Hồi sinh loạt dự án: Thị trường BĐS Hà Nội "bừng tỉnh'' trong tiếng máy móc thi công

Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến một hiện tượng thú vị: Những dự án chậm tiến độ trong thời gian dài, công trường im lìm cả thập kỷ bỗng nhiên hoạt động hết công suất trở lại. Sự "trỗi dậy" của những dự án được ví như đã "chết lâm sàng" không chỉ làm thay đổi bộ mặt đô thị Thủ đô mà còn mang lại niềm hy vọng mới cho nguồn cung nhà ở đang khan hiếm.

Sau một thời gian dài "ngủ đông", năm 2025, nhiều dự án tại các vị trí đắc địa của Hà Nội như bừng tỉnh giấc trong tiếng máy móc thi công.

Tại khu vực phía Nam Hà Nội, sự "hồi sinh" của dự án Khu nhà ở kinh doanh Đầm Liễng (tên thương mại Galia Hà Nội) do Tập đoàn Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư là một trong những tâm điểm chú ý.

Theo tìm hiểu, dự án có diện tích 12.283m2 nằm tại khu Đầm Liễng, phường Yên Sở, quận Hoàng Mai (nay là phường Hoàng Mai), Hà Nội. Mặt phía Đông Nam dự án giáp đường Vành đai 3, phía Đông Bắc giáp đường quy hoạch và Khu đô thị mới C2.

Ngày 21/9/2011, dự án được UBND TP. Hà Nội chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư, tiến độ thực hiện dự án là vào quý III/2011 đến quý II/2014. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về thủ tục và quy hoạch, dự án gần như "đắp chiếu" suốt hơn một thập kỷ qua. Đại diện Tập đoàn Tân Á Đại Thành từng chia sẻ với báo chí, quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại dự án bị gián đoạn, doanh nghiệp đã phải gửi nhiều văn bản kiến nghị đến các cơ quan ban, ngành đề nghị được xử lý, tháo gỡ.

Quý II năm nay, dự án bất ngờ tái khởi động, được chủ đầu tư giới thiệu dưới tên Galia Hà Nội. Theo ghi nhận, dự án đang thi công phần hầm và móng, dự kiến sớm cung cấp ra thị trường hàng trăm căn hộ cao cấp.

Đáng chú ý nhất trong năm 2025 là sự trở lại của "cặp đôi" dự án đình đám liên quan đến Tincom Group. Trong đó, dự án The Queen (tên cũ Skyview Plaza) thuộc tổ hợp Imperial Plaza tại 360 Giải Phóng, Hà Nội – một trong những dự án từng gây ám ảnh cho khách hàng vì ách tắc gần một thập kỷ. Dự án này thuộc giai đoạn 2 của Dự án Khu hỗn hợp nhà ở, dịch vụ công cộng, văn phòng và trường học do liên danh Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và thương mại Thăng Long (thuộc Tincom Group), Công ty TNHH Nhà nước một thành viên cơ khí Quang Trung và Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Đông Thịnh Phát làm chủ đầu tư.

Dự án The Queen có quy mô 4.879m2, cao 35 tầng nổi và 5 tầng hầm. Dù được khởi công xây dựng từ năm 2017, nhưng cuối năm 2018, khi đang xây đến tầng thứ 14, dự án bất ngờ tạm dừng và nằm "đắp chiếu". Đến cuối năm 2023 – sau 5 năm dừng triển khai, dự án này mới được chủ đầu tư triển khai xây dựng trở lại. Hiện tại, tòa The Queen đã được cất nóc và đang trong giai đoạn hoàn thiện, dự kiến bàn giao vào quý IV/2026.

Tương tự, dự án Bluegem Tower (trước đây có tên là Tincom Pháp Vân) tại xã Thanh Trì cũng là một ví dụ điển hình cho sự hồi sinh kỳ diệu. Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2010, nhà đầu tư thực hiện dự án là Liên danh Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và thương mại Thăng Long và Công ty TNHH Nam Đại Phong.

Năm 2011, dự án bị yêu cầu dừng thi công do chưa có giấy phép xây dựng. Năm 2012, dự án tái khởi động nhưng sau vài tháng lại tiếp tục "đắp chiếu". Năm 2016, dự án này đổi tên thành Dragon Riverside Pháp Vân nhưng đến năm 2018 khi xây dựng phần thô đến tầng 25, dự án lại tiếp tục dừng thi công.

Đáng chú ý, nhà đầu tư dự án từng có báo cáo về việc Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và thương mại Thăng Long không thể tiếp tục thực hiện dự án. Theo đó, nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án từ liên danh nêu trên thành một doanh nghiệp duy nhất là Công ty TNHH Nam Đại Phong.

Phải đến tháng 4/2025, sau khi được TP. Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, dự án mới thực sự "tỉnh giấc". Hiện tại, công trình đã được cất nóc, dự kiến bàn giao vào năm 2026, kết thúc hành trình 15 năm chờ đợi của người mua nhà.

Một trường hợp điển hình khác về chậm tiến độ là dự án Hanoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội) – khu căn hộ cao tầng thuộc dự án Nhà ở thấp tầng và tái định cư kết hợp thương mại (ô đất PT1, PT2, Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm).

Dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2006, chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2016 (Quyết định 4139/QĐ-UBND), ban đầu do liên danh NVT Thăng Long và Phần mềm Tự động hóa Điều khiển làm chủ đầu tư, dự kiến hoàn thành quý IV/2019.

Do ách tắc, tháng 3/2017 dự án chuyển giao cho chủ đầu tư mới: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Linh Đàm. Năm 2022, Dự án khởi công các tòa chung cư, nhưng đầu năm 2023 lại dừng thi công để khắc phục tồn tại theo chỉ đạo của TP. Hà Nội. Đến tháng 9/2024, dự án tái khởi động.

Mới nhất, tháng 11/2025, TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư (Quyết định 5694/QĐ-UBND), hoàn thiện 100% pháp lý. Nhờ đó, công trường đang thi công 'thần tốc', đã cất nóc tòa đầu tiên (tháng 8/2025), dự kiến bàn giao đồng loạt quý IV/2026

Ví dụ điển hình là dự án Khu đô thị Vibex tại phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm cũ, Hà Nội). Sau 15 năm "đắp chiếu", hàng chục hecta đất dự án đã bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích: mọc lên hàng loạt nhà xưởng, kho bãi không phép, một phần bị bỏ hoang hoặc người dân tự ý trồng rau. 

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt từ năm 2010, dự án có quy mô 48,5ha, bao gồm gần 19.000m2 đất ở biệt thự, hơn 14.000m2 đất ở liền kề, 24.528m2 đất công cộng đô thị, 163.698m2 đất cây xanh đô thị và 117.911m2 đất đường giao thông.

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã chỉ đạo khởi động lại toàn bộ dự án theo đúng quy định mới của Luật Đấu thầu.

Theo quyết định vừa ban hành, UBND phường Đông Ngạc sẽ là bên mời thầu, tổ chức đấu thầu rộng rãi quốc tế (một giai đoạn, một túi hồ sơ). Việc lựa chọn nhà đầu tư dự kiến bắt đầu từ quý IV/2025 – đánh dấu lần đầu tiên sau hơn 10 năm dự án thực sự được "hồi sinh"..

Ở một diễn biến khác, dự án Khu chức năng đô thị Thịnh Liệt do CTCP Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị Vinawaco làm chủ đầu tư tại phường Hoàng Mai, Hà Nội cũng đã có những động thái mới sau gần 1 thập kỷ là bãi đất trống.

Trước đó, dù dự án được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 5854/QĐ-UBND ngày 21/10/2016 nhưng "giậm chân tại chỗ" suốt thời gian qua.

Theo một đại diện của UBND phường Hoàng Mai, nguyên nhân dự án chậm tiến độ là do thay đổi pháp lý trong công tác đầu tư, đặc biệt là quy định tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021, yêu cầu nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để được công nhận làm chủ đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án.

Cuối năm 2024, dự án Khu chức năng đô thị Thịnh Liệt đã được đưa vào Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trên địa bàn TP. Hà Nội theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc Hội.

Mục đích chính của Nghị quyết là tháo gỡ khó khăn về đất đai và thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại. Theo đó, Nghị quyết cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện dự án trên các khu đất có nguồn gốc khác nhau, không chỉ giới hạn ở đất ở. Danh mục này sau đó đã được HĐND TP. Hà Nội thông qua theo Nghị quyết 30/NQ-HĐND ngày 29/4/2025, mở ra những tín hiệu tích cực cho dự án Khu chức năng đô thị Thịnh Liệt.

Một trường hợp khác là dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở - MIC Tower (còn gọi là dự án D47) tại 54 Tố Hữu (phường Đại Mỗ, Hà Nội) của Tổng công ty Cổ phần Bảo hiểm Quân đội (MIC) cũng được tháo gỡ "nút thắt" sau nhiều năm loay hoay thủ tục pháp lý.

Về nguồn gốc, khu đất dự án trước đó là đất quốc phòng, được Bộ Tư lệnh Thủ đô Hà Nội bàn giao cho MIC quản lý, sử dụng vào tháng 3/2011 (theo Quyết định số 391/QĐ-TM ngày 08/3/2011 của Bộ Tổng tham mưu - Quân đội nhân dân Việt Nam). Đến tháng 7/2011, MIC được TP. Hà Nội chấp nhận là chủ đầu tư dự án theo văn bản số 5859/UBND-KHDT ngày 15/7/2011.

Theo ghi nhận, khu đất rộng 2,53ha tại số 54 Tố Hữu đã bị bỏ không suốt nhiều năm, một phần lớn diện tích um tùm cỏ mọc. Các thông tin MIC đã công bố trước đó cho thấy, quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án này đã diễn ra trong nhiều năm liền.

Mới đây, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 5262/QĐ-UBND ngày 21/10/2025 chấp thuận cho Tổng công ty Cổ phần Bảo hiểm Quân đội được chuyển mục đích sử dụng 2,53ha đất tại số 54 đường Tố Hữu, phường Đại Mỗ để thực hiện Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở - MIC Tower. Đây được xem là bước tiến lớn về mặt pháp lý, tạo điều kiện cho dự án sớm được triển khai trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên Reatimes về nguyên nhân các dự án bất động sản tái khởi động trong năm 2025, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, sự "hồi sinh" các dự án không đến từ một yếu tố đơn lẻ mà là kết quả cộng hưởng của ba động lực chính.

Theo ông Đính, yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất chính là thể chế. Sự ra đời của các nghị quyết quan trọng như Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 171/2024/QH15 đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng, giúp tháo gỡ vướng mắc cho rất nhiều dự án đang nằm chờ. Chính sự vào cuộc quyết liệt về mặt thể chế đã mở đường cho các dự án được xem xét lại pháp lý để tiếp tục vận hành.

Bên cạnh thể chế, ông Đính nhấn mạnh vai trò của hệ thống tài chính và ngân hàng. Các quy định về dòng vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đã được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn. Những giải pháp giãn, hoãn nợ và xu hướng điều chỉnh lãi suất của ngân hàng đã kịp thời hỗ trợ doanh nghiệp giải tỏa áp lực tài chính khi đến hạn thanh toán, tạo điều kiện cho họ có nguồn lực để quay lại "đường đua".

Yếu tố thứ ba, theo TS. Nguyễn Văn Đính, đến từ chính sự chủ động của doanh nghiệp. Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, các chủ đầu tư đã tích cực tái cấu trúc hoạt động, cơ cấu lại dòng sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, từ đó tự tin đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Đánh giá về tác động của "làn sóng" này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung trên thị trường đang tăng dần chứ chưa thể bùng nổ đột biến ngay lập tức. Nguyên nhân là do độ trễ về mặt pháp lý, từ thời điểm được tháo gỡ vướng mắc đến khi hoàn thiện sản phẩm đủ điều kiện mở bán cần một khoảng thời gian nhất định để xử lý.

"Hiện tại, những dự án ít vướng mắc pháp lý sẽ ra hàng trước, còn các dự án phức tạp hơn sẽ cần thêm thời gian. Tuy nhiên, sự trở lại này có ý nghĩa rất lớn trong việc khôi phục niềm tin và tạo ra sự hứng khởi cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư, giúp thị trường dần sôi động trở lại", ông Đính nhận định.

Đi sâu phân tích về trụ cột "thể chế" - yếu tố được xem là chìa khóa mở lối thoát cho các dự án "đắp chiếu", luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhấn mạnh, chủ trương chống lãng phí của Đảng và Nhà nước cùng hàng loạt quy định pháp luật mới được ban hành về bất động sản là yếu tố đóng vai trò quyết định.

Cụ thể hơn, luật sư Tuấn chia các dự án chậm triển khai theo bốn nhóm vướng mắc chính. Nhóm thứ nhất là những dự án đã triển khai nhưng thiếu toàn bộ hoặc một phần đất ở (tức mục đích sử dụng đất của lô đất tại dự án đó không phải đất ở). Thứ hai là vướng mắc liên quan đến quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa hoặc có vốn nhà nước.

Thứ ba là các dự án triển khai theo hình thức BT (Xây dựng - Chuyển giao) và dự án đất đối ứng, do cơ chế chuyển tiếp không rõ ràng hoặc quỹ đất đối ứng không tương xứng. Cuối cùng, nhóm thứ tư là những dự án có vi phạm pháp luật theo kết luận của các cơ quan thanh tra, kiểm toán hoặc tòa án.

"Với tinh thần chống lãng phí và thúc đẩy phát triển kinh tế, trong thời gian vừa qua, các cơ chế, chính sách mới đã được ban hành để tháo gỡ cho các dự án chậm triển khai", luật sư Tuấn lý giải.

Đầu tiên, đối với nhóm vướng mắc liên quan đến những dự án không có đất ở, theo vị luật sư, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 (có hiệu lực từ 1/4/2025) để tháo gỡ. Nhờ đó, tại Hà Nội, từ tháng 4 đến tháng 9/2025 đã có 298 dự án với hơn 1.500ha đất được khởi động lại, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn.

Với nhóm vướng mắc thứ hai, liên quan đến quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Nghị định 02/2025 về sắp xếp tài sản công đã loại bỏ yêu cầu bắt buộc đối với các doanh nghiệp nhà nước trong việc lập phương án sắp xếp tài sản công (bao gồm nhà, đất) vào quỹ đất.Quy định này góp phần giúp các doanh nghiệp chưa có phương án sắp xếp hoặc phương án sắp xếp cũ không phù hợp có cơ chế triển khai, và nhiều dự án đã được thực hiện theo quy định mới này.

Thứ ba, về những vướng mắc liên quan đến dự án BT và đất đối ứng, luật sư Tuấn cho hay, cuối năm 2024, Quốc hội đã sửa Luật Đầu tư và Luật PPP (về hình thức đối tác công tư). Việc sửa đổi này đã phục hồi các hình thức đầu tư dự án BT tại các địa phương và quy định về cơ chế thanh toán, cho phép đầu tư trở lại theo hình thức BT và dự án đối ứng. Điều này đồng thời tháo gỡ rất nhiều dự án khu đô thị đã vướng mắc trước đây, giúp các dự án này hồi sinh.

Còn đối với nhóm thứ tư, trường hợp những dự án có vi phạm theo kết luận của các cơ quan thanh tra, kiểm toán, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 170/2024 (có hiệu lực từ 01/04/2025) để tháo gỡ cơ chế vướng mắc cho các dự án tại 3 địa phương là Đà Nẵng, TP. HCM và Khánh Hòa. Trên cơ sở đó, nhiều dự án đã được tháo gỡ, đặc biệt là ở thành phố Đà Nẵng.

Ngoài ra, luật sư Tuấn đánh giá, việc xác định giá đất của các dự án cũng là một vướng mắc lớn và Luật Đất đai mới cũng đã có những quy định tháo gỡ tương đối, góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án.

"Từ những vướng mắc và thực tế trên, có thể nhận định rằng cái tháo gỡ chính ở đây chính là tháo gỡ về mặt thể chế. Quốc hội và Chính phủ đã có những cơ chế, chính sách để xử lý những tồn đọng, giúp các dự án đã hoặc đang thực hiện có cơ hội "hồi sinh" và tiếp tục triển khai", luật sư Tuấn nhấn mạnh.