CÁC PHÂN KHÚC ĐỀU CÓ ĐIỂM SÁNG
Với phân khúc bất động sản nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Điều này có thể giải thích là do tại Việt Nam, với những người có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang hình thức bất động sản luôn cao.
Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội tác động lên tất cả các mặt, thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.
Mặt khác, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà dòng tiền của họ vận động. Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản, khó khăn không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý. Từ những yếu tố trên, mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.
Với phân khúc bất động sản công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì bản thân của các doanh nghiệp bất động sản trong nước có thể đầu tư và phát triển. Bất động sản công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu. Trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn, nhờ vào việc được hưởng lợi từ liên tiếp các hiệp định thương mại tự do như EVFTA, và mới đây nhất là UKVFTA, dòng hàng hoá, sản phẩm nhập khẩu về Việt Nam sẽ rất lớn trong những năm tiếp theo.
Liên quan đến vấn đề tiền tệ, cụ thể là việc điều hành lãi suất thương mại, tiền gửi ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 5 - 6%, nhưng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao để tránh tình trạng đầu cơ, tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở vốn bằng nhiều cách khác nhau, đây chính là một trong những điểm cộng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2020.
Đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục, đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1 - 2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022 - 2023.
Điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những bất động sản có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6 - 7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Về mặt khó khăn, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6 - 7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Theo tôi, đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2 - 3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vắc xin phòng bệnh,...
Một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng tiêm vắc xin cho người dân. Việt Nam cũng đã thử nghiệm vắc xin lâm sàn trên 60 người và không có bất kỳ triệu chứng nào xuất hiện sau 72h. Đây là điểm tích cực khi Việt Nam đã khống chế dịch bệnh bằng nguồn lực của mình, ngay khi cả thế giới đang còn gặp khó khăn trong việc phòng chống dịch bệnh.
Mặc dù việc phòng chống triệt để như tiêm ngừa vắc xin đại trà còn gặp khó khăn trong việc đảm bảo đủ số lượng đáp ứng cho người dân Việt Nam, nhưng nước ta vẫn được đánh giá là một trong những quốc gia an toàn nhất ở thời điểm này. Các chuyên gia hiện đang công tác tại Việt Nam cảm thấy may mắn thay vì các nước trên thế giới đang phải chống chọi lại với dịch bệnh, đặc biệt là 40 nước trên thế giới đang phải cấm việc di chuyển giữa các nước. Trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, về thị trường, trong nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.
THỊ TRƯỜNG 2021 "BÙNG NỔ"
Năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.
Mặt khác, đối với thị trường bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.
Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1 - 2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn. Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại, các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5 - 7 năm, do đó, đã có được dòng tiền tích lũy.
Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Nhưng các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ Việt Nam đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1 - 2 năm tới, Chính phủ Việt Nam và các nhà đầu tư công nghiệp cần phải tái cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình, vì khi thị trường hồi phục, khi tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,... để thu hút các nhà đầu tư.
Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1 - 2 năm vừa qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương, cần xem lại để ta có thể sẳn sàng khi thị trường hồi phục.
Để tạo tiền đề và sức bật mạnh mẽ cho lĩnh vực bất động sản có thể bứt phá trong năm 2021, sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII này, tôi nghĩ rằng những thành viên mới trong ban Chính Phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của Việt Nam.
Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố, ở Hà Nội thì có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông. Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới, vì nếu không thì lĩnh vực bất động sản sẽ gặp khó khăn và ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác. Về chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi nghĩ rằng trong 10 năm vừa qua chúng ta đã làm rất tốt từ 2011 khi lãi suất điều đình từ 12% lên 20%, khu vực tín dụng bất động sản là từ 20 đến 35%, lãi suất ngân hàng hiện cũng đang được kiểm soát rất tốt.
Bên cạnh đó, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm, tuy nó không tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh thì chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư. Về mặt điều hành, chúng ta đã đưa ra các chính sách tốt về tài khoá, tiền tệ, vấn đề còn lại chính là thực thi các dự án về sản xuất dịch vụ công nghiệp. Bất động sản là một nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại nên chúng ta cần xử lý thoả đáng các vấn đề về pháp lý.
Trong năm 2021, đối với các doanh nghiệp bất động sản, tùy theo loại hình bất động sản sẽ có chiến lược khác nhau. Đối với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm thì sẽ không có nguồn thu. Đối với bất động sản thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí, vì những văn phòng do giá cả mà bị bỏ trống thì ta nên cân đối lại nguồn thu dựa trên ngắn hạn và dài hạn để đảm bảo có thể tồn tại qua những giai đoạn khó khăn. Còn đối với bất động sản công nghiệp, cần có tầm nhìn vĩ mô, chúng ta có những lợi thế từ cuộc chiến tranh tiền tệ giữa Mỹ và Trung Quốc, từ các hiệp định của châu Âu, những việc này sẽ có tác động rất lớn đến khu vực bất động sản.
Còn với nhóm đầu tư cá nhân, tuỳ theo kỳ vọng từ 1 - 2 năm có lời thì với bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư ta nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, câu chuyện bất động sản nhà ở luôn là câu chuyện mà mọi người quan tâm nên thủ tục pháp lý là yếu tố phải luôn lưu ý. Cuối cùng là việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu mà mình đưa ra thì phải dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro, vì đây là 3 yếu tố quan trọng khi chúng ta đầu tư vào một dự án./.
