Trong bối cảnh lạm phát tăng cao ở khắp nơi trên thế giới, một câu hỏi được nhiều người quan tâm là bất động sản có chống được lạm phát hay không và có nên đầu tư vào bất động sản vào lúc này? Dĩ nhiên là không có một câu trả lời chung cho tất cả nhưng những góc nhìn khác nhau về lạm phát và bất động sản sẽ giúp mỗi người có thông tin tốt hơn để ra quyết định.
Mối tương quan giữa lạm phát và bất động sản
Nếu nhìn thoáng qua thì có thể nói lạm phát và bất động sản dường như rất ít liên hệ với nhau, vì lạm phát tính trên một rổ hàng hóa dịch vụ tiêu dùng và trong số đó có một phần nhỏ là vật liệu xây dựng. Trong khi đó giá của bất động sản thì phụ thuộc nhiều vào xu hướng nhân khẩu học, vào cung cầu của thị trường. Ví dụ như giá của bất động sản phụ thuộc vào vị trí, độ khan hiếm, triển vọng phát triển của nơi có bất động sản.
Nhưng trong dài hạn thì lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Lạm phát tăng sẽ dẫn đến tiền lương tăng, và tiền lương tăng thì chi tiêu cho nhà cửa cũng tăng theo. Từ đó, giá thuê hay giá mua bất động sản cũng điều chỉnh tăng theo. Bên cung yêu cầu một mức giá cao hơn và bên cầu cũng sẵn sàng chi trả ở mức cao hơn ấy.
Lạm phát cũng thường xuất hiện ở những nền kinh tế có mức lãi suất thấp trong một thời gian, như đã thấy ở Mỹ, châu Âu và nhiều nước khác trong thời gian qua. Lãi suất thấp khiến cho chi phí vay rẻ là một nguyên nhân quan trọng khiến cho người dân mạnh dạn vay tiền để mua nhà, căn hộ.
Khi lạm phát tăng, nhà đầu tư thường tìm đến những nơi trú ngụ như cổ phiếu của những doanh nghiệp hàng thiết yếu, phân phối hàng tiêu dùng, trái phiếu có đảm bảo chống lạm phát như ở thị trường Mỹ, trái phiếu có coupon cao. Và bất động sản cũng được coi như là một cách để chống lạm phát khi thị trường này thường ít biến động theo thị trường chứng khoán.
Như vậy, ở góc nhìn tổng thể, khi lạm phát tăng thì trong dài hạn, giá bất động sản cũng sẽ tăng theo, có thể bù được sự gia tăng của chỉ số giá, không những vậy mà có những trường hợp còn có tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát.
Thị trường bất động sản rất đa dạng
Nhiều người khi đề cập đến bất động sản là chỉ nghĩ đến thị trường căn hộ, nhà ở nhưng thật ra thị trường bất động sản cũng có sản phẩm đa dạng. Bên cạnh thị trường nhà ở là thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, kho bãi, khách sạn và đầu tư vào các sản phẩm này có thể thông qua các quỹ tín thác REIT hay các REIT ETF.
Trong đầu tư bất động sản có hai hình thức tạo lợi nhuận khác nhau, đó là tạo ra dòng thu nhập ổn định từ tiền cho thuê và giá trị tài sản tăng theo thời gian. Chính vì vậy mỗi loại bất động sản lại có sự thích ứng khác nhau với lạm phát.
Bất động sản cho thuê là nhà ở thường thời hạn hợp đồng ngắn, có thể điều chỉnh điều khoản sau mỗi năm nên việc linh động điều chỉnh theo lạm phát là khả thi, và như vậy khả năng chống lạm phát là hiệu quả. Trong khi đó bất động sản cho thuê là các hình thức khác có hợp đồng dài hạn, thì việc điều chỉnh giá cho thuê từng năm không khả thi, cho nên hiệu quả chống lạm phát thấp hơn.
Riêng đối với bất động sản cho thuê là nhà ở thì còn khác nhau ở vị trí của bất động sản. Ở những đô thị lớn, những trung tâm kinh tế lớn thì nhu cầu thuê nhà luôn cao, trong khi đó ở các tỉnh lẻ thì nhu cầu thấp hơn rất nhiều. Khi lạm phát tăng, kéo theo chi tiêu tăng thì có lo ngại chi tiêu cho nhà cửa sẽ giảm nhưng thực ra các chi tiêu không thiết yếu như du lịch, giải trí, quần áo… sẽ bị cắt giảm trước.
Cân nhắc đầu tư bất động sản khi lạm phát
Khi lãi suất bắt đầu tăng theo lạm phát thì câu hỏi có nên đầu tư vào bất động sản sẽ khó trả lời hơn nhưng đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào tiềm năng phát triển về lâu dài của khu vực có bất động sản. Sở dĩ có điều này là vì ở hầu hết các nước, luật pháp đều phòng ngừa việc lướt sóng bất động sản qua chính sách thuế. Chẳng hạn mua bán trong thời hạn dưới 5 năm thì thuế suất chênh lệch vốn (capital gains) là rất lớn.
Với các nhà đầu tư cá nhân, đầu tư bất động sản cho thuê, đặc biệt là dưới dạng căn hộ hay nhà cho gia đình thuê luôn ở các thành phố lớn là một sự lựa chọn an toàn mà có tỷ lệ sinh lời cũng đáng kể. Thường thì giá nhà ở các thành phố lớn là trung tâm kinh tế luôn tăng sau khi điều chỉnh lạm phát là ở mức 2 - 3%/năm.
Tuy vậy, cũng cần phải tính toán thật kỹ các phương án cho thuê, dòng tiền cho thuê dự kiến và chi phí lãi vay khi lãi suất tăng. Bên cạnh đó cũng là những rủi ro khác có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ như sự ổn định của việc làm.
Cuối cùng, nhà đầu tư cũng cần hết sức thận trọng trước áp lực tăng lãi suất, đầu tư đón đầu khi lãi suất còn thấp sẽ tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội và đưa ra các quyết định vội vàng, chưa thẩm tra đầy đủ các tiêu chí cần thiết. Rủi ro cũng sẽ lớn hơn ở những khu vực có sóng bất động sản lớn nhưng tiềm năng phát triển chưa rõ ràng, các nhu cầu thuê hay mua chỉ là dự báo chứ không ổn định như các thành phố lớn đã được hình thành qua rất nhiều năm.
Nhu cầu thuê hay mua nhà ở chỉ thật sự ở những trung tâm kinh tế lớn, những nơi thu hút lao động và tạo ra nhiều việc làm./.
