Gần đây, thị trường bất động sản ghi nhận những tín hiệu tích cực từ các chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước. Trong thời điểm cận kề năm 2023, doanh nghiệp bất động sản đang rất hy vọng sẽ thấy được những tháo gỡ cụ thể, kịp thời trước mắt cũng như những chính sách trong trung và dài hạn để đưa thị trường đi vào quỹ đạo phát triển lành mạnh, bền vững.
Thị trường đón nhận những tín hiệu lạc quan
Ngày 13/12/2022, Thủ tướng Chính phủ ký Công điện số 1163/CĐ-TTg yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là việc phát hành riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Ngay sau đó, Thủ tướng tiếp tục ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước kiểm soát lãi suất huy động không quá 9.5%/năm.
Cũng thời điểm này, Bộ Tài chính trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế đã thông qua hồi tháng 9.
Trước đó, ngày 17/11 Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho biết, những động thái liên tục này từ phía Chính phủ đang cho thấy sự quan tâm và hơn hết thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo ông Thắng, trong thời gian qua, đúng là thị trường bất động sản đang gặp khó, sức cầu thị trường liên tục giảm và chưa có dấu hiện dừng. Có nhiều nguyên nhân, trong đó “khủng hoảng niềm tin” là một trong những nguyên nhân chính đẩy thị trường vào trạng thái “đóng băng” như hiện nay. Nhà đầu tư thời gian qua có cảm giác bị “bỏ rơi”. Đa số trông chờ vào những động thái tích cực của cơ quan quản lý đối với thị trường.
“Những động thái quyết liệt và liên tục của Chính phủ gần đây không chỉ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường bất động sản, mà còn là liều thuốc trấn an tâm lý nhà đầu tư. Tôi cho rằng đây là yếu tố rất quan trọng trong giai đoạn này, để giúp thị trường ổn định, tiếp sức cho sự phục hồi trong tương lai”, ông Nguyễn Hồng Thắng nói.
Ông Thắng cũng nhận định, thời điểm cuối năm, tình hình kinh tế chính trị trên thế giới đã xuất hiện những tín hiệu tích cực. Theo Cục Thống kê lao động Mỹ, lạm phát tại Mỹ trong tháng 11 ở mức 7,4% so với cùng kỳ năm 2021, giảm so với mức 8,1% của tháng 10, tăng thấp hơn 0.3% so với mức dự báo trước đó. Xu hướng giảm lạm phát sẽ khiến cho Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) nhẹ tay hơn trong những đợt tăng lãi suất trong tương lai. Điều này giúp cho tỷ giá USD trong nước hạ nhiệt và việc khống chế lạm phát tương đối dễ dàng hơn. Quan trọng là giúp cho lãi suất hạ nhiệt, tạo điều kiện và rút ngắn thời gian hồi phục của thị trường bất động sản.
“Trung Quốc cũng có động thái nới lỏng chính sách Zero Covid, đây là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian tới, góp thêm động lực giúp thị trường bất động sản hồi phục”, ông Thắng nói.
Những dấu hiệu giảm nhiệt từ bên ngoài kết hợp với những động thái chỉ đạo tháo gỡ quyết liệt của Chính phủ, bộ ngành ở trong nước đã tạo hiệu ứng tâm lý tích cực lên thị trường bất động sản. Song, thực hiện tháo gỡ như thế nào để thực sự mang lại hiệu quả là điều mà thị trường đang chờ đợi.
Tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh và hồi phục
Tuy những động thái của Chính phủ sẽ giúp thị trường ổn định tâm lý và tháo gỡ được những khó khăn nhất định, nhưng để thị trường hồi phục trong năm 2023, ông Nguyễn Hồng Thắng cho rằng, còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau.
“Có thể thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn nếu không có những giải pháp thật sự cụ thể và quyết liệt. Bên cạnh đó, thị trường đang chứng kiến những đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp bất động sản và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện thị trường mới. Trong đó, xu hướng sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền. Năm 2023 sẽ là năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Thắng nêu.
Liên quan đến xu hướng tập trung vào phân khúc nhà ở hợp túi tiền, ông Thắng cho rằng, trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9 - 10%/năm. Vậy nên, bên cạnh việc doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà ở, thì Nhà nước cần xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà, tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
Nêu ý kiến tại chuyên đề “Lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, diễn ra ngày 17/12, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ, điều thị trường và doanh nghiệp bất động sản cần nhất là hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật, tạo điều kiện giúp thị trường tự điều chỉnh và hồi phục.
Đồng thời, chủ tịch HoREA cho rằng, trong trung và dài hạn, cần tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, với mục tiêu “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” đảm bảo chất lượng, tiến độ, chống lợi ích nhóm, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật ngay trong quá trình xây dựng Dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng.
Lần này, Chủ tịch HoREA cũng tiếp tục đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Đối với chính sách tiền tệ, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý khi mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn.
Trong ngắn hạn, theo ông Châu, Chính phủ cần khẩn trương ban hành 02 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường và thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng để tháo gỡ ngay một số vướng mắc.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi.
Cùng quan điểm, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý. Trong đó, có thể ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau. Đồng thời rà soát, đẩy nhanh, tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao.
Bên cạnh đó, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, nhằm đảm bảo đúng mục đích và hạn chế nợ xấu.
GS.TS Phạm Hồng Chương cũng đề nghị, trong ngắn hạn cần rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, hướng đến loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.
"Năm 2023 cũng là năm Quốc hội xem xét, thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở..., sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý cho thị trường. Thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ tăng trưởng kinh tế", ông Chương nêu.
