Thị trường bất động sản Hà Nội: Cơn bão sắp qua
LTS: Kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, những kỳ vọng về sự hồi phục của thị trường bất động sản gần như chưa đạt được. Từ Bắc chí Nam, các giao dịch địa ốc vẫn bế tắc, dòng tiền của các nhà đầu tư chưa trở lại thị trường. Còn với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này, họ vẫn đang phải đối mặt với những thách thức chưa từng có. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đang ngày càng khó khăn hơn so với thời điểm cuối năm 2022, mọi nguồn lực đang cạn kiệt một cách nhanh chóng.
Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%), số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.
Với các sàn giao dịch, do không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chỉ 43% doanh nghiệp có thể trụ được đến hết năm 2023, khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn dự kiến.
Trước bức tranh 6 tháng đầu năm không mấy biến chuyển, toàn bộ thị trường đang trông chờ và đặt niềm hy vọng vào 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên, 6 tháng cuối năm có đủ thời gian để thị trường thẩm thấu các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ và đảo chiều đi lên, đây vẫn còn là dấu hỏi lớn?
Nhiều chuyên gia nhận định, từ quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu có dấu hiệu hồi phục nhờ những yếu tố tích cực đang dần xuất hiện và sự hoàn thiện của bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Song nhiều chuyên gia lại cho rằng, phải sang đến quý II/2024, thị trường địa ốc mới có thể thoát khỏi trạng thái trầm lắng, suy giảm như hiện nay.
Để có những phân tích đa chiều, khách quan về vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) thực hiện tuyến bài: “Dự báo thời điểm hồi phục và những khuyến nghị đầu tư cho thị trường bất động sản”.
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, trong quý II/2023, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận những tín hiệu tích cực nhất định khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan bộ ban ngành trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.
Báo cáo của Savills cho thấy, số lượng giao dịch của biệt thự/liền kề có sự cải thiện với nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 50%. Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Trong khi đó, bất động sản thương mại ghi nhận nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ cao, tuy nhiên khách thuê văn phòng lại trở nên thận trọng với những quyết định trung hạn.
Phân khúc nhà ở đang dần được “cởi trói”
Căn hộ: Tình hình tiếp tục yên ắng
Thống kê của Savills cho thấy, ở quý II/2023, phân khúc căn hộ có 2.500 giao dịch, giảm 6% theo quý, tuy nhiên tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.
Về nguồn cung mới chủ yếu từ dự án hiện hữu, với 3.596 căn hộ trong quý II/2023, tăng 76% theo quý và 125% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ, trong đó hạng B chiếm 91% thị phần.
Đáng chú ý là giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.
Về nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá: “Tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục đến khi lãi suất tiền gửi giảm và thêm nguồn cung mới gia nhập. Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền tệ và tài khóa”.
Bà Hằng cũng cho biết thêm, huyện Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm nay. Vì thế mà trong quý II/2023, khu vực này chiếm 29% nguồn cung sơ cấp TP. Hà Nội và 34% số lượng giao dịch.
“Từ 6 tháng cuối năm 2023 trở đi, Gia Lâm và Đông Anh sẽ cung cấp 19.500 căn hộ. Đến năm 2025, Hoài Đức, Đan Phượng và Thanh Trì sẽ trở thành quận. Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3,5 và vành đai 4 được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung tương lai và số lượng giao dịch tại các khu vực này”, bà Hằng chia sẻ.
Biệt thự liền kề: Giá bán thứ cấp tăng
Mặc dù cung cấp những sản phẩm chất lượng tốt, các dự án với giá bán cao có lượng giao dịch hạn chế và tỷ lệ hấp thụ thấp. Trong nửa đầu năm 2023, những dự án có giá sơ cấp dưới 10 tỷ VNĐ chiếm 39% lượng giao dịch, tăng so với mức 5% vào năm 2022. Những căn từ 10 đến 20 tỷ VNĐ chiếm 28% và những căn trên 30 tỷ VNĐ chỉ chiếm 13%.
Sau quý đầu ảm đạm, lượng giao dịch được cải thiện trong quý II/2023 với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý dù giảm 65% theo năm. Nhà liền kề vẫn được ưa chuộng, chiếm 53% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm 17 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 50%.
Hiện nay, giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu VNĐ/m2 do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại dự án ở Mê Linh. Giá liền kề tăng 4% theo quý đạt 173 triệu VNĐ/m2 đất, trong khi giá shophouse giảm 7% theo quý.
Tuy nhiên, giá thứ cấp tăng 1% theo quý. Với nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý và sự đảm bảo về mặt pháp lý giúp tăng sức hấp dẫn của thị trường thứ cấp. Các sản phẩm thứ cấp có giá thấp hơn 20% so với các căn sơ cấp.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đường vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Khi đường vành đai 4 thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại. Điều này sẽ giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp.
“Số giao dịch đang có sự cải thiện. Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi sẽ được tiếp tục nhờ các chính sách và nỗ lực của Chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn hiện hữu của thị trường, giúp tăng tính minh bạch và củng cố thêm niềm tin cho người mua”, vị chuyên gia nói.
Phân khúc thương mại tiếp tục đối diện thách thức
Bán lẻ: Duy trì sức nóng
Nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm qua.
Bên cạnh đó, công suất thị trường tỷ lệ nghịch với giá thuê. Trong khi giá thuê ghi nhận mức tăng 13% theo năm, công suất thuê lại giảm 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm xuống 87%.
Như vậy, bức tranh bán lẻ tại Hà Nội đang thay đổi với nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại các trung tâm thương mại ngoại ô với quy mô lớn và yếu tố giải trí độc đáo.
Nhận định về nguồn cung nửa cuối năm 2023, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội chia sẻ, dự kiến sẽ có 3 trung tâm thương mại và 4 dự án khối đế thương mại ra mắt với tổng diện tích 130.400m2.
“Nhu cầu thuê tại trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ thuộc các dự án nhà ở vẫn duy trì được sức nóng trong quý II/ 2023. Trái lại, nhà phố thương mại tiếp tục gặp khó khăn hậu đại dịch”, bà Minh nói.
Cũng theo bà Minh, phân khúc bán lẻ sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu chi tiêu. Sự chuyển dịch từ chi tiêu cho sở thích cá nhân về những chi tiêu cơ bản sẽ phần nào làm giảm triển vọng ngành bán lẻ, trong đó phân khúc thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Các chuỗi siêu thị sẽ hưởng lợi từ sự gia tăng chi tiêu đáng kể cho các sản phẩm gia dụng, chăm sóc cá nhân và thực phẩm. Giáo dục và chăm sóc sức khỏe sẽ vẫn duy trì tốt hoạt động trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế yếu.
“Các chuỗi siêu thị lớn như AEON Mall (36%), WinMart (27%) và Go! (19%) luôn nắm vị trí dẫn đầu thị phần đối với loại hình này. Các chuỗi bán lẻ lớn đang theo đuổi chiến lược mở rộng nhằm đảm bảo vị thế trên thị trường và xây dựng nhận diện thương hiệu”, bà Minh cho biết.
Văn phòng: Khách thuê thận trọng với các quyết định trong trung hạn
Bối cảnh kinh tế không thuận lợi đã tác động tiêu cực tới giá thuê trong thời gian vừa qua. Cụ thể, giá thuê gộp đạt 504.000 VNĐ/m2/tháng, giảm 2% theo quý và ổn định theo năm. Công suất thuê ổn định theo quý nhưng giảm 2 điểm % theo năm xuống 86%.
Trong nửa đầu năm 2023, diện tích cho thuê thêm âm 33.400m2, trong đó Hạng B có mức giảm nhiều nhất là 26.650m2.
Đáng chú ý, lượng lớn các doanh nghiệp tại Hà Nội đang phải đối mặt với các khó khăn tài chính. Trong nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp đã tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29%/năm và đạt mức cao kỷ lục. Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên sụt giảm kể từ nửa đầu năm 2020.
Bất chấp sự phát triển mạnh mẽ trong đại dịch và trong năm 2022, các công ty công nghệ thông tin (CNTT) trên khắp Đông Nam Á, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp công nghệ, đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Tại Hà Nội, một số doanh nghiệp CNTT đã buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn.
Để duy trì tính cạnh tranh và đẩy mạnh công suất, nhiều đơn vị cho thuê đang hạ giá thuê và tăng cường khuyến mãi để hỗ trợ khách thuê. Trong khi đó, các khách thuê ngày càng ưu tiên vấn đề chi phí khi cân nhắc các phương án thuê và nghiêng về các tòa nhà cùng hạng với giá cả phải chăng hơn.
“Chúng tôi ghi nhận ít giao dịch hơn với giá thuê từ 950.000 VNĐ/m2/tháng, trong khi đó các hợp đồng với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Khách thuê đang thận trọng khi đưa ra các quyết định trong trung hạn”, bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ.
Về nguồn cung cũng giảm đáng kể, trong đó, một số dự án hạng A và hạng C ngừng cho thuê để sử dụng nội bộ.
Tới cuối năm 2023, bốn dự án mới sẽ cung cấp 80.279m2, trong đó, Lotte Mall sẽ chiếm tới 38% nguồn cung mới trong năm 2023 và trở thành dự án văn phòng lớn thứ hai Hà Nội sau Capital Place.
Theo bà Minh, trong năm 2024 và 2025, một số dự án văn phòng nổi bật dự kiến sẽ gia nhập thị trường như Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, Tòa nhà Văn phòng Taisei Hà Nội và các dự án văn phòng thuộc khu Starlake.
Phân khúc nghỉ dưỡng chuyển biến tích cực
Căn hộ dịch vụ: Triển vọng khả quan
Theo thống kê, Hà Nội ghi nhận lượng FDI đăng ký cao nhất Việt Nam, theo sau là TP.HCM, Bắc Giang, Bình Dương và Hải Phòng. Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (Nhật Bản) trị giá 1,5 tỷ USD. Bắc Giang cũng ghi nhận nhiều khoản đầu tư lớn, bao gồm Ingrasys (Singapore) với lượng FDI đăng ký mới đạt 621 triệu USD và Hainan Longi Green Energy (Trung Quốc) với 140 triệu USD. Sự tăng trưởng tích cực này đã giúp FDI tại các tỉnh thành lân cận tiếp tục hỗ trợ nguồn cầu căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.
Đánh giá về triển vọng 6 tháng cuối năm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cầu trong năm sẽ ổn định với lượng FDI đầu vào vững chắc. Với dự báo FDI tích cực tại các tỉnh thành phía Bắc, thị trường dự báo triển vọng khả quan. Trong số 4.013 căn hộ được ghi nhận trong tương lai, quận Tây Hồ sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 45% với 2.615 căn.
Khách sạn: Dự kiến hồi phục hoàn toàn sau năm 2024
Theo thống kê, nửa đầu năm, Việt Nam đón 70 triệu lượt khách du lịch, đạt 63% chỉ tiêu năm 2023. Trong đó có 64 triệu lượt khách nội địa và 5,6 triệu lượt khách quốc tế.
Khách Hàn Quốc chiếm tỷ trọng lớn nhất là 29% với 1,6 triệu lượt, theo sau là Trung Quốc với 10% và Mỹ với 7%. Sau khi các đường bay quốc tế được nối lại vào tháng 3/2023, 557.000 khách Trung Quốc đã tới Việt Nam, thấp hơn 77% so với nửa đầu 2019.
Hà Nội đón 12 triệu lượt khách, tăng 5% theo năm và đạt 55% chỉ tiêu năm 2023. Lượng khách nội địa đạt 10 triệu lượt, tương đương 53% chỉ tiêu năm 2023. Lượng khách quốc tế đạt 2 triệu lượt, tương đương 66% chỉ tiêu năm 2023 nhưng vẫn thấp hơn mức năm 2019.
Ở quý II/2023, lượng khách quốc tế đạt 2 triệu lượt, tương đương 66% chỉ tiêu năm 2023 nhưng vẫn thấp hơn mức năm 2019. Ba quốc gia có tỷ trọng khách du lịch đến Việt Nam lớn nhất là Hàn Quốc, Trung Quốc và Mỹ.
Việt Nam đang cập nhật các chính sách thị thực mới để thu hút thêm khách du lịch nước ngoài. Từ ngày 15/8/2023, Việt Nam sẽ nâng thời hạn của thị thực điện tử từ mức 30 ngày với giá trị một lần nhập cảnh lên 90 ngày và nhiều lần nhập cảnh.
Như vậy, thị trường khách sạn tại Hà Nội đang phục hồi tích cực, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của lượng khách du lịch quốc tế và nội địa. Sự phục hồi này đã có những tác động nhất định tới công suất thuê cũng như tình hình tài chính của các khách sạn tại Hà Nội.
Về nguồn cung khách sạn tăng 7% theo quý và 10% theo năm, đạt 10.692 phòng. Công suất tiếp tục cải thiện, đạt 62% trong quý II/2023. Giá thuê trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 26% theo năm sau khi phục hồi giảm tốc.
Về triển vọng của thị trường khách sạn Thủ đô, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chia sẻ, thị trường khách sạn tại Hà Nội trong thời gian qua đã có những chuyển biến tích cực song hành cùng sự phục hồi của ngành du lịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mở rộng hoạt động. Thị trường vẫn có nhiều dư địa phát triển, tuy nhiên để phục hồi hoàn toàn như trước dịch thì dự kiến phải tới sau năm 2024.
Cũng theo ông Troy Griffiths, trong nửa cuối năm 2023, L7 West Lake Hà Nội vận hành bởi Lotte sẽ đi vào hoạt động với 264 phòng tại quận Tây Hồ. Trong năm 2024 và 2025, dự kiến hơn 2.600 phòng sẽ gia nhập thị trường với các dự án quốc tế bao gồm Dusit Hà Nội - Từ Hoa Palace, Fairmont Hotel, Shilla Hotel, Four Seasons và Hyatt Regency./.
