LTS: Kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, những kỳ vọng về sự hồi phục của thị trường bất động sản gần như chưa đạt được. Từ Bắc chí Nam, các giao dịch địa ốc vẫn bế tắc, dòng tiền của các nhà đầu tư chưa trở lại thị trường. Còn với các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực này, họ vẫn đang phải đối mặt với những thách thức chưa từng có. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đang ngày càng khó khăn hơn so với thời điểm cuối năm 2022, mọi nguồn lực đang cạn kiệt một cách nhanh chóng.
Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%), số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.
Với các sàn giao dịch, do không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chỉ 43% doanh nghiệp có thể trụ được đến hết năm 2023, khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn dự kiến.
Trước bức tranh 6 tháng đầu năm không mấy biến chuyển, toàn bộ thị trường đang trông chờ và đặt niềm hy vọng vào 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên, 6 tháng cuối năm có đủ thời gian để thị trường thẩm thấu các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ và đảo chiều đi lên, đây vẫn còn là dấu hỏi lớn?
Nhiều chuyên gia nhận định, từ quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu có dấu hiệu hồi phục nhờ những yếu tố tích cực đang dần xuất hiện và sự hoàn thiện của bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Song nhiều chuyên gia lại cho rằng, phải sang đến quý II/2024, thị trường địa ốc mới có thể thoát khỏi trạng thái trầm lắng, suy giảm như hiện nay.
Để có những phân tích đa chiều, khách quan về vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) thực hiện tuyến bài: “Dự báo thời điểm hồi phục và những khuyến nghị đầu tư cho thị trường bất động sản”.
Trong cuộc trao đổi với Reatimes mới đây, ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation đã đưa ra nhiều nhận định về thời điểm hồi phục và khu vực dẫn đầu khả năng hồi phục của thị trường bất động sản.
Theo ông Cao, quý III và quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu hồi phục nhưng không phải trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, thị trường sẽ chỉ hồi phục sớm ở những địa phương có giá bất động sản chưa tăng cao, song tiềm năng tăng trưởng, giá trị nội lực của những địa phương này vẫn còn lớn, sức mua lớn.
PV: Thị trường bất động sản đã đi qua hai quý đầu năm không mấy thuận lợi. Bước sang hai quý cuối năm, tình hình này liệu có cải thiện, thưa ông?
Ông Nguyễn Vũ Cao: Theo quan điểm của tôi, thị trường bất động sản đã chạm đáy ở quý II và sẽ bước vào giai đoạn hồi phục từ cuối quý III hoặc đầu quý IV năm nay. Cơ sở cho nhận định này là do thị trường xuất hiện khá nhiều yếu tố tích cực để kỳ vọng.
Trước tiên, đó là sự nỗ lực của tất cả các bên liên quan. Cụ thể như việc Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản trong tháng 10/2023 (Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...), cũng như tiếp tục chủ trương hạ lãi suất cho vay, nới room tín dụng lên 14% cho toàn hệ thống.
Bên cạnh giải pháp vĩ mô của Chính phủ, các doanh nghiệp cũng đang không ngừng nỗ lực tự thân để vượt khó. Đó là nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản, theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP; lên kế hoạch tiếp tục triển khai các dự án trong quý III/2023, đi kèm các chính sách bán hàng đột phá nhằm hỗ trợ khách hàng.
Hiện nay, do thị trường thiếu vắng người mua nên nhiều chính sách và phương thức thanh toán linh hoạt được chủ đầu tư đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như thanh toán 20% - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10 - 15% giá trị căn hộ, tặng gói nội thất…
Chúng ta chưa thể dự đoán chắc chắn khả năng hồi phục của thị trường trong hai quý cuối năm như thế nào, nhưng có thể kỳ vọng thị trường sẽ chuyển biến rõ nét theo chiều hướng tích cực hơn.
PV: Vậy theo ông, đâu là những khu vực sẽ dẫn đầu khả năng hồi phục trên thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Vũ Cao: Trong thời gian ngắn hạn, cụ thể là quý III và quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi nhưng không phải trên phạm vi toàn quốc.
Tôi cho rằng, thị trường sẽ chỉ phục hồi sớm ở những địa phương có giá bất động sản chưa tăng cao, song tiềm năng tăng trưởng, giá trị nội lực của những địa phương này vẫn còn lớn, sức mua lớn. Tiêu biểu là vùng ven tại các thành phố trọng điểm.
Trước đây, người dân Việt Nam luôn có xu hướng tập trung nhiều về trung tâm các thành phố lớn dẫn đến những khu vực này thường quá tải và chật chội, dư địa cho việc phát triển thị trường bất động sản gần như không còn, vì quỹ đất khan hiếm.
Do vậy, thay vì di chuyển về vùng lõi, hiện nay vùng ven các thành phố đang trở thành điểm đến thu hút đông đảo người dân, nhà đầu tư bất động sản đổ về. Đặc biệt, với việc mở rộng, nâng cấp hạ tầng ra vùng ven, sức mua tại đây sẽ ngày càng tăng mạnh. Và ở đâu có sức mua lớn, ở đó thị trường bất động sản sẽ hồi phục sớm.
PV: Như quan điểm của ông thì với thị trường bất động sản Hà Nội, cơ hội hồi phục cũng sẽ đến với các khu vực vùng ven đầu tiên?
Ông Nguyễn Vũ Cao: Hiện nay, thị trường bất động sản Hà Nội đang nóng ở phía Đông và phía Tây, nhưng giá nơi đây không còn rẻ, nên xu thế sẽ lan đến phía Bắc và Nam - nơi có quỹ đất và mức giá rẻ hơn. Tiêu biểu như địa bàn huyện Thanh Trì.
Với quy hoạch lên quận vào năm 2025, cùng loạt hạ tầng được đầu tư hiện đại, Thanh Trì nói riêng và phía Nam Thủ đô nói chung được kỳ vọng sẽ “trở mình” mạnh mẽ.
Hơn hết, với việc sở hữu quỹ đất lớn trong khi các khu vực khác đang ngày càng khan hiếm đã tạo ra lợi thế cho khu Nam trở thành “thánh địa” thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản đổ về.
Minh chứng là vài năm trở lại đây, khu Nam Hà Nội đã có sự xuất hiện của hàng loạt các “ông lớn” địa ốc như Vingroup, MIK Group, Geleximco, T&T Group,… với nhiều dự án đồ sộ.
Giao dịch bất động sản thời gian qua cũng trở nên nhộn nhịp, lượt tìm kiếm trên các kênh quảng cáo tăng mạnh, giá bất động sản cũng theo đó gia tăng. Nhưng có một lưu ý, dù giá có chiều hướng tăng song không quá cao so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội. Vì vậy có thể nói, dư địa phát triển bất động sản khu vực này vẫn còn rất lớn.
Và khi sức hấp dẫn đủ lớn, thị trường này sẽ tái khởi động nhanh chóng, trở thành một trong những điểm dẫn đầu về khả năng hồi phục trên thị trường bất động sản Hà Nội.
PV: Ông có thể phân tích rõ hơn tiềm năng phát triển thị trường bất động sản của các địa phương được quy hoạch lên quận?
Ông Nguyễn Vũ Cao: Việc xây dựng huyện trở thành đơn vị hành chính quận là một quá trình lâu dài và cần nguồn lực lớn bởi có nhiều tiêu chí phải hoàn thiện. Đơn cử như tiêu chí cân đối thu, chi ngân sách; hạ tầng giao thông; mật độ giao thông đô thị; tiêu chí đất cây xanh công cộng trên địa bàn…
Khi địa phương phấn đấu thực hiện các tiêu chí này, bộ mặt của địa phương sẽ thay đổi rất nhiều, theo chiều hướng tốt hơn. Khi đó, sức hút đối với các nhà đầu tư bất động sản cũng lớn hơn. Các nhà đầu tư sẽ có nhu cầu tìm về địa phương ngày càng nhiều để đầu tư phát triển bất động sản và thực hiện các giao dịch mua - bán. Và điều này sẽ góp phần đẩy giá bất động sản trên địa bàn có xu hướng tăng.
Vì vậy, hầu hết các địa phương quy hoạch lên quận đều được đánh giá có tiềm năng phát triển thị trường bất động sản lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần thông thái, tìm hiểu kỹ càng địa phương nào có khả năng hoàn thiện tiêu chí lên quận sớm, địa phương nào muộn để nắm bắt cơ hội đầu tư phù hợp, tránh trường hợp bị chôn vốn và lợi nhuận không như kỳ vọng.
"Thời gian qua, sốt đất diễn ra là do chiêu trò của một bộ phận nhà đầu tư và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Ngoài ra, người dân Việt Nam cũng không có nhiều kênh đầu tư để lựa chọn, nên luôn coi bất động sản là kênh đầu tư bền vững. Vì vậy, giá bất động sản đã nhiều lần bị đẩy lên cao".
Ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation
PV: Liệu có xảy ra tình trạng sốt đất khi thị trường bất động sản hồi phục trở lại, đặc biệt là tại các địa phương vùng ven sở hữu lợi thế lên quận, có tiềm năng phát triển lớn, thưa ông?
Ông Nguyễn Vũ Cao: Thời gian qua, sốt đất diễn ra là do chiêu trò của một bộ phận nhà đầu tư và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Ngoài ra, người dân Việt Nam cũng không có nhiều kênh đầu tư để lựa chọn, nên luôn coi bất động sản là kênh đầu tư bền vững. Vì vậy, giá bất động sản đã nhiều lần bị đẩy lên cao.
Tuy nhiên, trải qua giai đoạn suy thoái 2022 - 2023, thị trường bất động sản đang tự điều tiết theo chiều hướng cân bằng để phát triển bền vững. Tình trạng “sốt nóng” sau khi thị trường bước vào chu kỳ mới khả năng không còn.
Hiện nay, Chính phủ cũng đang hoàn thiện tốt hơn thể chế chính sách thông qua việc sửa đổi các bộ luật, nên có thể kỳ vọng việc quản lý thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tốt lên. Tình trạng sốt đất như giai đoạn 2011 - 2012 và mới đây nhất là đầu năm 2022 sẽ khó xảy ra.
Tuy nhiên, để thị trường thực sự triệt tiêu hiện tượng đầu cơ, bong bóng bất động sản, tôi đề xuất Chính phủ nên có những kiểm soát tốt hơn về chất lượng đầu tư của cộng đồng doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển dự án.
Cùng với đó, cần đề ra những điều kiện thành lập sàn giao dịch, môi giới bất động sản chặt chẽ hơn, nhằm giúp các đối tượng tham gia bán hàng được chất lượng, thay vì lũng đoạn như thời gian qua.
Khi điều kiện tham gia mở sàn và làm môi giới bất động sản quá dễ sẽ dẫn đến tình trạng chất lượng lao động yếu, tạo ra các hành vi thiếu lành mạnh, gây méo mó thị trường. Trên thực tế, thời gian qua nhiều dự án có pháp lý không chuẩn nhưng vẫn thổi giá lên cao là do một phần không nhỏ của những sàn và môi giới bất động sản không chuyên nghiệp, thiếu đạo đức nghề nghiệp.
Trước đây, nhà đầu tư thường nhìn vào quá khứ nhiều hơn là hiện tại và tương lai. Nhưng bản chất đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn nên cần phải nhìn vào tiềm năng trong tương lai.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
