Năm 2022 là một năm “kiên cường” của nền kinh tế Việt Nam, nhưng cũng đầy thách thức đối với thị trường bất động sản khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh và dòng tiền bị tắc nghẽn.
Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn duy trì hoạt động ổn định trong nhiều phân khúc. Hơn nữa, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023.
Phân khúc bán lẻ: Nhu cầu hạng sang vượt nguồn cung
Nguồn cung bán lẻ tại thị trường Hà Nội đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Thị trường hoạt động tốt với giá thuê gộp tầng trệt tăng 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm.
Như vậy, hiện nay mặt bằng bán lẻ cao cấp tập trung ở khu vực trung tâm. Diện tích cho thuê của cửa hàng trong khoảng từ 50 m2 đến 1.000 m2, trung bình là 260 m2. Theo đó, diện tích cho thuê mới tăng ở mức hơn 364% theo năm, trong đó khối đế bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 62%, theo sau là trung tâm mua sắm (29%) và trung tâm bách hóa (9%).
Về nguồn cung tương lai, 15 dự án sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2. Các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường với một số sẽ là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện tại mặt bằng bán lẻ hạng sang không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế.
Nhận định về xu hướng chung của ngành bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, chia sẻ: “Việt Nam thu hút nhiều thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia. Điều này sẽ gia tăng sự hiện diện bán lẻ trong năm 2023.”
Thị trường văn phòng cải thiện công suất và giá thuê
Năm 2022 chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực Trung tâm sang Nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh với thông số kỹ thuật cao.
Các doanh nghiệp ngày càng ý thức về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững, cũng như năng suất và khả năng hợp tác.
Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa nhà Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800m2. Công suất và giá thuê văn phòng được cải thiện. Trong đó, hạng A dẫn đầu với giá thuê cao nhất, tăng 4% theo quý và 11% theo năm.
Đến cuối năm 2023, năm dự án mới sẽ cung cấp thêm 93.000 m2. Các dự án Lancaster Luminarire, BRG Grand Plaza và Green Diamond sẽ gia nhập thị trường trong Q1/2023. Riêng Hạng A sẽ chiếm tới 98% nguồn cung tương lai trong năm tới.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cũng đưa ra dự báo, trong năm 2024 và 2025, 11 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp 324.000 m2 sàn văn phòng. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 234.000 m2, chủ yếu từ các dự án Starlake. Trung tâm R&D của Samsung được khánh trong năm 2022 được kỳ vọng sẽ dẫn đầu làn sóng FDI đầu tư vào Hà Nội và thúc đẩy nhu cầu văn phòng trong tương lai.
Thị trường khách sạn tích cực tăng trưởng
Du lịch quốc tế đã được cải thiện trong năm 2022, với số lượng du khách quốc tế đạt 3,7 triệu lượt nhưng vẫn chưa phục hồi về mức của năm 2019, có 71% lượng du khách quốc tế đến từ châu Á, đặc biệt là Hàn Quốc. Với sự vắng mặt của khách Trung Quốc, khách Hàn Quốc thì Ấn Độ là một thị trường mới nổi với 3% lượng khách quốc tế. Trong nửa cuối năm 2022, Vietjet mở thêm 9 đường bay mới từ Việt Nam đến Ấn Độ. Đến hết năm 2022, có 21 đường bay thẳng, với tần suất khoảng 60 chuyến/tuần giữa Việt Nam và Ấn Độ.Trong đó, Hà Nội đã vượt xa mục tiêu 10 triệu lượt khách của thành phố. Khách nội địa với 17,2 triệu lượt tăng 330% theo năm và khách quốc tế với 1,5 triệu lượt tăng 650% theo năm.
Nguồn cung khách sạn duy trì ổn định theo quý và tăng 1% theo năm, gồm 10.179 phòng trong Q4/2022. Công suất trong quý đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý và 22 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu
VNĐ, tăng trưởng 41% theo năm.
Năm 2023 dự kiến sẽ có 8 dự án đi vào hoạt động. Với sự trở lại của du khách Trung Quốc, thị trường khách sạn Hà Nội sẽ được hưởng lợi rất lớn và phục hồi mạnh mẽ.
Về triển vọng của thị trường khách sạn thủ đô, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ: “Triển vọng cho năm 2023 là tích cực, do Trung Quốc đã mở cửa lại biên giới và cho phép du lịch quốc tế. Thị trường nội địa vững chắc đã thúc đẩy sự phục hồi vào năm 2022 và chúng tôi kỳ vọng tình hình hoạt động vững chắc sẽ được duy trì.”
Căn hộ Dịch vụ: Dự án có thương hiệu áp đảo
Tuy không có nguồn cung mới trong Q4/2022, nguồn cung căn hộ dịch vụ vẫn tăng 4% theo năm. Công suất cho thuê đạt 81%, gần mức cùng kỳ năm 2019.
Bên cạnh đó, giá thuê phân khúc căn hộ dịch vụ tăng 6% theo năm, trong đó hạng A ghi nhận mức giá cao nhất. Và nguồn cung tương lai sẽ đến từ 19 dự án được quản lý vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Các nhà điều hành có thương hiệu sẽ chiếm 93% hay 3.596 căn; các thương hiệu bao gồm: Ascott, Lotte, The Shilla, Pan Pacific, Wink, Hyatt và Hilton.
Ông Matthew Powell cũng cho biết thêm, Samsung Việt Nam vừa hoàn thành xây dựng trung tâm R&D lớn nhất Đông Nam Á. FDI sẽ thúc đẩy phân khúc căn hộ dịch vụ. Khi các tập đoàn lớn đầu tư vào, sẽ có nhu cầu cho các sản phẩm chất lượng cao. Do vậy, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm có thêm nhiều dự án mang thương hiệu cao cấp.
Đối với phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung năm 2023 sẽ đến từ 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện tại. Căn hộ hạng B sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung tương lai. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đang tích cực tìm kiếm quỹ đất ở các tỉnh lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.
Về khả năng phục hồi của thị trường Căn hộ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, đánh giá: “Phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở.”
Biệt thự/Nhà liền kề: Giao dịch thấp nhất trong các năm
Trong Q4.2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự/nhà liền kề đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án. Niềm tin của người mua bị ảnh hưởng bởi tín dụng bị thắt chặt và tin tức gần đầy về thị trường bất động sản, dẫn tới số lượng giao dịch trong Q4/2022 giảm -52% theo năm.
Giá bán sơ cấp trong quý IV/2022 giảm do một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp vẫn có sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành.
Ngoài ra, huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp tới 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì và quận Long Biên. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang giá cao và không hấp dẫn người mua.
Về tương lai của thị trường, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản tại Hà Nội.
"Trong năm 2023, 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B; các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57%. Các chủ đầu tư mong muốn quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận, nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội.
Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố thành công then chốt", ông Matthew Powell nói.
