Những diễn biến gần đây trên thị trường bất động sản cho thấy tâm lý nghe ngóng thị trường rõ nét. Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản khó có thể theo diễn biến sôi động thông thường trong quý IV song vẫn có những cơ hội đầu tư ở các phân khúc và thị trường khác nhau.
Mùa bất động sản khó dự đoán
“Đúng là chúng ta đang chuẩn bị bước vào mùa bất động sản nhưng đây là thời điểm đặt ra nhiều băn khoăn nhất cho các nhà đầu tư, người có nhu cầu mua nhà ở, các công ty phát triển dự án và các sàn giao dịch môi giới bất động sản”, ông Nguyễn Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup nhận xét tại một chương trình thảo luận về thị trường bất động sản cuối năm do VTV tổ chức gần đây.
Theo ông Hưng, xu hướng thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm chưa thực sự rõ nét. Các yếu tố vĩ mô, tiền tệ, xu hướng thị trường và nguồn cung tín dụng đều rất khó đoán định.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến bối cảnh thị trường nhiều ẩn số năm nay, trong đó có câu chuyện vốn tín dụng hạn hẹp. Theo ông Nguyễn Thanh Hưng, tại thời điểm room tín dụng bất ngờ thắt chặt đã tạo nên khủng hoảng giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư với mức vốn 20-30%, ký hợp đồng vay vốn nhưng hoạt động giải ngân đột ngột dừng lại. Hoạt động giao dịch của nhiều khách hàng cũng tạm hoãn, mặc dù đã đặt cọc với chủ đầu tư.
“Chưa kể các nhà phát triển dự án cũng gặp khó khăn tương tự với nhà thầu, và hoạt động thi công hạ tầng chững lại khiến thị trường nghẽn lại. Do đó, thời gian qua thị trường rất chờ đợi việc giải ngân tín dụng, đặc biệt với những dự án đang triển khai dang dở”, ông Phạm Thanh Hưng nói.
Hồi tháng 9, sau thông tin Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, thị trường bất động sản đã có phần sôi động hơn. Ông Nguyễn Thanh Hưng nhìn nhận, mặc dù room tín dụng được nới không cao và vẫn nằm trong chỉ tiêu 14%/năm, nhưng vẫn giải tỏa được cơn khát vốn trong ngắn hạn, nâng nguồn cung sản phẩm ra thị trường và làm dịu đi sự chờ đợi của các nhà đầu tư khi không có nhiều cơ hội đầu tư tốt tại thời điểm này.
Cũng bàn về câu chuyện nghẽn vốn tín dụng, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng đã gây tắc nghẽn thị trường bất động sản, nơi vẫn được xem là lĩnh vực cần nguồn vốn nhiều nhất. Tuy nhiên, sau đó Ngân hàng Nhà nước đã có động thái cấp thêm hạn mức tín dụng, khơi thông tạm thời cho thị trường đang khát vốn.
Bên cạnh đó, ngoài nguồn vốn hạn hẹp, ông Võ cho rằng điểm nghẽn nhất của thị trường hiện nay vẫn liên quan đến pháp luật về đất đai còn nhiều chồng chéo và chưa hoàn thiện. Kết hợp với những diễn biến khó lường của dịch Covid-19 và tín dụng hạn hẹp đã khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường vô cùng khan hiếm.
“Tại hai thành phố lớn có thị trường bất động sản sôi động như Hà Nội và TP.HCM, cho đến khi Luật Đất đai được thông qua, sẽ không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án ở tỉnh xa gặp ít vướng mắc hơn nhưng dự án cũng không nhiều. Hơn nữa phải tính toán từng dự án một chứ không thể tăng cung tại hàng loạt dự án như trước đây. Vấn đề là sắp xếp tín dụng sao cho phù hợp để triển khai các dự án đã phê duyệt”, ông Võ nhận định.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Thị trường đang giảm nguồn cung rõ rệt. Số liệu ghi nhận năm 2018 có khoảng 200.000 sản phẩm mới tung ra thị trường, năm 2019 chỉ còn hơn 100.000 sản phẩm. Giai đoạn 2020-2021 chỉ còn 50.000-60.000 sản phẩm, đặc biệt 9 tháng đầu năm nay chỉ còn hơn 40.000 sản phẩm mới được chào bán".
Theo ông Đính, ngoài vấn đề nguồn vốn, những quy định pháp luật chưa hoàn thiện cũng đang tạo ra rào cản khó phê duyệt cho nhiều dự án bất động sản tại các địa phương, dẫn đến nguồn cung ra thị trường ngày càng ít.
Các chuyên gia dự báo nguồn vốn tín dụng tiếp tục khó khăn trong thời gian tới, song trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm đã tạo ra những bất ngờ cho thị trường cuối năm.
Điểm sáng thị trường cuối năm
Nhìn lại quý III, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thị trường vẫn trong xu hướng tốt. Vấn đề sụt giảm nguồn cung và giao dịch không đến từ bản thân thị trường mà do áp lực bên ngoài.
“Các dự án chờ phê duyệt hay đang triển khai vẫn nhiều và sẵn sàng cung cấp ra thị trường nguồn cung khổng lồ, đủ chủng loại sản phẩm. Những động thái của Chính phủ hiện tại cho thấy nỗ lực tích cực, quyết liệt trong việc điều chỉnh, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Quốc hội cũng đã bắt đầu kỳ họp thứ 4, sẽ bàn đến các vấn đề về thị trường bất động sản, luật pháp liên quan đến lĩnh vực đất đai, để tháo gỡ những vướng mắc, tạo điều kiện cho chính quyền địa phương tiếp tục phê duyệt dự án”, ông Đính phân tích.
Về dòng vốn cho thị trường, ông Đính nhìn nhận, hoạt động quản lý vĩ mô đang căn chỉnh các chính sách tài khóa tiền tệ, trong đó có lĩnh vực bất động sản làm cho dòng tiền chảy vào thị trường ít hơn. Tuy nhiên, chỉ cần có những điều chỉnh tốt hơn thị trường sẽ tiến tới hồi phục. Đặc biệt là Nhà nước đang đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ở những khu vực mới.
“Nhiều khu vực chưa phát triển đúng với tiềm năng, hạ tầng kết nối giao thông chưa hoàn thiện, như khu vực đồng bằng sông Cửu Long, nên Nhà nước đang khởi công hàng loạt dự án ở các khu vực này. Hạ tầng phát triển kéo theo thu nhập việc làm tăng, kéo theo nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, khi được khơi thông về dòng vốn và luật pháp, việc thị trường bật lên là điều hoàn toàn dễ hiểu”, ông Đính nhận xét.
Nhận định về quý IV, ông Đính cho biết sự thận trọng đang là xu hướng của thị trường. Tuy nhiên, các chủ dự án đang có nhiều chính sách kích cầu rất tốt. Đối với người có nhu cầu ở thực thì đây cũng là thời điểm có thể mua vào. Trong bối cảnh lạm phát trên thế giới gia tăng gây áp lực đầu vào lớn nên giá bất động sản giảm sâu rất khó. Việc giảm giá chỉ diễn ra cục bộ và thị trường sẽ sớm đi vào chu kỳ mới.
Cùng đánh giá về thị trường cuối năm, ông Phạm Thanh Hưng đưa ra nhận định, tuy khó khăn nhưng thị trường vẫn có những tia sáng nhất định. Hiện nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển sang bất động sản thương mại dịch vụ như shophouse, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch, văn phòng. Ngoài ra, có một xu hướng đầu tư rất thú vị liên quan đến bất động sản hạ tầng công nghiệp và cầu cảng, bến bãi, sân bay cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Lý giải nguyên nhân, ông Phạm Thanh Hưng cho biết, nguồn cung khan hiếm khiến cho các dự án đưa ra các mức giá rất cao, nhất là khu vực nội đô Hà Nội hay TP.HCM giá chung cư đã lên mức cao so với trung bình của thị trường nhiều năm qua. Điều này cho thấy khách hàng không còn nhiều lựa chọn, do đó họ sẽ chuyển qua các phân khúc còn nhiều tiềm năng hơn.
Nhìn nhận ở khía cạnh khác, bà Nguyễn Thị Thu Huyền - TGĐ NewstarGroup gợi ý đầu tư ven đô gần trung tâm thành phố hay nếu hướng đến đầu tư lâu dài, có ngay thu nhập từ hoạt động cho thuê, kinh doanh thì đây là thời điểm tốt để mua.
“Xu hướng của nhiều nhà đầu tư là mua nhà trong dự án để mang lại giá trị cho người mua cuối cùng do đất dự án đảm bảo tính an toàn và có giá trị sống ngày càng tăng. Thị trường trong năm nay và năm sau, nhu cầu mua để ở hoặc khai thác cho thuê, kinh doanh sẽ là xu hướng. Các nhà phát triển dự án cũng đi theo hướng đó để có tính thanh khoản cao”, bà Huyền nhận định.
Trong khó khăn thị trường vẫn có cơ hội song Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng khuyến cáo, để ứng phó với những biến đổi phức tạp của thị trường, nhà đầu tư cần nắm kỹ các chính sách pháp lý liên quan đến đất đai sắp sửa thông qua, đồng thời hướng đến hoạt động bền vững liên quan đến nhu cầu nhà ở, mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Các chuyên gia cũng nhận định, thời điểm thị trường chững lại là cơ hội để các nhà đầu tư tính toán lại các phương án, tiến tới đầu tư bền vững hơn. Hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Kỳ họp Quốc hội thứ 4 khóa XV vừa khai mạc ngày 20/10, kỳ vọng sẽ bàn thảo và giải quyết được nhiều vấn đề liên quan đến chính sách vĩ mô về tài khóa, tiền tệ và luật pháp trong lĩnh vực đất đai, đem lại nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản thời gian tới./.
