Thị trường bất động sản cần thời gian để thích ứng và hồi phục vào năm 2024

Điểm nổi bật trong thời gian qua là Chính phủ, các Bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao, chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam đánh giá, chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024. Vì thị trường cần có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách cũng như có thể tiếp cận nguồn vốn tốt với mức lãi suất hợp lý hơn.

Thách thức về pháp lý vẫn đang là “lực cản” để thị trường hồi phục

PV:  Bà đánh giá như thế nào về tâm lý thị trường và nhu cầu đầu tư trong 7 tháng đầu năm 2023. Nhu cầu đầu tư/ đầu cơ hay nhu cầu mua ở thực đang chiếm lĩnh?

Bà Nguyễn Hoài An: Có thể thấy, trong 7 tháng đầu năm 2023, nhìn chung tâm lý thị trường vẫn tương đối thận trọng. Nhu cầu để ở phổ biến hơn, đặc biệt ở phân khúc sản phẩm chung cư với sự mở rộng và gia tăng dân số của dân cư thành thị. Đáng chú ý là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, các phân khúc sản phẩm thường thu hút khách mua là nhà đầu tư chờ tăng giá (buy-to-gain investors) nhà biệt thự, nhà phố hay đất nền vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý lo ngại chung của thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi vay cao và cần thời gian để giảm (theo mặt bằng lãi suất tiết kiệm); tâm lý chờ đợi chiết khấu giá bán cũng ảnh hưởng tới doanh số của các sản phẩm này.

Trên thực tế, chúng ta thấy động thái cắt giảm lãi suất tuy có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, nhưng vẫn chưa đủ để phục hồi.

Kể từ tháng 3 năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, cùng với đó các ngân hàng thương mại cũng giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Việc giảm lãi suất sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà và doanh nghiệp đầu tư bất động sản, từ đó giúp thị trường khởi sắc. Tuy nhiên trong 7 tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng khi nguồn cung mở bán mới trên thị trường nhà ở giảm đáng kể ở cả 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động là do lãi suất cho vay dù có giảm nhưng vẫn ở mức cao, khiến người mua và chủ đầu tư lo ngại, trì hoãn đầu tư. Do vậy, để khơi thông thị trường bất động sản, ngoài việc hạ lãi suất, tạo dòng tiền thì gỡ rối rào cản pháp lý sẽ là nhân tố quyết định khi nhiều dự án phải trì hoãn mở bán hoặc tạm dừng xây dựng do vướng phải thủ tục pháp lý.

Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng 12.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội cũng sẽ là động lực thúc đẩy nguồn cung các dự án nhà ở xã hội để giải quyết vấn đề mất cân đối cung cầu đã tồn tại trên thị trường trong nhiều năm đối với phân khúc này. Tóm lại, theo tôi thị trường bất động sản sẽ cần thêm thời gian để các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hỗ trợ tín dụng mới thực sự có chuyển biến tốt hơn.

PV:  Vậy những vướng mắc về pháp lý nào đang là "lực cản" và giải pháp tháo gỡ trước mắt là gì để thị trường "phá băng" sự trầm lắng này, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Một trong những thách thức lớn nhất mà thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt đó là vướng mắc về pháp lý, cụ thể về pháp luật đất đai như: xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Đây là những vấn đề mà hầu hết các dự án bất động sản Việt Nam đang gặp phải, khiến cho tiến độ triển khai các dự án bị ảnh hưởng.

Hiện nay, Chính phủ và các Bộ ban ngành liên quan đã và đang tích cực thảo luận, nhằm khẩn trương hoàn thiện dự thảo và tiến tới ban hành Nghị định sửa đổi về phương pháp xác định giá. Nghị định sửa đổi sau khi ban hành được kỳ vọng sẽ giải quyết vướng mắc của các địa phương trong việc xác định giá đất, tháo gỡ khó khăn, khơi thông dự án cho các chủ đầu tư, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch hơn.

PV: Mới đây, Thủ Tướng có công văn chỉ đạo nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Vậy, theo bà, việc thành lập sàn này nếu được thực thi sẽ có tác động gì đến thị trường?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhìn chung sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ngăn chặn tình trạng bán nhà hai giá. Về lâu dài sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai.

Đối với người mua, sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, lũng đoạn giá.

Đối với các doanh nghiệp có nhu cầu phát triển dự án và cần tìm quỹ đất hợp lý, sàn giao dịch sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tìm được các đơn vị có quỹ đất phù hợp với yêu cầu của họ.

Đối với cơ quan quản lý, nếu sàn giao dịch quyền sử dụng đất được kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản thì sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng góp phần chống thất thoát thuế cho Nhà nước do thực tế hiện nay có chênh lệch lớn giữa giá trị kê khai đóng thuế và giá trị giao dịch thực.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi của sàn giao dịch này, cần đảm bảo cơ chế vận hành và thủ tục pháp lý rõ ràng, tránh phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp. Nếu các quy định không rõ ràng sẽ tạo rào cản và không thu hút người tham gia trong khi hiện nay vấn đề pháp lý đã và đang là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản.

Thị trường cần thời gian để hồi phục

PV: Bà nhận định như thế nào về giá bán cũng như nguồn cung và tính thanh khoản trên thị trường bất động sản những tháng cuối năm?

Bà Nguyễn Hoài An: Theo tôi, mặt bằng lãi suất cho vay đang theo hướng ổn định trở lại, giúp cho các chủ đầu tư cũng như người mua nhà có thể tiếp cận vốn tốt hơn. Điều này mở ra triển vọng khả quan hơn cho thị trường bất động sản nhà ở nửa cuối năm nay.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự báo từ nay đến cuối năm 2023 sẽ có thêm khoảng 6,000 căn hộ chung cư và hơn 3,000 căn thấp tầng được mở bán, cao hơn gần gấp đôi so với nguồn cung mở bán trong 6 tháng đầu năm nay.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ cũng đã cho thấy những dấu hiệu tích cực kể từ quý II/2023 khi tổng số căn bán được vượt số căn mở bán mới.

Về giá bán, giá chung cư dự kiến vẫn tiếp tục đà tăng trong những tháng cuối năm do khan hiếm nguồn cung mới so với nhu cầu thực tế. Nguồn cung mới phân khúc bình dân thiếu vắng trong khi thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung mới phân khúc trung và cao cấp.

Đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, đà giảm giá thứ cấp đã bắt đầu chững lại kể từ đầu năm nay và dự kiến trong những tháng cuối năm, giá bán sẽ không có nhiều thay đổi lớn so với những tháng đầu năm.

PV: Thách thức vẫn còn đó, thị trường đang từng bước được tháo gỡ và thích nghi, vậy theo bà thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào thời điểm nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2024, khi thị trường có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách, cũng như để các chủ đầu tư và người mua nhà có thể tiếp cận nguồn vốn tốt với mức lãi suất hợp lý hơn.