Thị trường bất động sản đang chuyển biến tích cực

Niềm tin hồi phục, cung tăng, chất lượng dự án cải thiện

Phát biểu tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, năm 2025 đánh dấu bước chuyển đáng ghi nhận của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nhiều phân khúc đã dần phục hồi, tâm lý thị trường ổn định hơn và niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư từng bước được củng cố. Trong đó, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng khi cả nước đã triển khai trên 600 dự án với quy mô xấp xỉ 700.000 căn hộ, góp phần quan trọng vào mục tiêu bảo đảm an sinh và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Không chỉ gia tăng về số lượng, theo Thứ trưởng, chất lượng các dự án bất động sản cũng có sự cải thiện rõ rệt. Các dự án mới ngày càng chú trọng tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích đi kèm, hướng tới nâng cao chất lượng sống. Xu hướng phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường đã trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược của nhiều chủ đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào khai thác quỹ đất và lợi nhuận ngắn hạn. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ trong phát triển và quản lý dự án ngày càng phổ biến.

"Nhiều doanh nghiệp đã đưa vào sử dụng các giải pháp thiết kế thông minh, vật liệu mới, công nghệ xây dựng hiện đại và nền tảng số trong bán hàng, quản lý vận hành, qua đó nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường, ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhìn nhận.

Bên cạnh những chỉ dấu tích cực, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với những thách thức không nhỏ. Nổi bật nhất là vấn đề giá bất động sản trong thời gian qua vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà lần đầu mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối cung - cầu trong trung và dài hạn. Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn chưa hợp lý. Phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi các sản phẩm nhà ở giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân lại còn thiếu hụt.

"Đây là vấn đề mang tính cơ cấu, đòi hỏi sự điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng cho tới chiến lược đầu tư của doanh nghiệp. Việc không kịp thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm có thể dẫn tới hệ lụy lâu dài, khiến thị trường phát triển lệch pha, thiếu bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế vĩ mô", Thứ trưởng khẳng định.

Nhận diện rõ những điểm nghẽn của thị trường, trong thời gian qua, việc rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế được chỉ đạo quyết liệt. Nhiều luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tín dụng... đã được sửa đổi và ban hành nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, cắt giảm thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 2.991 dự án đang tồn tại vướng mắc với tổng quy mô vốn lên tới khoảng 2,4 triệu tỷ đồng - một nguồn lực rất lớn đang bị "đóng băng". Trong năm 2025, các cơ quan chức năng đã bước đầu tháo gỡ được cho 926 dự án, tương ứng khoảng 724.000 tỷ đồng vốn được khơi thông.

Bước sang năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tập trung xử lý các dự án tồn đọng theo nhóm vướng mắc, từ những dự án liên quan đến đất đai qua thanh tra, kiểm tra; các dự án cần cơ chế của Quốc hội đến những dự án thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng hoặc địa phương. Cách tiếp cận phân loại này được kỳ vọng sẽ giúp quá trình tháo gỡ đi vào thực chất, tránh dàn trải và chồng chéo.

Ngoài ra, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định Bộ Xây dựng sẽ luôn đồng hành cùng các địa phương, doanh nghiệp và chủ đầu tư nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Trọng tâm trong thời gian tới là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở có giá phù hợp, qua đó từng bước đưa bất động sản trở lại đúng vai trò là nền tảng quan trọng của nền kinh tế và an sinh xã hội.

Song hành hoàn thiện pháp luật, nâng cao quản trị doanh nghiệp và minh bạch thông tin thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách Thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng nhìn nhận, năm 2025 khép lại với những tín hiệu tích cực rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam. Song, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh, sự phục hồi này chỉ thực sự bền vững khi chính sách điều hành và hoạt động thị trường được đặt trên nền tảng khoa học, minh bạch và hướng tới nhu cầu thực của người dân.

Đi vào cụ thể, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, những chuyển biến tích cực của năm 2025 không đến một cách ngẫu nhiên, mà là kết quả của quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm. Trên cơ sở tổng hợp kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã liên tục đề xuất với các bộ, ngành và Chính phủ, qua đó nhiều nút thắt lớn đã được xử lý thông qua các nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ. Điều này tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án và khôi phục dòng tiền.

Một điểm nhấn quan trọng khác được TS. Nguyễn Văn Khôi đề cập là vai trò của bốn nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, gồm Nghị quyết 57, 59, 66 và đặc biệt là Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Tính cả lĩnh vực xây dựng, bất động sản đang đóng góp khoảng 11% GDP, cho thấy vai trò không thể thay thế của ngành trong nền kinh tế. Với đặc thù hơn 98% doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp tư nhân, các nghị quyết này được xem như "đòn bẩy thể chế" nhằm giải phóng nguồn lực xã hội, khơi thông vốn, lao động và công nghệ.

Ở góc độ điều hành, sự phối hợp ngày càng chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường với chính quyền địa phương được xem là yếu tố quan trọng giúp tháo gỡ ách tắc trong tổ chức thực hiện. Những điều chỉnh kịp thời về quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư đã góp phần giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời cải thiện niềm tin của thị trường. Trên nền tảng chính sách đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải tự thay đổi.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng giai đoạn khó khăn vừa qua đã trở thành "phép thử" năng lực quản trị, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu mạnh mẽ, điều chỉnh chiến lược đầu tư và sử dụng dòng tiền hiệu quả hơn. Thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ, nhiều doanh nghiệp đã quay trở lại với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt.

Những kết quả bước đầu đã được thể hiện qua các con số. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lĩnh vực nhà ở xã hội đã triển khai trên 600 dự án, với tổng số căn hộ đạt xấp xỉ 700.000 căn theo kế hoạch giai đoạn 2021 - 2030. Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng, với tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt khoảng 82 - 83%, còn khu vực miền Nam vượt 90 - 92%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu phục hồi, ghi nhận sự quay trở lại của dòng vốn đầu tư và giao dịch.

Định hình chuẩn mực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, TS. Nguyễn Văn Khôi đặc biệt lưu ý đến vấn đề giá bất động sản - yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả điều hành chính sách: "Việc đánh giá giá thị trường chỉ dựa trên số liệu bình quân có thể dẫn tới sai lệch lớn. Trong cùng một dự án, giá bán có thể khác nhau đáng kể tùy vị trí, loại hình sản phẩm, chiều cao tầng hay mức độ hoàn thiện. Sự khác biệt này càng rõ nét khi so sánh giữa các dự án ở những khu vực khác nhau. Nếu chỉ công bố các con số tăng giá chung như "quý này tăng 30 - 40% so với cùng kỳ" mà không phân tích cụ thể theo phân khúc, loại hình và vị trí, việc hoạch định và thực thi chính sách sẽ gặp nhiều rủi ro", TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch VNREA, điều tra và thống kê thị trường cần đi vào chiều sâu, bám sát từng dự án cụ thể để phản ánh đúng bản chất biến động giá. Song song với đó, cần yêu cầu phối hợp chặt chẽ với địa phương nhằm kiểm soát tình trạng thổi giá, tạo giá ảo và nhu cầu ảo. Việc để đầu cơ chi phối thị trường không chỉ làm méo mó giá cả mà còn khiến người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, trong khi định hướng xuyên suốt của Chính phủ và Bộ Xây dựng là tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường dài hạn.

Kết luận lại, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh, thị trường bất động sản vẫn cần tiếp tục song hành giữa hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp và kiểm soát minh bạch thông tin thị trường. Chỉ khi những yếu tố này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển lành mạnh, bền vững và đóng góp hiệu quả hơn cho tăng trưởng kinh tế quốc gia./.