Thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cuối năm 2026: Tái cấu trúc, chọn lọc và bứt phá cùng APEC 2027

Kết quả 8 tháng đầu năm cùng dự báo đến cuối năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có sự phục hồi tổng thể nhưng không đồng đều. Theo số liệu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn quốc đạt khoảng 12.100 đơn vị, gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2025. Con số này cho thấy sự trở lại của các chủ đầu tư, song không phải mọi sản phẩm đều được thị trường đón nhận như nhau.

Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, được quản lý và vận hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp luôn trong trạng thái hấp thụ tốt. Ngược lại, các dự án cũ, tiến độ chậm, pháp lý chưa rõ ràng hoặc đưa ra cam kết lợi nhuận không thực tế vẫn tồn kho cao, giao dịch cầm chừng. Sự phân hóa này không phải là dấu hiệu suy thoái, mà chính là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn phát triển thiếu bền vững loại bỏ những sản phẩm kém chất lượng, định hướng thị trường đi đúng hướng hơn.

Không chỉ phân hoá theo dự án, tình trạng này còn diễn ra giữa các địa phương, trung tâm du lịch. Theo đó, bên cạnh nhiều địa phương còn ghi nhận tình trạng ảm đạm thì Phú Quốc đang là điểm sáng tiêu biểu khi công suất phòng tại các cơ sở lưu trú đạt trên 90% ngay từ đầu năm, doanh thu trên mỗi phòng có sẵn tăng vọt, vượt nhiều địa danh nổi tiếng trong khu vực như Bali, Phuket...

Ở số liệu báo cáo mới nhất ngày 14/10 của Traveloka ghi nhận những chuyển động tích cực của du lịch Việt Nam trên cả thị trường nội địa và khu vực, Phú Quốc tiếp tục trở thành điểm đến nổi bật trong bảng xếp hạng khu vực, cho thấy sức hút ngày càng lớn của du lịch biển đảo Việt Nam đối với du khách Đông Nam Á.

Theo báo cáo, Phú Quốc đứng đầu nhóm 5 điểm đến lần đầu xuất hiện trong bảng xếp hạng khu vực, vượt qua Hàng Châu (Trung Quốc), London (Anh), Nagoya (Nhật Bản) và Paris (Pháp).

Đây là nhóm điểm đến được xác định dựa trên mức tăng trưởng tương đối, thay vì tổng lượng khách hay số lượng đặt dịch vụ. Vì vậy, vị trí dẫn đầu của Phú Quốc phản ánh tốc độ tăng trưởng nổi bật trong phạm vi dữ liệu khảo sát, không đồng nghĩa với việc đảo ngọc có lượng khách lớn nhất trong khu vực.

Đáng chú ý, Phú Quốc ghi nhận mức tăng trưởng vượt ngưỡng chuẩn tại cả 5 thị trường được Traveloka theo dõi, gồm: Indonesia, Malaysia, Singapore, Thái Lan và Việt Nam. Kết quả này cho thấy tốc độ tăng trưởng của Phú Quốc cao hơn mức cơ sở được sử dụng tại từng thị trường, bao gồm thị trường nội địa Việt Nam và 4 thị trường Đông Nam Á còn lại.

Việc duy trì đà tăng trưởng trên nhiều thị trường đồng thời là tín hiệu tích cực đối với khả năng mở rộng sức hút của Phú Quốc trong khu vực, nhất là trong bối cảnh các điểm đến ngày càng cạnh tranh để thu hút khách du lịch.

Bà Huỳnh Thị Mai Thy - lãnh đạo Traveloka nhận định: "Việt Nam sở hữu nguồn tài nguyên du lịch vô cùng phong phú, từ cảnh quan biển đảo đến các giá trị di sản và truyền thống địa phương tạo nên bản sắc riêng của từng điểm đến. Sức hút của Phú Quốc trên toàn khu vực cho thấy cơ hội quảng bá nhiều hơn những trải nghiệm này đến du khách trong nước và khắp Đông Nam Á".

Ngược lại, một số địa bàn chưa xây dựng được lợi thế cạnh tranh riêng, hạ tầng chưa đồng bộ vẫn đối mặt với trạng thái cung vượt cầu, giá giao dịch chững lại, thậm chí điều chỉnh giảm so với đỉnh cao.

Về cơ cấu sản phẩm, condotel vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung, nhưng dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà ở thương hiệu, những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, phù hợp cả nhu cầu nghỉ dưỡng dài hạn và đầu tư.

Theo nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư hiện không còn bị thu hút bởi những con số cam kết lợi nhuận hào nhoáng; thay vào đó, họ tập trung phân tích hiệu quả vận hành thực tế, dòng tiền thuê ổn định và tiềm năng tăng giá trong dài hạn. Đây là thay đổi nhận thức quan trọng, đánh dấu thị trường đang trưởng thành.

Năm 2026 ghi dấu ấn quan trọng khi Nghị quyết 26-NQ/TW ra đời, tạo ra bước ngoặt trong định hướng phát triển kinh tế - xã hội, trong đó du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng là những lĩnh vực được ưu tiên. Chính sách mới không chỉ khẳng định vị thế của ngành du lịch như một mũi nhọn kinh tế, mà còn xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn, khuyến khích phát triển theo hướng xanh, bền vững, tích hợp tiêu chuẩn ESG yếu tố vốn chỉ là lựa chọn trước đây, nay đã trở thành yêu cầu thiết yếu.

Ba cực tăng trưởng chính được xác định rõ ràng, miền Bắc tập trung phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng núi và du lịch mùa đông; miền Trung ưu tiên du lịch biển, di sản và tổ hợp giải trí; miền Nam, đặc biệt là Phú Quốc, hướng tới trở thành trung tâm du lịch quốc tế, hội tụ dịch vụ cao cấp, thương mại và chăm sóc sức khỏe. Chính định hướng này giúp nhà đầu tư và người mua có "bản đồ" rõ ràng, không còn mơ hồ trong việc chọn địa bàn.

Đặc biệt, đối với Phú Quốc, động lực quan trọng còn đến từ việc lựa chọn tổ chức Tuần lễ Cấp cao APEC 2027. Chia sẻ với Reatimes, GS. TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), nhấn mạnh ý nghĩa biểu tượng và thực chất của quyết định này: "Mỗi địa điểm tổ chức APEC đều mang thông điệp riêng. San Francisco kết nối công nghệ, Gyeongju khẳng định bản sắc văn hóa, Shenzhen biểu tượng đổi mới. Với Phú Quốc, thông điệp ở đây là Việt Nam không chỉ có Hà Nội, TP.HCM mà còn có những không gian phát triển mới, giàu tiềm năng, đang khẳng định vai trò trong hội nhập quốc tế".

Năm 2025, Phú Quốc đón 8,3 triệu lượt khách, tăng 38,51%; khách quốc tế 1,86 triệu lượt, tăng 93,62% - nền tảng dịch vụ đã sẵn sàng. Quan trọng hơn, APEC tạo động lực đột phá về hạ tầng: mở rộng sân bay hoàn thành vào tháng 4/2027, tuyến giao thông kết nối, trung tâm hội nghị quốc tế, hệ thống xử lý môi trường… Tổng vốn đầu tư các dự án liên quan đã vượt 5 tỷ USD. Đây không chỉ là công trình phục vụ sự kiện, mà thay đổi cơ bản cách các nhà đầu tư định giá bất động sản tại Phú Quốc.

Yếu tố quyết định dòng tiền đi về đâu chính là luồng khách du lịch quốc tế. Năm 2026, Việt Nam đặt mục tiêu đón khoảng 25 triệu lượt khách nước ngoài. Tuy nhiên, không phải địa phương nào có khách cũng hấp dẫn bất động sản, điều cốt lõi là cơ cấu khách, mức chi tiêu và thời gian lưu trú. Khách từ châu Âu, Bắc Mỹ thường có ngân sách cao, ở lại từ 5 ngày trở lên, Vì vậy, ưu tiên sản phẩm chất lượng, dịch vụ cá nhân hóa - chính là phân khúc mà Phú Quốc đang hướng tới. Bản đồ luồng khách quốc tế thực chất chính là "kim chỉ nam" định vị giá trị bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm tới.

Xu hướng lớn nhất định hình thị trường cuối năm 2026 chính là sự chuyển dịch từ cung cấp không gian ở đơn thuần sang xây dựng hệ sinh thái trải nghiệm toàn diện. Trước đây, một dự án chỉ cần phòng đẹp, vị trí gần biển là đủ bán.

Ngày nay, người mua đòi hỏi nhiều hơn, từ không gian giải trí, chăm sóc sức khỏe, hoạt động văn hóa, kết nối cộng đồng và dịch vụ đồng bộ quanh năm.

Các tập đoàn phát triển bất động sản lớn đang thay đổi chiến lược, không chỉ xây dựng công trình, mà đầu tư trực tiếp vào hệ thống dịch vụ, xây dựng thương hiệu vận hành, tổ chức sự kiện, tạo ra lý do để du khách quay lại nhiều lần. Sản phẩm không còn chỉ là "chỗ ở", mà là "trải nghiệm trọn gói", gắn liền với thương hiệu riêng, tạo sự khác biệt khó sao chép.

Tại triển lãm MTE Hà Nội đầu tháng 10/2026, các chuyên gia đều đồng tình cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai không cạnh tranh về giá, mà cạnh tranh về giá trị trải nghiệm và sự khác biệt.

Đối với Phú Quốc, bài toán chuyển hóa cơ hội APEC thành giá trị bền vững được đặt ra một cách trực tiếp. GS. TS. Lê Hồng Hạnh nhấn mạnh: "Điểm mấu chốt là phải đặt từng công trình trong chiến lược phát triển dài hạn. Mở rộng sân bay không chỉ đón đại biểu, mà nâng cao năng lực kết nối toàn cầu; tuyến giao thông không chỉ di chuyển trong hội nghị, mà cải thiện liên kết giữa khu đô thị, sân bay, trung tâm dịch vụ. Giá trị thực sự của APEC không nằm ở quy mô công trình, mà ở khả năng tạo ra động lực phát triển sau khi sự kiện kết thúc".

Theo đánh giá của CBRE, nguồn cung phòng lưu trú tại Phú Quốc sẽ tăng từ khoảng 19.000 hiện tại lên 31.000 phòng vào năm 2030, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp. Để duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 58% sau năm 2027, nhu cầu phòng đêm phải tăng khoảng 10% mỗi năm - mục tiêu khả thi nhưng đòi hỏi nỗ lực không ngừng.

Ba trụ cột sản phẩm cần tập trung là du lịch hội nghị - sự kiện, nghỉ dưỡng - sức khỏe cao cấp và trải nghiệm văn hóa - biển đảo. Kinh tế đêm và du lịch sáng tạo sẽ tạo ra giá trị gia tăng cao, giúp kéo dài thời gian lưu trú và chi tiêu của du khách.

Về triển vọng đến cuối năm 2026 và đầu năm 2027, thị trường sẽ tiếp tục thanh lọc, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tốt ngày càng cao, giá có xu hướng ổn định và tăng nhẹ tại các dự án chất lượng; trong khi những dự án yếu kém sẽ phải điều chỉnh giá hoặc tái cấu trúc. Tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư đã được xác lập rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư có uy tín, đơn vị vận hành chuyên nghiệp, mô hình tạo ra trải nghiệm khác biệt và dòng tiền thuê thực tế, minh bạch.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam cuối năm 2026 sẽ đi qua giai đoạn mơ màng, bước vào thời kỳ phát triển theo đúng quy luật thị trường. Không còn chuyện "mua gì cũng lãi", mà là "chọn đúng thì bền vững". Chính sách đồng bộ, luồng khách quốc tế gia tăng, chuyển đổi mô hình sản phẩm và cú hích chiến lược từ APEC 2027 tại Phú Quốc là bốn động lực chính định hình tương lai. Ai nắm bắt được quy luật mới, chọn đúng dự án có giá trị thực, sẽ đi cùng chu kỳ tăng trưởng bền vững của ngành trong những năm tới./.