Thị trường bất động sản 2021: Tái cấu trúc mạnh mẽ và bước vào chu kỳ mới

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, năm 2021, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc, tái cấu trúc mạnh mẽ cả ở phía cung và phía cầu, đặc biệt là việc chủ động thay đổi chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, để minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong giai đoạn sắp tới.

PV: Cuối năm 2019, ông đã khái quát về 5 cơ hội và 5 thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam. Bước sang năm 2020, tất cả những cơ hội và thách thức đó đều diễn ra đúng như dự đoán, nhưng thị trường, nền kinh tế và cả thế giới đã phải hứng chịu một cú sốc bất ngờ khác, lớn hơn và không thể dự báo trước, đó là đại dịch Covid-19. Trong bối cảnh đó, đâu là những điểm nhấn đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nếu như năm 2019, thời cơ và thách thức tương đương nhau thì bước sang năm 2020, chúng ta đã vừa cùng nhau trải qua một năm với nhiều khó khăn, thách thức lớn đan xen, bất ngờ xuất hiện, tác động xấu, nhiều mặt và hậu quả rất nặng nề. Kinh tế toàn cầu rơi vào tình trạng suy thoái mạnh, tăng trưởng âm xuống gần 4%; thương mại thế giới sụt giảm nghiêm trọng; thị trường tài chính biến động bất thường, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chưa bao giờ Việt Nam phải thực hiện cách ly, giãn cách xã hội lâu như thế; đồng thời, phải thực hiện hai mục tiêu “kép”: Vừa chống dịch, vừa phục hồi và phát triển kinh tế. Chưa dừng lại, những tháng cuối năm, thiên tai, hạn hán, bão lũ, sạt lở đất... liên tiếp xảy ra, khiến cho khó khăn càng nhân lên gấp bội.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam có những diễn biến khá phức tạp, khó đoán định, nhưng có thể khái quát như sau: Trầm lắng, giá nhà cao, lệch pha về tình hình thanh khoản và sự tái cấu trúc mạnh mẽ, dần có những tín hiệu khởi sắc. Vì sao lại như vậy?

Thứ nhất, về sự trầm lắng. Đây là biểu hiện dễ nhận thấy nhất của thị trường bất động sản ngay từ đầu năm 2020. Bức tranh thị trường bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý I/2020 tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2019; tuy nhiên, dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019. Nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý I/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hằng năm.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời. Các dự án bị lùi lịch ra hàng, các sàn giao dịch im ắng, nằm yên. Một thống kê cho thấy, có đến hàng nghìn sàn giao dịch tạm dừng giao dịch, cắt giảm 50 - 70% nhân viên hoặc thậm chí đóng cửa. Con số này đã cho thấy rõ nhất toàn cảnh thị trường giữa đại dịch.

Bước sang quý III, dịch bệnh Covid-19 có dấu hiệu phức tạp trở lại, nhưng theo số liệu từ các Sở Xây dựng, đợt dịch này có tác động cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Trung và tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh khu vực miền Trung cũng như trên cả nước.

Thứ hai, về giá nhà cao và lệch pha về tình hình thanh khoản. Qua thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, vẫn chưa có xu hướng giảm giá nhà. Đơn cử, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện cũng dao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2 và rất khan hiếm hàng. 

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, quý III/2020 giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Điều này hoàn toàn phù hợp với thực tế của thị trường, bởi nguồn cung hạn chế và nhu cầu thì vẫn ở mức rất lớn.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020 (trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,26% so với quý II/2020. Cũng bởi do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô.

Như vậy có thể thấy, giá nhà cao nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung còn hạn chế. Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội càng khó khăn hơn, với tổng diện tích thực hiện hơn 5,21 triệu m2, chỉ bằng 41,7% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 đạt 12,5 triệu m2 - con số đạt được chưa như kỳ vọng.

Thứ ba, sự tái cấu trúc mạnh mẽ, dần có những tín hiệu khởi sắc. Xuyên suốt năm 2020 là những động thái tái cấu trúc mạnh mẽ về cả quan hệ cung - cầu, về sản phẩm, về đầu tư công nghệ, mô thức hoạt động và chiến lược kinh doanh. Nguyên nhân do tâm lý, hành vi đầu tư, tiêu dùng và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thay đổi khá mạnh trong và sau dịch Covid-19, cùng với các biến động về hội nhập, địa chính trị và biến đổi khí hậu toàn cầu.

Đến thời điểm hiện tại, đâu đó trên thị trường đã nhìn thấy những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng đang dần được bộc lộ khi nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng trong quý IV/2020. Sau 9 tháng bị nén chặt bởi những khó khăn chung do dịch Covid-19, bước sang những tháng cuối năm 2020, đầu năm 2021, nhiều doanh nghiệp đồng loạt tăng sức bật, tung ra thị trường hàng loạt dự án mới.

Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ các địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III và quý IV/2020 tăng mạnh. Riêng trong quý III/2020, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng và nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào bất động sản. Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2020 có 36.884 giao dịch bất động sản thành công. Riêng trong quý III/2020, tại Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công (bằng 219% quý II/2020), tại TP.HCM có 6.722 giao dịch thành công (bằng 170,6% quý II/2020).

Thậm chí, theo khảo sát và phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý III và quý IV/2020 bằng khoảng 140% so với quý I và quý II/2020. Đáng chú ý là khi bước sang những tháng cuối năm 2020, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi, nhất là tại những địa phương có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển như Phú Quốc, Vân Đồn, Hạ Long, Quy Nhơn, Ninh Thuận…

Cuối năm 2020, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi.

Ngoài niềm tin của thị trường, thì việc các ngân hàng hạ mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản. Đồng thời, ngân hàng còn kết hợp với các chủ đầu tư tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn của những chủ đầu tư uy tín.

Đó là những lý do chính khiến thị trường bất động sản đang trở nên sôi động sau thời gian dài trầm lắng.

PV: Với những phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh từ dịch bệnh như bất động sản văn phòng, bán lẻ và bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng thì diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Đây đều là những phân khúc đã và sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ cách mạng công nghiệp 4.0. Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn. Bất động sản văn phòng cũng sẽ điều chỉnh từ các thay đổi theo yêu cầu giãn cách xã hội, từ đó điều chỉnh theo thiết kế không gian làm việc đa năng, đa tiện ích, có thể vừa làm việc và vừa hội họp. Đặc biệt, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến nhu cầu thực của khách hàng, đó phải là nơi nghỉ dưỡng thực sự, thậm chí là nơi chăm sóc sức khỏe, tái tạo năng lượng, khơi dậy những cảm hứng sống và làm việc. 

Theo đó, các thương hiệu lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group hay FLC… đang nắm bắt khá tốt xu hướng này và chắc chắn sẽ điều chỉnh thay đổi theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp, quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe và cũng sẽ được thiết kế để có thể sử dụng đa năng, linh hoạt hơn như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi.

Cũng từ đó, xu thế ngôi nhà thứ hai “second home” sẽ còn tiếp tục lan rộng trong giai đoạn tới. Nếu vấn đề pháp lý cho mô hình bất động sản này được tháo gỡ, cộng với việc các chủ đầu tư minh bạch hơn về mặt tài chính, thì triển vọng tăng trưởng của thị trường này sẽ rất khả quan khi dịch bệnh được khống chế. Bởi thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Đặc biệt, mô hình tổ hợp/quần thể du lịch nghỉ dưỡng đã xuất hiện từ lâu trên thế giới như Singapore, Malaysia… Ở Việt Nam, các tổ hợp du lịch quy mô mới đây đã xuất hiện tại Hạ Long, Phú Quốc và đã chứng minh được sức hút. Lượng khách du lịch, đặc biệt là dòng khách hạng sang đến các tổ hợp này rất lớn.

Vì thế, đầu tư vào các bất động sản nằm trong tổ hợp du lịch sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm về lượng khách du lịch ổn định, gia tăng theo thời gian. Các công trình nằm trong tổ hợp sẽ có sự bổ trợ lẫn nhau hiệu quả, đảm bảo khả năng kinh doanh cho các nhà đầu tư. Thêm điểm cộng nữa là nhà đầu tư có thể yên tâm về tính pháp lý khi đầu tư vào bất động sản nằm trong các tổ hợp quy mô, đẳng cấp.

PV: Ông nhiều lần nhắc đến kết cấu hạ tầng như một động lực quan trọng thúc đẩy đầu tư. Vậy vai trò của kết cấu hạ tầng đối với thị trường bất động sản được thể hiện như thế nào trong giai đoạn vừa qua và triển vọng trong giai đoạn tới, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nói đến kết cấu hạ tầng, phải nhắc đến quá trình đô thị hóa. Cùng với đà tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra mạnh mẽ liên tục trong hàng chục năm qua. Quá trình đô thị hóa kéo theo không chỉ sự chuyển dịch nhân lực từ nông thôn ra thành phố, mà còn là sự chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp, nông thôn sang đất ở và đất đô thị.

Từ đó, quá trình đô thị hóa thúc đẩy sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng và thị trường bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu sống của người dân nông thôn ra thành thị và phát triển nguồn đất đai nông nghiệp, nông thôn thành các dự án bất động sản nhà ở đô thị phù hợp. 

Theo thống kê, năm 2009 tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt 29% thì đến năm 2019, tỷ lệ đô thị hóa đã đạt khoảng 39,2%, với dân số thành thị ước khoảng 33 triệu người, chiếm 34,4% dân số của cả nước. Dân số đô thị nước ta dự kiến tăng lên hơn 36 triệu người vào năm 2020, hơn 40 triệu người vào năm 2025 và 63,1 triệu người vào năm 2049, bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 948 nghìn người, đạt tỷ lệ dân số đô thị ở mức 58,2% vào năm 2049.

Theo dự thảo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030, mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc sẽ đạt từ 50 - 52% vào năm 2030. Theo tính toán của nhóm nghiên cứu từ NCIF (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nhiều khả năng Việt Nam sẽ đạt tỷ lệ đô thị hóa khoảng 45% vào năm 2030.

Tốc độ đô thị hóa tăng nhanh sẽ sớm thúc đẩy hoàn thiện hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng. (Ảnh sưu tầm)

Chắc chắn, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh sẽ sớm thúc đẩy hoàn thiện hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ với 4 hạng mục mang tính đột phá: Hệ thống đường cao tốc Bắc - Nam và hệ thống giao thông đường bộ, giao thông đô thị các thành phố lớn; hệ thống đường sắt Bắc - Nam tốc độ cao, khổ đường lớn; sân bay Long Thành và sân bay Nội Bài mở rộng; hệ thống cảng biển lớn. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, nguồn lực đất đai được chuyển hóa và phát huy tối đa, giá bất động sản xung quanh khu vực đó sẽ tăng cao.

PV: Dường như sản phẩm của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, FLC, CEO… đang dẫn dắt thị trường, thể hiện sức hấp dẫn mạnh mẽ. Vậy nên chăng, chúng ta cần thu hút các “ông lớn” này để tiếp tục đầu tư mạnh vào hạ tầng du lịch, qua đó vừa góp phần phát triển du lịch, vừa tạo ra nguồn cung chất lượng cao cho thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Trần Nam: Đúng vậy. Dù sở hữu dư địa phát triển lớn, “miếng bánh” trên thị trường bất động sản du lịch “rất ngon”, nhưng không phải ai cũng “ăn” được. Đầu tư bất động sản du lịch khó khăn và thách thức hơn đầu tư nhà ở rất nhiều, vì không phải bán là xong, mà quan trọng hơn là vận hành thế nào cho hiệu quả.

Vì thế, ngay từ khâu thiết kế sản phẩm đã phải tính toán kỹ lưỡng, để không những thu hút khách mua, mà còn mang đến những trải nghiệm ấn tượng cho du khách sau này. Vì thế, để phát triển bền vững, thị trường cần có những nhà đầu tư có tâm, có tầm và có lực.

Bản thân những chủ đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lớn cũng chính là “sếu đầu đàn” trong lĩnh vực du lịch. Vì vậy, họ sẽ biết đầu tư vào vị trí nào, cách làm ra sao, bố trí các sản phẩm bổ trợ nhau để tạo sức cạnh tranh, thu hút mạnh mẽ khách du lịch.

Vì thế, dự án của các chủ đầu tư lớn đều được thị trường hấp thụ tốt, có thể nói là ra hàng đến đâu hết đến đó. Họ đem vào sản phẩm các xu hướng thiết kế kiến trúc được ưa chuộng trên thế giới như Địa Trung Hải, Italia, rồi phong cách kiến trúc châu Âu, châu Úc…

Hệ thống tiện ích, hạ tầng cũng được đầu tư bài bản. Hay các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được bố trí hợp lý, cạnh các khu vui chơi giải trí lớn để đáp ứng mọi nhu cầu của du khách. Tất cả những điều đó sẽ đem lại giá trị về lâu dài cho ngành du lịch, cũng như cho thị trường bất động sản.

Cho nên, tôi rất ủng hộ việc cần tiếp tục có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo điều kiện, thu hút các doanh nghiệp tư nhân uy tín tiếp tục đẩy mạnh phát triển hạ tầng du lịch cũng như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

PV: Hiện nay, vốn FDI vào bất động sản vẫn luôn là 1 trong 3 lĩnh vực thu hút FDI nhiều nhất tại Việt Nam (hai lĩnh vực còn lại là công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất điện). Ông có thể nhận xét về dòng vốn này thời gian qua và triển vọng trong giai đoạn tới?

Ông Nguyễn Trần Nam: Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản với vốn FDI đăng ký gần 4,2 tỷ USD (đứng thứ ba, sau công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 13,6 tỷ USD; lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, 5,1 tỷ USD) cao hơn số vốn 3,88 tỷ USD của cả năm 2019. Trước đó, riêng trong quý III/2020, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng 400% so với quý II/2020.

Nhiều chuyên gia trên thế giới nhận định, Covid-19 là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất từ các công xưởng trên thế giới diễn ra nhanh hơn, sau khi đã được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung từ năm 2019.

Do đó, khu vực Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng sẽ ngày càng hấp dẫn với các doanh nghiệp FDI trong tương lai. Hơn nữa, trong bối cảnh dịch bệnh đang diễn biến phức tạp trên thế giới, thị trường tài chính, thị trường vàng đang khá nhạy cảm, đầy rẫy những rủi ro tiềm ẩn, thì dòng vốn FDI đổ về Việt Nam ngoài công nghiệp nhiều khả năng sẽ có một phần đáng kể đi vào bất động sản.

Nguồn vốn FDI những năm gần đây tăng trưởng ổn định là nguồn tiền quan trọng cho các kênh đầu tư ở trong nước. Những nỗ lực chống dịch của Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ chúng ta là một quốc gia đáng sống, một môi trường an toàn, điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Sau dịch Covid-19, rất có thể làn sóng đầu tư FDI vào Việt Nam sẽ gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Theo tôi, thu hút vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng tích cực, khi Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu. Tổng vốn đầu tư xã hội chiếm từ 38 - 40% GDP năm 2030 nhờ môi trường kinh doanh cải thiện, triển vọng tăng trưởng tích cực góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước.

Trong đó, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam dự kiến sẽ đạt mức 40 - 50 tỷ USD/năm (Nghị quyết số 50-NQ/TW) vào năm 2030. Theo ước tính của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến năm 2030, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 15% tổng vốn đăng ký hằng năm (khoảng 7,5 tỷ USD), duy trì tỷ trọng này như trong 30 năm qua.

PV: Thưa ông, trong sự tăng trưởng của nền kinh tế, ngành bất động sản có đóng góp ra sao?

Ông Nguyễn Trần Nam: Trong 5 năm qua, Việt Nam đã tạo ra hơn 1.200 tỷ USD giá trị GDP. Riêng năm 2020, dù trong muôn vàn khó khăn bởi Covid-19 và sự suy thoái nghiêm trọng của kinh tế thế giới kể từ Đại suy thoái 1929 - 1932, kinh tế nước ta vẫn kiên cường duy trì tăng trưởng dương xấp xỉ gần 3%.

Theo tính toán của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), quy mô kinh tế nước ta hiện đã đạt hơn 340 tỷ USD - đứng trong tốp 40 nền kinh tế lớn nhất thế giới, tương đương hoặc vượt qua một số nền kinh tế có trình độ phát triển cao trong khu vực, kể cả một số con hổ của Đông Á. Tạp chí Nhà Kinh tế của Anh xếp Việt Nam trong top 16 nền kinh tế mới nổi thành công nhất thế giới.

Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, với tăng trưởng kinh tế bình quân 6,8%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019, Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia tăng trưởng cao nhất thế giới. Trong ngoại thương, nhờ nhiều hiệp định FTA, Việt Nam đã không quá tập trung vào một vài thị trường truyền thống; đồng thời chú trọng hơn đến thị trường trong nước. Thị trường chứng khoán tăng trưởng đạt điểm kỷ lục lịch sử với 1.200 điểm vào tháng 4/2018. Quy mô vốn hóa thị trường đạt trên 100% GDP, trong đó cổ phiếu đạt gần 70% GDP, giúp bổ sung thêm khoảng trên 120 tỷ USD vào tài sản quốc gia so với cách đây 5 năm. 

Đặc biệt, tăng trưởng kinh tế hiện đã không còn phụ thuộc nhiều vào riêng một thành phần kinh tế nào, vai trò của kinh tế tư nhân đang từng bước được khẳng định là một động lực quan trọng của đất nước, như tinh thần Nghị quyết 10 của Ban Chấp hành Trung ương (Khóa XII). Trong đó, ngành bất động sản với những doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh đã và sẽ tiếp tục giữ vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản (theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP hiện vào khoảng 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng, thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP. Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng và bất động sản theo ISIC) chiếm tới 13,6% GDP. 

Đặc biệt, ngành bất động sản có khả năng lan tỏa lớn đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó, mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.

Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); Du lịch (giảm 0,352%); Dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là Công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…

PV: Ông có dự báo gì về triển vọng thị trường bất động sản năm 2021, cũng như cơ hội đầu tư của thị trường trong giai đoạn tới?

Ông Nguyễn Trần Nam: Dù chịu tác động của dịch bệnh, nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn. Theo Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế - xã hội Quốc gia (NCIF), thì GDP Việt Nam giai đoạn 2021 - 2025 dự báo ở mức trung bình 6,5 - 7%/năm. Điều đó cũng được thể hiện trong báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam "Điểm lại" của Ngân hàng Thế giới, dự báo năm 2021, kinh tế Việt Nam sẽ  tăng trưởng khoảng 6,8% và ổn định mức 6,5% các năm tiếp theo.

Có thể khẳng định, sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới. Theo tôi, có hai kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021:

Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo (điều kiện tiên quyết là dịch bệnh được kiểm soát - theo nghĩa rộng không chỉ ở Việt Nam mà trên phạm vi thế giới) thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn giai đoạn vừa qua, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường, khu vực nhất định.

Trong bối cảnh đó, nguồn vốn tín dụng được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 10 - 12%/năm để đảm bảo duy trì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế trong khoảng 6,5 - 7%; trong đó tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản) tiếp tục duy trì ở mức tương đương tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (khoảng 10 - 12%/năm). Quy mô nguồn vốn tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản ước tính sẽ đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng (khoảng 86 tỷ USD), và tín dụng nhà ở sẽ vào khoảng 3,4 triệu tỷ đồng (khoảng 147 tỷ USD) vào năm 2030.

Nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và doanh nghiệp bất động sản nói chung, được dự báo tiếp tục tăng mạnh nhờ sự phát triển của thị trường chứng khoán, nhất là sau khi Việt Nam có thể được nâng hạng lên thị trường mới nổi (năm 2022 - 2023).

Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp bất động sản cũng được dự báo ở mức 20% giai đoạn 2021 - 2025, tương đương mức tăng giai đoạn 2010 - 2020; tuy nhiên có thể sẽ chậm lại, còn khoảng 10% vào giai đoạn 2025 - 2030. Dự báo quy mô nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng (khoảng 76 tỷ USD) vào năm 2030.

Nguồn vốn trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh, với tốc độ tăng khoảng 20 - 25%/năm.

Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt mức khu vực hiện nay, tức vào khoảng 20 - 25% GDP vào năm 2030. Với dự báo tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 7%/năm thì đến năm 2030, GDP Việt Nam đạt khoảng 12 triệu tỷ đồng. Khi đó, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt khoảng 2,4 triệu tỷ đồng; trong đó, riêng trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 25 - 30%, tương đương khoảng 600 - 720 ngàn tỷ đồng. 

Đặc biệt, còn lượng vốn rất lớn nằm trong dân cư và bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng biến động mạnh thất thường, thị trường ngoại hối chưa phát triển và chứng khoán còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây được coi là nguồn tiềm năng nhất trong giai đoạn tới.

Với những dòng vốn mạnh mẽ như vậy, chắc chắn sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường. Năm 2021, chúng ta có thể hy vọng vào một bức tranh tươi sáng hơn. 

Tôi tin rằng, với những chuyển biến mới của nhiệm kỳ mới và khi dịch Covid-19 được kiểm soát, các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai.

Kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát), thị trường bất động sản năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc và thị trường (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ gặp nhiều trở ngại.

Và nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khả năng này khó xảy ra. Bởi chúng ta có niềm tin vào sự kiểm soát tốt dịch bệnh, nỗ lực thúc đẩy cải cách và đổi mới của Chính phủ trong nhiệm kỳ tới.

Nhìn chung, dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, chúng tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm khởi đầu của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép, nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

“Trong niềm vui hân hoan mừng Xuân mới Tân Sửu, thay mặt lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi gửi tới tất cả các hội viên, cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản cùng bạn đọc Reatimes lời chúc Xuân mới An khang, Thịnh vượng, Hạnh phúc và Thành công!”.