Nơi nào là thiên đường của quỹ đất rẻ?
Thời điểm 10 năm trước có thể nói, trong khi trung tâm Thủ đô chật chội, nhiều nhà đầu tư vất vả tìm quỹ đất kinh doanh thì quyết định mở rộng địa giới hành chính đã giống như kim chỉ nam để các doanh nghiệp bất động sản “chiếm lĩnh” mở rộng thị trường vùng ven. Lẽ đương nhiên, khi tổng diện tích Hà Nội tăng lên gấp 3,6 lần đã tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Bởi một làn sóng đầu tư bất động sản lớn chưa từng có được kích hoạt, mở rộng ra các vùng của Hà Nội trước viễn cảnh về một đại đô thị trải từ tả ngạn sông Hồng đến cận vùng trung du phía Bắc.
Kéo theo đó là hàng loạt trục đường chính, khu đô thị cao tầng được đầu tư và cải tạo, mở rộng. Đặc biệt, với quỹ đất mới dồi dào, địa ốc vùng ven Thủ đô nhanh chóng trở thành những trung tâm mới của Hà Nội trong đó phải kể đến sự thay đổi lớn nhất từ khu Tây Hà Nội với hàng loạt cơn sốt đất diễn ra trước thời điểm sáp nhập. Và đến khi chính thức có thông tin sáp nhập giá đất tại những khi vực mở rộng đã được điều chỉnh hợp lý với những quy hoạch rõ nét hơn tạo bước đệm để doanh nghiệp đón sóng đầu tư.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Reenco Sông Hồng đánh giá: "Sau 10 năm mở rộng địa giới hành chính, khu Nam của Hà Nội thu hút nhiều dự án nhà ở cao cấp còn khu Tây chính là thiên đường của quỹ đất rẻ. Bằng chứng là hiện có khoảng 50 dự án từ cao cấp, trung cấp lẫn bình dân đang được triển khai tại khu vực này. Trên thực tế, giá đất quyết định giá nhà, nên doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân đổ về hướng Tây để săn quỹ đất, săn nhà là điều tất yếu. Dân số ở khu Tây hiện nay cũng đa phần thuộc thành phần nhập cư nên trong tương lai đây cũng là yếu tố quyết định xu hướng nhà ở bình dân hoặc trung bình tại khu vực này.
Theo ghi nhận từ báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, diễn biến thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội có chiều hướng tích cực. Giá thứ cấp trong qúy II/2018 của biệt thự, liền kề, nhà phố ghi nhận mức tăng 4% so với quý trước, đạt mức 3,644 USD/m2. Chủ yếu các dự án tăng giá đến từ khu vực phía Tây tại một số khu vực như Hà Đông, Nam Từ Liêm.
Khi tổng diện tích Hà Nội tăng lên gấp 3,6 lần đã tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhà đất.
Trên thực tế, đây là khu vực đang có sự thay đổi rõ rệt về hạ tầng đô thị. Từ hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ cho tới hạ tầng xã hội cũng ngày một hoàn thiện. Từ năm 2010 đến nay, khu phía Tây thuộc địa phận một số quận huyện giáp ranh trung tâm như Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông có sự thay đổi chóng mặt về diện mạo đô thị khi có sự xuất hiện của các "ông lớn" địa ốc đầu tư, xây dựng hàng loạt dự án lớn.
Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết hiện nay, khu vực Từ Liêm đang dẫn đầu nguồn cung với trên 6.000 căn, Hà Đông khoảng 4000 căn. Hai khu vực này cũng đang dẫn đầu thị trường về số căn bán được. Trong đó, khu Từ Liêm có giá bán khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2, còn khu vực Hà Đông, mức giá căn hộ dao động trong khoảng 18 - 22 triệu đồng/m2.
Khảo sát từ một số đơn vị môi giới cho thấy, giá trị đất nền khu vực Hoài Đức cũng đang có giá hơn 40 triệu đồng/m2; đất trong ngõ, trong làng cũng trên dưới 25 triệu đồng/m2, thậm chí nhà phố có giá 110 - 120 triệu đồng/m2. Được biết, so với năm ngoái, giá đất nền tại đây tăng 4 - 5 triệu đồng/m2, nhà phố thì tăng mạnh hơn. Ngoài ra, một số dự án ở thị trấn Trạm Trôi - Hoài Đức giá tăng từ 20 - 25% tùy từng lô.
Tương tự, một số khu vực khác như Nam - Bắc Từ Liêm, đường Hoàng Đạo Thúy, Trần Duy Hưng, Hoàng Minh Giám và Lê Văn Lương, giá nhà đất mặt phố tại đây đang ở mức cao “ngất ngưởng”, dao động từ 350 - 500 triệu đồng/m2.
Giá nhà phố, đất nền tại một số khu vực phía Tây Hà Nội
Đánh giá đúng tiềm lực của vùng mở rộng
Theo giới chuyên gia quy hoạch, hiện nay nhiều chủ đầu tư hay đón chờ đầu tư hạ tầng từ Nhà nước, đây là cơ hội nhưng cũng là thách thức. Do đó, doanh nghiệp bất động sản cần đánh giá đúng tiềm lực quá trình mở rộng Hà Nội. Bởi, những dự án may mắn vì nằm ở vị trí thuận lợi, đúng thời điểm các con đường đang xây dựng được hoàn thành, nhu cầu mua của dân lớn. Trong khi, không ít dự án nhà biệt thự, liền kề không hút người mua, thành đô thị “ma”. Tính thanh khoản rất chậm, tỷ suất lợi nhuận hầu như không có. thời gian thanh khoản kéo dài.
Thậm chí, sau khi Hà Nội mở rộng là bước đệm góp phần hình thành nhiều khu dân cư và thương mại lớn. Song vẫn có không ít định kiến cho rằng đây không phải là khu vực nội thành Hà Nội, phát triển rời rạc, manh mún nên dẫn đến e ngại đầu tư và mua nhà.
Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, ĐBQH khóa XIV, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, Hà Nội ngày nay không chỉ là một đô thị thuần túy như trước khi mở rộng mà đã định hình lên một không gian “vùng Thủ đô”, với các đô thị vệ tinh được quy hoạch và đang dần hình thành. Cùng đó, cơ cấu kinh tế của thành phố cũng có sự chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng đa dạng, không chỉ là dịch vụ mà có cả công nghiệp, nông nghiệp, du lịch với giá trị gia tăng cao. Bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, hiện đại hơn, với sự hình thành của nhiều trung tâm thương mại lớn, nhiều khu đô thị mới. Trong đó, cũng phải đánh giá rằng thị trường bất động sản đang thực sự có nhiều cơ hội, tiềm năng để phát triển.
PGS.TS Hoàng Văn Cường cho hay: “Có thể nói, đầu tư của Hà Nội những năm qua tập trung quá nhiều vào vùng lõi trung tâm, nên tốn kém mà hiệu quả đem lại không cao. Bên cạnh đó, phát triển đô thị không đi theo kế hoạch và mang nặng tính tự phát, thậm chí không đi kèm hạ tầng, giao thông công cộng. Theo đó, trong tương lai thực sự cần có đánh giá nhìn lại hiểu quả quy hoạch vùng, đầu tư mạnh vào công trình hạ tầng đường bộ hiện đại, kết nối vùng trung tâm với lân cận và thu hút nhà đầu tư vào phát triển khu đô thị mới để tạo sức hút giãn dân, cũng như sức hút đầu tư kinh tế, trong đó có bất động sản”.
