Hàng loạt thách thức vẫn còn đó
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, giai đoạn vừa qua, nền kinh tế và thu nhập của người dân suy giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Điều này đang làm giảm lực cầu mua nhà ở, cũng như đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Tuy nhiên, thị trường xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác vào bất động sản đã làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đang làm thị trường nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.
Trên thị trường hiện nay, loại hình căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m2. Nhiều giao dịch trên thị trường chào bán khá phổ biến, nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.
Trong khi đó, quá trình đô thị hóa mạnh tại các vùng như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với năm 2019. Các vùng Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%... nhưng giao dịch chủ yếu là sự “qua lại” giữa các nhà đầu cơ.
Còn tại TP.HCM, lực cầu đang dồn về khu vực thành lập TP. Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, lực cầu này là ngắn hạn, các nhà đầu tư tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn, đó chính là tính “ảo” của thị trường khu vực này.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập, các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp. Điều đáng nói, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá, không phải vì tăng chất lượng của các dự án. Điều này được nhìn nhận là bất thường bởi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững.
VARs nhận định thêm rằng, tại một số địa phương từng có sự phát triển “nóng” nhưng bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… sẽ dần sôi động trở lại. Ngoài ra, giá đất gần các khu công nghiệp cũng sẽ biến động tăng mạnh. Do đó, các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.
Dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2021, VARs cho biết, đối với các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do vậy, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020.
Cụ thể, tại Hà Nội, ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Còn tại TP. HCM, khảo sát cho thấy khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm.
Về lực cầu, VARs đánh giá kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019.
“Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARs nhận định.
Theo VARs, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại căn hộ có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại TP.HCM và Hà Nội.
Giá bất động sản vẫn tăng
Về giá căn hộ tại Hà Nội, VARs cho biết, có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức.
Ông Đính cho hay: “Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn”.
Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.
Tại các tỉnh thành khác, VARs cũng cho rằng cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5 - 7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP. Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).
Lý giải về hiện tượng giá nhà ở mức cao, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARs chia sẻ, phân khúc bình dân vẫn quá ít, trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này lại rất tốt.
Theo đó, ông Thanh cho rằng, nếu thực hiện các mô hình đô thị lớn với quy mô khoảng 100ha thì sẽ tiết kiệm được chi phí. Đơn cử như một thiết kế nhà chiếm khoảng 10% chi phí nhưng nếu như là đồng loạt cả trăm cái thì đã tiết giảm được số tiền tương đối lớn. Cùng đó, số lượng vật tư, vật liệu khi cấp vào dự án lớn với khối lượng lớn cũng sẽ giảm giá thành, giúp giảm chi phí để có thể hạ giá bán sản phẩm.
Tuy nhiên ông Thanh cho rằng, giá bán cũng phụ thuộc chủ đầu tư và sức hấp thụ của thị trường. Chủ đầu tư kỳ vọng hạ tầng tốt sẽ bán được giá tốt, nhưng trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh hài hòa kỳ vọng lãi. Những điều chỉnh tích cực này sẽ diễn ra trong năm 2021.
Bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp vẫn thẳng tiến
Đối với phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, ông Đính cho biết, ngành du lịch sẽ phục hồi trở lại một phần nhờ hoạt động kích cầu du lịch nội địa. Chính phủ khóa mới sẽ quan tâm hơn đến chính sách pháp lý cho bất động sản du lịch, sẽ tạo niềm tin tốt hơn cho các nhà đầu tư.
Nhiều dự án bất động sản du lịch có quy mô lớn, đa dạng dịch vụ, chất lượng cao, nhiều đại đô thị du lịch hoành tráng được hoàn thành và đi vào hoạt động năm 2021. Điều này chắc chắn sẽ tạo động lực thúc đẩy hiệu quả ngành kinh tế du lịch cho Việt Nam, tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản du lịch.
Về bất động sản công nghiệp, VARs dự báo năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp trong nước.
Nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản Việt Nam và có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt. Tuy nhiên, các địa phương cần cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra đối với một số địa phương.
Bên cạnh đó, nhiều dự án logistics phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển. Giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng trong năm 2021 được dự báo không tăng so với năm 2020.
Ông Đính nhấn mạnh: “Sẽ không xuất hiện khủng hoảng hay bóng bóng trong bất động sản công nghiệp ở năm 2021”.
Đối với phân khúc văn phòng và thương mại, VARs nhận định khả năng phục hồi kinh tế sẽ tăng nhu cầu sử dụng văn phòng hạng B,C từ các doanh nghiệp mới dẫn đến thị trường cho thuê văn phòng sẽ có dấu hiệu phục hồi một phần. Văn phòng hạng A sẽ tiếp tục ổn định và giá thuê cũng không có biến động tăng. Song, năm 2021 sẽ rất ít dự án văn phòng hạng A mới được cung cấp cho thị trường TP.HCM và Hà Nội.
Trên cơ sở đó, VARs khuyến cáo các chủ mặt bằng không nên tăng giá thuê, thậm chí, nên có hỗ trợ để phục hồi bền vững sức khỏe của các doanh nghiệp thương mại.
