thị trường bất động sản năm 2020 nhiều tín hiệu tích cực và lạc quan
Năm 2019, trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới đang “bất ổn” và có xu hướng tăng trưởng chậm lại, Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng, đạt 7,02%, vượt mục tiêu của Quốc hội đề ra, từ 6,6 - 6,8%. Theo đó, thị trường bất động sản ghi nhận được nhiều thông tin tích cực từ kinh tế vĩ mô. Cụ thể, năm 2019 diễn biến thị trường nổi bật là bất động sản khu công nghiệp. Thị trường này thu hút được nhiều nguồn vốn nước ngoài. Những nhà đầu tư vào thị trường này hoặc những công ty đến với thị trường này với kế hoạch mua đất, thuê nhà xưởng để tự sản xuất.
Đối với phân khúc chung cư, thị trường có nhiều hoạt động đang diễn ra chứng minh sự sôi động. Nhiều siêu dự án đã được xây dựng trong giai đoạn vừa rồi. Đây là tín hiệu cho thấy người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn. Đồng thời, cũng gia tăng mức cạnh tranh đối với các nhà phát triển dự án. Dưới góc độ này, nhà đầu tư bất động sản chung cư phải định vị lại dự án và làm cách nào để bán được sản phẩm và đối tượng tiềm năng của họ là ai?
Với bệ đỡ vững chắc từ tốc độ phát triển kinh tế, chúng ta có quyền hy vọng thị trường năm 2020 sẽ có nhiều diễn biến tích cực, thu hút hơn nữa nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Đối với các sản phẩm của thị trường trong năm 2020, nhà chung cư có sự dịch chuyển tập trung hướng vào những đối tượng người mua sử dụng thực. Trong năm 2020, giá chung cư ở sự bình ổn, và chưa có thông tin về giảm giá.
Phân khúc chung cư hạng sang sẽ có sự điều chỉnh nhất định bởi đối tượng người mua sẽ rất chọn lọc trong thời gian tới. Thêm yếu tố nữa là năm 2020, có nhiều sự chuyển biến mới khi gia tăng nguồn vốn nước ngoài vào Việt Nam, kéo theo nhiều công ty tập đoàn và những nhân sự mới vào Việt Nam. Trong khi đó, luật đã cho phép người nước ngoài mua nhà chung cư tại Việt Nam. Do đó, thị trường bất động sản hạng sang sẽ hướng đến nhiều đối tượng nước ngoài.
Thị trường bán lẻ cũng đang có sự quan tâm từ nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế với sự gia tăng thâm nhập của thị trường.
Văn phòng là thị trường tiềm năng, 2018 - 2019 có sự thiếu hụt nguồn cung, theo đó năm 2020 đón nhận sự ra đời của một số dự án ở phân khúc hạng A.
Với những lợi thế về tiềm năng, và vị trí trong khu vực, trong năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều tín hiệu tích cực và lạc quan.
Dòng vốn cho năm 2020 dồi dào
Việc siết tín dụng đối với bất động sản sẽ có ảnh hưởng tích cực. Bởi nếu chúng ta ồ ạt đầu tư vào bất động sản như thời gian trước đây thì khó để có thể giữ chân được nhà đầu tư và người mua. Giờ chúng ta phải nhìn vào dự án hướng góc độ chất lượng, hướng tới những người mua thật sử dụng chứ không phải là hướng vào người mua bán sang tay kiếm lời. Việc thắt chặt tín dụng là yếu tố giúp thị trường phát triển lành mạnh, có hướng tới vững bền.
Siết tín dụng chỉ ảnh hưởng đến những người mua cá nhân còn với những người đầu tư nước ngoài họ vẫn đang quan tâm và mong muốn đầu tư vào dự án tại Việt Nam. Tuy nhiên, góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài giờ cũng đã thay đổi, họ không nhìn dự án dưới góc độ đầu tư 5 - 7 năm mà cố gắng hoàn thiện dự án, bán hết số sản phẩm rồi mới tiếp tục đầu tư dự án mới. Họ phát triển theo hướng bền vững.
Đối với các nhà đầu tư phát triển dự án, việc siết tín dụng này buộc họ phải nhìn lại chiến lược đầu tư. Nghĩa là họ sẽ không có nguồn vốn dồi dào để đi phát triển nóng mà họ phải đầu tư thế nào để có hiệu quả bền vững, gia tăng biên lợi nhuận của họ trong các dự án. Bởi một dự án phát triển chỉ có một mức biên lợi nhuận cố định, họ muốn gia tăng hơn nữa thì phải quan tâm đến các yếu tố gia tăng cũng như đem đến cho người mua những trải nghiệm mà người mua không thể không mua dự án đó, mặc dù giá cao hơn nhưng người mua sẽ không tìm được sự trải nghiệm đó ở dự án khác.
Đối với việc siết tín dụng, nếu doanh nghiệp nhìn ở dưới góc độ tích cực, họ sẽ tận dụng được các cơ hội để phát triển và định vị lại sản phẩm.
Với các kênh huy động vốn, kênh FDI vẫn là một kênh hiệu quả bởi thực tế là các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài vẫn là luôn rất muốn đầu tư vào Việt Nam bởi chúng ta có dân số trẻ, hơn 99 triệu dân và nhu cầu về bất động sản vẫn còn tăng đặc biệt là chung cư khi quỹ đất đã hạn hẹp, dân số vẫn gia tăng. Ngoài ra, xu hướng của xã hội hiện đại là các bạn trẻ có hướng đến sống ở các chung cư cao tầng thay vì sống ở các nhà mặt đất trong ngõ chật hẹp.
Theo đó, vốn FDI vẫn là nguồn vốn dồi dào, vẫn là kênh để các doanh nghiệp huy động tốt nhất, họ có thể liên doanh, chào bán cổ phẩn với các doanh nghiệp nước ngoài. Xu hướng đó đã diễn ra và còn tiếp tục trên thị trường trong năm 2020.
Đối với dòng vốn kiều hối, đây không phải là dòng vốn phù hợp đối với việc phát triển dự án bất động sản. Kiều hối là dòng vốn phù hợp cho sức mua nhiều hơn.
Trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2019 là một kênh huy động vốn được các doanh nghiệp sử dụng rất nhiều nhưng bên “bơm” vốn vào vẫn là các nhà đầu tư cá nhân. Nguồn tiền đó sẽ có sự thiếu ổn định so với nguồn tiền từ các tổ chức, các quỹ. Được biết, nhiều nhà đầu tư cá nhân thời gian qua cũng không đầu tư căn hộ ở các khu vực Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng mà đầu tư ra nước ngoài. Ngoài ra, lãi suất từ trái phiếu tốt hơn nhân hàng nhưng chưa phải quá cao. Tóm lại, về dài hạn đây không phải là kênh huy động vốn tốt nhất.
Vùng ven - "miếng bánh ngọt" cuối cùng?
Bất động sản ven đô trong thời gian qua có sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung cũng như sự quan tâm và đầu tư của các chủ đầu tư bất động sản tại vùng ven rất lớn. Lợi thế vùng ven quỹ đất vùng ven còn nhiều, giá đất cũng thấp hơn nội đô, họ có nhiều lựa chọn phát triển các sản phẩm để phù hợp các đối tượng.
Người mua hiện nay đa số là sử dụng nhu cầu thực, bất động sản ven đô là thị trường đang rất tiềm năng bởi trong các quận nội thành quỹ đất khan hiếm, giá đất bị đẩy lên cao. Do đó, sản phẩm không hướng được đến đại đa số người mua.
Dân số của chúng ta trẻ, người mua nhà đa số là người trẻ, có những cặp vợ chồng trẻ, số vốn tích luỹ chưa đủ để họ chi trả cho những căn hộ ở trong nội đô nên họ chấp nhận đi xa.
Tuy nhiên, các chủ đầu tư dự án tại ven đô, họ cũng cân nhắc đến chuyện có xe trung chuyển, xe bus vào trung tâm. Đó là một lựa chọn thích hợp hiện nay cho khách hàng. Có thể nói, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển nguồn cầu và nguồn cung ra ngoại ô rất nhiều. Trong đó, phân khúc chung cư căn hộ bình dân khoảng 2 - 3 phòng ngủ trên dưới 2 - 3 tỷ đồng được nhiều các bạn trẻ quan tâm.
Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô đang được 2 đối tượng quan tâm đầu tư. Thứ nhất, cá nhân mua đất, xây dựng homestay cần cách xa trung tâm khoảng 40 - 50km thích hợp cho hộ gia đình. Đây là lĩnh vực đã xuất hiện từ lâu tuy nhiên, thị trường chưa có định hướng cụ thể và chỉ theo xu hướng của thị trường. Thứ hai là doanh nghiệp lớn, họ không chỉ quan tâm đầu tư vùng ven mà còn là những vùng ven có lợi thế thu hút du lịch. Đặc biệt là các tỉnh thành vùng ven có nhiều tiềm năng du lịch thì sẽ dễ thu hút các doanh nghiệp hơn.
Mặt khác, tâm lý của nhà đầu tư cá nhân cũng như điều kiện của Việt Nam trong thời gian qua vẫn ảnh hưởng đến các xu hướng, đó là có cơn sốt đất vùng ven như ở Hà Nội. Bởi quỹ đất nội đô Hà Nội đã chật, buộc phải mở rộng ra thị trường vùng ven. Tâm lý đó khiến cho đất bị sốt. Tuy nhiên, xu hướng mở rộng ra vùng ven chưa diễn ra ngay mà sẽ là cần trong khoảng 10 - 20 năm nhưng giờ mọi người đã đi tắt đón đầu, mua đất ở đó và tự tạo ra các cơn sốt ảo.
Vấn đề ở chỗ, đầu tư bất động sản là câu chuyện mua vào và thanh khoản. Có người mua đầu tư nhưng bán cho ai hay lại bán cho nhà đầu tư nữa? Tất nhiên, các nhà đầu tư càng đi sau họ sẽ không trả mức giá cao như ban đầu vì họ biết giá trị thật của mảnh đất đó là bao nhiêu. Như vậy, cơn sốt đất diễn ra hiện nay hơi sớm. Vì người mua nhu cầu thực có thể chưa chạm đến những vùng đó nhưng nhà đầu tư đã mua khu vực đó rồi.
Đương nhiên, đúng là bất động sản ven đô vẫn có tiềm năng tăng giá. Với tâm lý của người Việt mua đầu tư thì mức giá ở đây là ổn định, tuy nhiên không có cơn sốt bùng nổ trong tương lai.
Trong những năm trước, giá đất như quận Hà Đông đã tăng, nó phản ánh rất đúng thị trường. Trong tương lai, các quận như Đông Anh còn tăng giá. Đó là một xu hướng phát triển tự nhiên của thị tường tuy nhiên mức tăng giá đạt đến điểm nào thì tôi cho rằng có thể không đạt được như những năm trước bởi nhà đầu tư giờ đã dè dặt và tỉnh táo hơn trong việc phân bổ các quỹ đầu tư của họ. Hơn nữa, với việc siết chặt tín dụng, các nhà đầu tư giờ cũng không có quá nhiều vốn để có thể mua một mảnh đất trong thời gian ngắn với mong muốn có thể sinh lời.
Do đó, cuộc chơi về đất vùng ven sẽ là cuộc chơi tương đối dài hơi, không thể hy vọng mua đầu tư trong vòng 5 - 6 tháng có thể sinh lời 20 - 40% thì câu chuyện đó rất khó. Vùng ven vẫn luôn là một khu tiềm năng đối với các nhà đầu tư muốn giảm quỹ đầu tư xuống nhưng vẫn mong mức sinh lời cao so với đầu tư trong nội đô.
Nói chung là các nhà đầu tư muốn sinh lời thì phải quan tâm rằng, nếu họ đầu tư và mua mảnh đất này thì họ sẽ bán cho ai? Tính thanh khoản của một dự án rất quan trọng, nếu như các nhà đầu tư vẫn tiếp tục ồ ạt mua các mảnh đất với mong muốn sinh lời mà không biết rằng vị trí mảnh đất đó sẽ bán cho ai? Nếu tương lại lại là các nhà đầu tư thứ cấp khác mua thì việc bong bóng rất dễ xảy ra. Bởi vì sự mua đi bán lại và giá đất bị đẩy cao quá thực tế, đó là một điểm không tốt cho thị trường.
Với các tỉnh lân cận, bất động sản có thể có sự gia tăng tương đối về nhà ở, do có sự tăng trưởng nóng về bất động sản khu công nghiệp. Do đó, tâm lý các nhà đầu tư cá nhân vẫn có mong muốn mua, đầu tư, tìm kiếm sinh lời.
Đối với các nhà đầu tư là tổ chức, quỹ nước ngoài, họ vẫn đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư ở phía Bắc nhưng không phải là Hà Nội. Bởi họ nhìn thấy tiềm năng các thành phố, tỉnh ven, đó có thể phát triển thành các thành phố vệ tinh ở phía Bắc trên nền bất động sản khu công nghiệp đang rất phát triển. Hơn nữa, họ không muốn đầu tư ở Hà Nội vì thị trường này có rất nhiều sự cạnh tranh./.
