Trong suốt thời gian qua, dư luận đã đề cập rất nhiều đến vấn đề thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các doanh nghiệp, môi giới bất động sản rơi vào trạng thái suy yếu, kiệt quệ. Thực tế, Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức trong nỗ lực vực dậy thị trường này.
8 tháng đầu năm, Chính phủ và các cơ quan, Bộ, ngành đã dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm giúp thị trường bất động sản khôi phục trở lại. Có thể thấy, chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt và dồn dập đến như vậy. Hàng loạt các cuộc họp cấp Trung ương được tổ chức; rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành và toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc. Tuy nhiên, từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một khoảng cách lớn.
Trong cuộc khảo sát hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có đến 70% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các chính sách tháo gỡ về nguồn vốn chưa thực sự tác động tới doanh nghiệp; 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách về khơi thông nguồn cung chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường. Vì vậy, chỉ có 25% doanh nghiệp có thể “gắng gượng” đến hết quý III/2023 nếu những khó khăn tiếp tục duy trì, các chính sách không gia tăng độ “thẩm thấu”.
Trước thực tế này, tại Báo cáo chuyên đề tháng 8/2023, VARS cho rằng, để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các Bộ, ngành.
“Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi. Tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại”, VARS nhìn nhận.
Đặc biệt, VARS cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc là hai thị trường có nhiều điểm tương đồng. Vì vậy, những gì đã diễn ra tại Trung Quốc với hiệu ứng domino từ sự đổ vỡ của "quả bom nợ" Evergrande đến Country Garden chính là bài học “xương máu” cần rút ra. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản nước ta tránh được "vết xe đổ" và phục hồi, phát triển bền vững, lành mạnh.
Giải cứu dự án “treo” để thúc đẩy nguồn cung
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giữa năm 2020, Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.
Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.
Trước thực tế này, tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là “ba lằn ranh đỏ” không còn được áp dụng nữa. Cụ thể, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản, khuyến khích người dân mua nhà như: Nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà,... Nổi bật là tung ra các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dang dở.
Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào Quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích các công ty chất lượng cao mua lại các dự án chất lượng cao.
Không chỉ dừng lại ở các giải pháp từ phía Chính phủ, các Bộ, ngành và nhiều thành phố ở Trung Quốc cũng đã thực hiện các giải pháp để đảm bảo việc bàn giao nhà đúng hạn cho người mua. Nhiều chính quyền địa phương lập quỹ cứu trợ và hướng dẫn các doanh nghiệp có vốn nhà nước thực hiện các dự án bất động sản treo.
Cũng dịp cuối năm 2022, 6 ngân hàng đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ tương đương 140 tỷ USD, chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp, mua bán - sáp nhập cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu.
Quỹ Henan Asset Management là quỹ địa phương giải cứu bất động sản đầu tiên của Zhengzhou Real Estate - một công ty bất động sản được chính quyền Hà Nam hậu thuẫn dự định chi 20 tỷ Nhân dân tệ để mua 50.000 căn hộ và chuyển đổi thành nhà cho thuê.
Tại Trịnh Châu (tỉnh Hà Nam), chính quyền TP đã yêu cầu các doanh nghiệp nối lại các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán một phần vào đầu tháng 10. Thành phố này cũng thông báo quỹ cho lĩnh vực bất động sản trị giá 10 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án treo. Kết quả là nhiều dự án được tái khởi động trở lại, nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.
“Chúng ta nên xem xét, phân loại dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn vốn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo an toàn. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp “khỏe mạnh” mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án”.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Từ thực tế của thị trường bất động sản Trung Quốc, Hội Môi giới Bất động sản cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.
Vì vậy, khi giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, VARS nhận định đây sẽ là giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung.
“Chúng ta nên xem xét, phân loại dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn vốn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo an toàn. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp “khỏe mạnh” mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án”, VARS kiến nghị.
Theo VARS, nhu cầu an cư của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn. Nếu có nhiều hơn nguồn cung bất động sản nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn.
Ngoài ra, việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.
Chỉ cần một chút lơ là, đà phục hồi sẽ mất
Bài học thứ hai mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhắc tới là các biện pháp hỗ trợ từ phía Nhà nước phải thật sự quyết liệt và xuyên suốt.
Quý I/2023, chính quyền Trung Quốc đã thực hiện các biện pháp hỗ trợ thị trường, cùng với việc dỡ bỏ các hạn chế dịch Covid-19 đã khiến niềm tin nhà đầu tư phần nào lấy lại, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục. Tuy nhiên, thay vì tiếp tục tăng cường các biện pháp nhằm tận dụng đà phục hồi đó để giúp thị trường thực sự vực dậy thì chính quyền Trung Quốc lại cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ khiến thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc trở lại.
Theo đó, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn còn thấp. Mới chỉ có 2 nhóm về phía cầu được hỗ trợ mạnh nhất là cho vay thế chấp và khoản tiền trả trước. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản đang phải vật lộn với những khoản lỗ lớn và núi nợ trái phiếu. Thua lỗ kéo dài khiến nguồn lực của nhóm doanh nghiệp nhà nước bị hạn chế, nhất là khi nhóm này đang triển khai các dự án mua lại của các doanh nghiệp phát triển bất động sản tư nhân đã phá sản. Điều này càng khiến tâm lý của khách hàng mua nhà và người dân suy giảm.
Trong khi đó, Trung Quốc đã phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ kỷ lục trong nhiều năm. Thanh khoản khó khăn càng đẩy tình trạng này trở lên trầm trọng hơn, với khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới đã hoàn thành vào năm 2022 không bán đựợc, hàng triệu căn hộ từ những dự án nhà ở dư thừa ở một số thành phố, nhất là tại các thành phố nhỏ. Và số lượng ngày càng nhiều căn hộ được rao bán ở thị trường thứ cấp.
Mặt khác, đầu tư và doanh số bán bất động sản đã giảm mạnh do người tiêu dùng thận trọng với các khoản chi tiêu lớn, người mua nhà vẫn còn tâm lý e dè trong bối cảnh triển vọng kinh tế và cơ hội việc làm suy yếu.
Vì vậy, theo VARS, bài học mà Việt Nam cần lưu tâm chính là sự quyết liệt, kiên trì với những mục tiêu đang đặt ra để hỗ trợ thị trường bất động sản đi đến kết quả tích cực.
“Đây giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để một bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần 01 phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường bất động sản Việt Nam rất cần sự tiếp tục kiên trì và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành”, VARS kiến nghị.
Niềm tin của nhà đầu tư là một vấn đề lớn cần giải quyết
Thực tế cho thấy, Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, niềm tin vào thị trường này của người dân Trung Quốc dường như đã sụp đổ.
Bằng chứng là doanh số bán nhà mới tiếp tục giảm mạnh, 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2022. Thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài (đặc biệt là các bất động sản tại Mỹ). Điều này càng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.
Từ bài học này, VARS cho rằng kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi. Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứng “tinh thần” cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy niềm tin của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.
Trong đó, cần xác định, truyền thông đóng vai trò rất quan trọng để đảm bảo các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ, bộ ban ngành được phổ biến một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời tới đông đảo người dân. Thêm vào đó, cũng cần lan tỏa một cách rộng rãi tất cả các tín hiệu tích cực từ phía thị trường để góp phần vực dậy niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư.
Đặt cảnh báo mức độ cao trước hiện tượng Domino
Bài học cuối cùng mà VARS đề xuất chính quyền Việt Nam cần lưu ý là nên có sự quan tâm, hỗ trợ riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, các doanh nghiệp có mức độ ảnh hưởng sâu rộng tới thị trường bất động sản để tránh hiệu ứng Domino. Tuy nhiên, cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý ỷ lại.
Bởi từ năm 2021 đến nay, Trung Quốc đã chứng kiến hiện tượng sụp đổ của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản. Khởi đầu cho chuỗi Domino đó là Tập đoàn China Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc. Sau đó là hàng loạt các doanh nghiệp khác, bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd., Sunac China Holdings Ltd.
Ở thời điểm hiện tại, nguy cơ cao nhất đang gọi tên “Country Garden” - một trong những doanh nghiệp luôn nằm trong top 100 nhà phát triển bất động sản có doanh số bán hàng lớn nhất Trung Quốc, theo thống kê của China Real Estate Information.
“Đành rằng, các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình. Nhưng rõ ràng, thực tế đã cho thấy, khi các doanh nghiệp đầu ngành này bị sụp đổ sẽ gây ra hậu quả khôn lường cho cả thị trường và ảnh hưởng trực tiếp tới cả nền kinh tế quốc gia”, VARS nhận định./.
