Giá bất động sản khu Đông “lập đỉnh”, nguồn cung bứt phá
Trước khi khu vực phía Đông Hà Nội được quy hoạch và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng bài bản, mặt bằng giá bất động sản tại đây không có nhiều biến động, thường chỉ tăng nhẹ ở mức 10 - 20% mỗi năm. Tuy nhiên, khi quá trình đô thị hóa phát triển nhanh chóng cùng làn sóng đổ về sinh sống tại những đại đô thị vùng ven, phía Đông Hà Nội đã chứng kiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, thậm chí có nơi cao ngang ngửa khu vực trung tâm thành phố.
Khảo sát hồi đầu năm cho thấy, tại khu vực quận Long Biên, giá đất có sự biến động không ngừng. Nổi bật là phường Ngọc Thụy - một trong những khu vực có sự tăng trưởng mạnh nhất với giá đất tăng gấp 3 - 4 lần sau hơn 10 năm. Cuối năm 2010, giá đất Ngọc Thụy dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m², tuy nhiên đến đầu năm 2022, số tiền này chỉ mua được đất ở khu vực ngõ nhỏ 2 - 3m. Còn đất mặt đường có thể kinh doanh tại đây đã có giá chạm ngưỡng 80 - 100 triệu đồng/m².
Không chỉ đất nền, các loại hình bất động sản khác ở khu vực phía Đông như shophouse, chung cư, biệt thự, nhà liền kề… cũng liên tục lập mặt bằng giá mới. Biệt thự tại Vinhomes Riverside đến nay đã tăng vài lần so với giá gốc, hiện đạt mức trung bình 300 triệu đồng/m², có căn lên tới 400 triệu đồng/m², đắt hơn cả những mảnh đất ở nhiều phố chính của Hà Nội.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của OneHousing, giá bất động sản chuyển nhượng tại Ecopark cũng ghi nhận mức tăng gấp 3 - 4 lần so với những ngày đầu mở bán. Đơn cử, trong thời gian năm 2019, Ecopark đưa ra sản phẩm biệt thự Đảo có mức giá trung bình 20 tỷ đồng/căn và được cho là “giá quá cao”. Thực tế tới nay, các sản phẩm này đang được rao bán trên thị trường với giá 50 - 60 tỷ đồng/căn.
Tương tự, giá nhà tại dự án Vinhomes Ocean Park 1 đã tăng trưởng nóng ở hầu hết các phân khu trong giai đoạn 2020 - 2022 với mức tăng khoảng 140 - 300% so với thời điểm mở bán năm 2018. Tại thời điểm mở bán, nhiều nhà đầu tư nhận định giá biệt thự tại đây khá cao khi ở mức 60 - 80 triệu đồng/m², bởi khi đó đất nền Gia Lâm chỉ khoảng 20 - 30 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau 3 năm mở bán, Vinhomes Ocean Park đã tạo ra cơn “chấn động” với giới đầu tư Thủ đô bởi giá biệt thự liền kề hiện tại đã lên tới con số 120 - 150 triệu đồng/m². Thậm chí có những lô biệt thự mặt hồ Ngọc Trai, người mua sẵn sàng trả hơn trăm tỷ, tương đương 200 - 220 triệu đồng/m², nhưng vẫn không có hàng.
Sự xuất hiện của các đại dự án đã đưa mặt bằng giá bất động sản khu Đông lên một tầm cao mới trong những năm gần đây. Không chỉ vậy, nguồn cung bất động sản cũng không ngừng cải thiện về cả số lượng lẫn chất lượng.
Theo dữ liệu của Savills, khu vực phía Đông và Tây Hà Nội đang chiếm trên 80% nguồn cung bất động sản toàn thành phố trong năm 2021. Trong đó, khu vực phía Đông, nổi bật là Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì đang chiếm gần 30% nguồn cung toàn thị trường.
Savills dự báo, từ năm 2023 trở đi, 5 huyện ngoại thành là Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ chiếm 36% nguồn cung của thị trường căn hộ Hà Nội.
Tiếp tục là "cực hấp dẫn" trong dài hạn
Nhìn chung, giới chuyên gia nhận định bức tranh thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội rất khởi sắc, giá không ngừng tăng kể cả trong 2 năm chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Giai đoạn từ đầu năm 2022 đến nay, khu vực này cũng liên tục được đánh giá là có diễn biến thị trường tích cực khi các hoạt động vẫn sôi nổi. Tuy nhiên, từ giờ đến cuối năm, phong độ này liệu còn giữ vững khi toàn thị trường bất động sản hiện nay đang chịu tác động từ nhiều yếu tố không mấy tích cực, khiến thị trường khó hồi phục và không có nhiều chuyển biến giai đoạn cuối năm. Điều này dễ ảnh hưởng đến các thị trường nhỏ lẻ và bất động sản phía Đông Thủ đô không là ngoại lệ.
Tuy nhiên, trao đổi với PV, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong ngắn hạn từ giờ đến hết năm 2022, thị trường phía Đông Hà Nội vẫn diễn biến theo chiều hướng tích cực dù cho phông nền chung có trầm lắng hay sôi động. Mức giá bất động sản vẫn sẽ giữ nguyên xu hướng tăng, không xuất hiện xu hướng giảm hay bán cắt lãi, cắt lỗ. Còn trong dài hạn 3 - 5 năm tới, thị trường này vẫn sẽ tiếp tục là “cực hấp dẫn”.
Lý giải nguyên nhân, ông Thanh cho biết, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại đây đang được đẩy mạnh đầu tư, kiện toàn đồng bộ, hiện đại đã dần thu hẹp khoảng cách về giá bán giữa khu vực nội đô và lân cận, đồng thời điều kiện sống của người dân khu vực vùng ven cũng ngày càng tăng lên.
Cụ thể, khu Đông Hà Nội đã hình thành chuỗi kết nối từ các cây cầu bắc qua sông Hồng đến cao tốc Hà Nội đi các tỉnh phía Bắc và các trục xương cá. Trong đó, cầu Vĩnh Tuy 2 đã thi công với chiều dài 3,5km, rộng gần 20m cùng 4 làn xe dự kiến hoàn thành trong năm 2023. Sau khi hoàn thành, cầu sẽ khớp nối với đường Vành đai 2 trên cao, tạo ra trục giao thông xuyên suốt từ trung tâm Hà Nội tới khu vực phía Bắc và Đông Bắc thành phố.
Trong vòng 5 năm tới, nhiều cây cầu mới như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Mễ Sở cũng dự kiến xây xong, tạo nên luồng kết nối thông suốt từ Vành đai 1 - Vành đai 2 - Vành đai 3,5 đến thẳng khu Đông. Những cây cầu hình thành sẽ kéo khu Đông gần lại với trung tâm Hà Nội, thúc đẩy sự phát triển hai bờ sông Hồng.
Chưa kể, khu Đông Thủ đô còn là nơi có nhiều tuyến giao thông trọng điểm quốc gia đi qua, đặc biệt được kỳ vọng là đường Vành đai 4 có tổng mức đầu tư tới 86 nghìn tỷ đồng, tổng chiều dài hơn 112km, nối liền Hà Nội với Hưng Yên, Bắc Ninh và đấu nối vào cao tốc Nội Bài - Hạ Long trong thời gian tới. Đây sẽ là tuyến vành đai tạo sức bật rất lớn cho toàn thành phố nói chung và khu Đông Hà Nội nói riêng.
Ngoài ra, với kế hoạch đến năm 2025 đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên quận, những khu vực này sẽ trở thành điểm đầu tư đáng chú ý. Không chỉ người dân có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư cá nhân mà các chủ đầu tư lớn trên thị trường cũng sẽ nhảy vào.
“Hạ tầng phát triển đến đâu, bất động sản tăng giá tới đó là quy luật của thị trường trong nhiều năm qua. Và điều này được thể hiện rất rõ tại nhiều khu vực ở thị trường phía Đông Thủ đô. Sự đồng bộ về hạ tầng, cùng làn sóng di dân từ nội đô ra khu vực vùng ven sẽ khiến bất động sản khu Đông nóng lên từng ngày.
Thực tế cũng cho thấy, trong 5 năm trở lại đây khu vực phía Đông Hà Nội ngày càng trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản “khủng”. Sự có mặt của các “ông lớn” như Ecopark, Vinhomes, Eurowindow Holding, Masterise Homes đã tạo nên diện mạo mới cho nơi đây”, ông Thanh nhìn nhận.
Tuy nhiên, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó đoán, đầu tư “ăn chắc mặc bền” - hướng đến nhu cầu ở thật thời điểm này là an toàn nhất. Tránh đầu tư “ăn theo” quy hoạch, bởi nếu thông tin quy hoạch được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ thì nhà đầu tư có thể lãi đậm, song khi thông tin quy hoạch bị bác bỏ, hay tiến độ thực hiện kéo dài, nhà đầu tư dễ rơi vào thua lỗ.
Lấy ví dụ, cách đây vài năm, ngay khi có quy hoạch 10 cây cầu vượt sông Hồng thì thị trường bất động sản khu vực Long Biên đã bị giới đầu cơ “tạo sóng” để nâng giá lên mức gần “đỉnh”. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại nhiều cây cầu vẫn chưa được triển khai khiến không ít nhà đầu tư bị chôn vốn.
“Đối với các thông tin quy hoạch ở khu Đông Hà Nội cũng như những khu vực khác vào thời điểm hiện tại, chỉ những người có nhu cầu thực hay những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi muốn đầu tư dài hạn mới nên xuống tiền. Còn với các nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính nhiều thì không nên”, ông Nguyễn Chí Thanh khuyến nghị./.
