Dấu hiệu tích cực trước thềm các luật mới có hiệu lực
Một điểm tích cực dễ nhận thấy nhất trong thời gian qua là sự đồng thuận, vào cuộc quyết liệt từ Trung ương tới các bộ, ngành trong việc lắng nghe chia sẻ thực tế từ phía các doanh nghiệp, hiệp hội, hội ngành nghề để tìm cách gỡ những nút thắt bấy lâu nay của thị trường bất động sản.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025, nhưng đang được đề xuất thi hành trước 6 tháng (từ 1/7/2024) và lãnh đạo Chính phủ liên tục đốc thúc các bộ, ngành khẩn trương hoàn tất dự thảo các văn bản hướng dẫn luật để trình cấp có thẩm quyền ban hành, nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, thị trường đang dần hội tụ các yếu tố làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi, đó là sự hậu thuẫn từ phía “thượng tầng” (Chính phủ và các cơ quan chức năng), khung pháp lý được hoàn thiện, sự quyết tâm của các chủ thể tham gia và niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư được củng cố.
Mặc dù các yếu tố này đang trong quá trình “tương tác” và chờ sự xuất hiện của “chất xúc tác” để có thể “tạo phản ứng”, cho ra các kết quả cuối cùng, nhưng thị trường đã có những phản ứng tích cực. Cụ thể, các chủ đầu tư nỗ lực “làm mới” dự án cũ, triển khai dự án mới, không ít dự án quy mô lớn được công bố, đề xuất đầu tư...
Điểm chung của các dự án ra mắt từ đầu năm 2024 đến nay là hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng các chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng, nhà đầu tư.
Thống kê cho thấy, trong quý I/2024, nguồn cung bất động sản có 30.511 sản phẩm (gồm 4.626 sản phẩm mới); có khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 21% (riêng các dự án mới đạt tỷ lệ hấp thụ 51%), tăng 4% so với quý IV/2023 và gấp gần 3 lần quý I/2023.
Nhìn chung, thị trường có các dấu hiệu cải thiện, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án, nhất là về pháp lý; phân khúc bất động sản nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới, nhưng mang tính cục bộ, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các thành phố lớn; tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội chưa được khắc phục…
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thực trạng trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân liên quan đến thể chế, pháp lý trong lĩnh vực bất động sản dẫn đến tắc nghẽn dòng tiền vào thị trường. Cơ quan quản lý sẽ có nhiều chính sách để tháo gỡ, nhưng các doanh nghiệp cũng cần hoạch định lại cơ cấu sản phẩm cho phù hợp .
Nhìn lại giai đoạn 2012 - 2014, việc giảm giá bất động sản, phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chính là cú huých đầu tiên làm ấm lại thị trường sau thời gian dài đóng băng. Ở thời điểm đó, nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bùng nổ, nhất là khi có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.
Ông Trương Anh Tú, Phó tổng giám đốc DKRS cho rằng, đẩy nhanh áp dụng các luật mới, các văn bản hướng dẫn là cần thiết để thị trường bất động sản sớm hồi phục và đặc biệt, cần quy trách nhiệm cụ thể trong thực thi. Với thực tiễn tư vấn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và tư vấn hồ sơ mua nhà ở xã hội, ông Tú nhận thấy, cả doanh nghiệp và người dân đều mong muốn sớm được khơi thông các thủ tục. Hiện tại, người dân không dễ tiếp cận nhà ở xã hội vì vấn đề thủ tục phức tạp và kéo dài do một bộ phận cán bộ sợ trách nhiệm. Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể và có những quy định rõ về quy trình, thời hạn phê duyệt hồ sơ để đảm bảo tinh thần hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà.
Phá băng tâm lý
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang được đề xuất thi hành trước 6 tháng (từ 1/7/2024) nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đặc biệt là khơi thông dòng vốn.
Hãng thông tấn Bloomberg mới đây đăng tải một bài phân tích về cơ hội và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, cách đây vài năm, thị trường bất động sản thương mại châu Á chủ yếu được thúc đẩy bởi Trung Quốc, bao gồm Hồng Kông. Với sự phát triển bùng nổ của nền kinh tế đại lục, những tòa nhà văn phòng có tỷ lệ lấp đầy rất ấn tượng.
Tuy nhiên, nền kinh tế của quốc gia đông dân nhất thế giới đang phải đối mặt với áp lực giảm phát và sự đi xuống “không phanh” của thị trường địa ốc. Đây là lý do khiến các nhà đầu tư dần chuyển hướng sự chú ý sang những thị trường tiềm năng khác tại châu Á, trong đó có Ấn Độ, Hàn Quốc và Việt Nam. Trong năm 2023, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký tại Việt Nam tăng hơn 32% so với năm 2022, trong khi vốn FDI toàn cầu chỉ tăng vỏn vẹn 3%.
Ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các đại lý bất động sản của Thái Lan đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam nổi bật trong khu vực Đông Nam Á. Ưu thế này được cộng hưởng nhờ sự ổn định và tốc độ phát triển ấn tượng của nền kinh tế. Số lượng dân cư lên tới 100 triệu người và chưa phải đối diện với giai đoạn già hóa nghiêm trọng cũng là những điểm cộng, cho thấy tệp khách hàng tiềm năng vẫn còn rất lớn.
“Bên cạnh đó, Việt Nam sở hữu nhiều thành phố lớn và còn dư địa để phát triển. Đây là điều trái ngược so với Thái Lan, khi hầu hết dự án, công trình trọng điểm tập trung tại Bangkok. Đáng chú ý, dù sở hữu nhiều lợi thế như vậy nhưng giá bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn chưa chạm đỉnh. Đây chính là cơ hội cho những nhà đầu tư biết chớp lấy thời cơ”, ông Sopon Pornchokchai nói.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Sau khi trải qua “trận ốm thập tử nhất sinh”, các chủ thể tồn tại sẽ có được “kháng thể”. Dòng tiền từ nhiều kênh đầu tư sẽ “mạnh dạn” tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận thuận lợi hơn. Số lượng các chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc tăng lên. Nhiều dự án được khởi động (kickoff), giới thiệu, mở bán. Số lượng sàn giao dịch, môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động tăng thêm 30 - 40%. Khách hàng, nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản tăng lên. Các ngân hàng cũng rục rịch nhập cuộc, chuẩn bị cho giai đoạn đẩy mạnh cho vay…
