Thị trường bất động sản đang khởi sắc
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý. Trong đó, tại TP.HCM có 156 dự án bị ách tắc, sau rất nhiều nỗ lực, đến nay mới chỉ có 5 dự án được tháo gỡ. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.
Các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản còn phải đối mặt nhiều khó khăn tuy nhiên nhờ vào những tác động mạnh mẽ từ những chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ, bộ ngành, địa phương, thị trường đã có khởi sắc. So với 6 tháng cuối năm 2022 và quý I/2023, quý II vừa qua, thị trường bất động sản đã dần phục hồi. Điều đáng nói, thị trường bất động sản hiện nay được đánh giá có nhiều sự khác biệt so với giai đoạn 2012 - 2013 - thời kỳ suy thoái nhất của bất động sản.
Đưa ra góc nhìn về thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và tìm cách để tồn tại.
“Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2012, chu kỳ phục hồi đang rút ngắn lại. Cụ thể, năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Đưa ra sự so sánh, theo tôi giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy”, TS. Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giai đoạn hiện nay cũng có điểm tương đồng nhưng có nhiều sự khác biệt hơn so với chu kỳ suy giảm giai đoạn 2012.
Thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản, lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, quy mô thị trường ở giai đoạn trước đây nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn thì nay thị trường bất động sản phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương. Giá bán tại thời điểm ghi nhận tới quý I/2023 đều ở mức cao hơn so với thời điểm trước Covid-19, việc điều chỉnh giá giảm không rõ nét. Trong khi đó, cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến 30% so với cùng kỳ năm 2011 - thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái.
Theo phân tích của các chuyên gia, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. “Thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật liên quan tới bất động sản dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường”, bà Hằng nói.
Theo dõi thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, tín hiệu hồi phục của thị trường đã bắt đầu xuất hiện khi thanh khoản tại một số khu vực đã ghi nhận. Cộng với động thái quyết liệt gỡ khó của Chính phủ, nhân tố này được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường.
Chỉ mới cách đây nửa năm, bức tranh ảm đạm vẫn còn bao phủ thị trường. Khó khăn của doanh nghiệp địa ốc chất chồng khi loạt dự án vướng pháp lý, dòng tiền thu về khó do tỷ lệ hấp thụ bán hàng thấp, áp lực từ nguồn vốn triển khai dự án… Hiện tại, ghi nhận ở một số thị trường như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Quảng Ninh, Thái Nguyên, các dự án bắt đầu rục rịch khởi động mở bán. Ở Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ booking sản phẩm tăng mạnh, tập trung vào dòng chung cư.
Loạt tín hiệu tích cực đã xuất hiện, gần đây nhất, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh công tác tháo gỡ vướng mắc cho thị trường địa ốc. Nhân tố này được kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, ngay từ đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm thúc đẩy và tháo gỡ khó khăn cho thị trường động sản. Một số dự án đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc, nhiều dự án được tái khởi động. Đến cuối quý III, khả năng thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu hồi phục. Thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được.
Cần chuẩn bị kịch bản cho quyết định đầu tư
Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các luật liên quan bất động sản được thông qua. Bên cạnh đó là nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.
Ghi nhận các chỉ số của thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng đầu năm 2023 chưa thấy rõ sự phục hồi mặc dù có một số điểm tích cực. Trong quý II/2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại thị trường Hà Nội đạt 20.412 căn, nguồn cung mới là 3.596 căn, tăng 76% theo quý và 125% theo năm. Số lượng căn bán được so với quý trước tuy ghi nhận mức giảm 6%, đạt 2.500 giao dịch, nhưng lại tăng 11% theo năm. Ba chỉ số này trong tương quan với cùng kỳ năm 2022, có thể thấy thị trường có những tín hiệu tích cực nhất định.
Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung sơ cấp vẫn rất ít, nguồn cung mới gồm 126 căn từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý. Khác với thị trường căn hộ, giao dịch phân khúc này theo quý có xu hướng được cải thiện sau quý đầu ảm đạm, lượng giao dịch đạt 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%. Bức tranh này cho thấy, đối với thị trường biệt thự và nhà liền kề, nếu giá ở ngưỡng hợp lý và dự án có quy hoạch bài bản thì vẫn thu hút được nhà đầu tư. Đây là một trong những dấu hiệu tích cực được ghi nhận trong thời điểm cuối quý II/2023.
Thời gian gần đây, bản thân thị trường cũng rất kỳ vọng và chờ đợi vào các văn bản, chính sách mới cũng như việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi cùng các luật liên quan dự kiến vào cuối năm. Trước những thay đổi này, các nhà đầu tư cũng đang chuẩn bị tâm lý và kịch bản cho các quyết định đầu tư của mình.
Thị trường đã có những phản ứng tích cực nhờ sự đồng hành từ Chính phủ cùng với các tổ chức liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thị trường hiện nay cũng kỳ vọng vào chính sách tiền tệ, khi có thông tin về giảm lãi suất điều hành, để mức lãi suất ưu đãi hơn hoặc các gói hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà. Mặc dù vào thời điểm cuối quý II/2023 việc tiếp cận nguồn vốn với ngân hàng đã dễ dàng hơn trước nhưng vẫn có những sự quan ngại về việc mức lãi suất tiếp tục có điều chỉnh. Tâm lý này đồng thời ảnh hưởng tới mức độ cải thiện của tình hình hoạt động thị trường.
Bên cạnh đó, vào thời điểm giai đoạn cuối quý II, các chính sách tài khóa và việc thúc đẩy đầu tư công cũng đang được Chính phủ đẩy mạnh, nằm trong nỗ lực hỗ trợ cho sự phát triển của nền kinh tế. Từ đó, hỗ trợ cho sự hồi phục của thị trường bất động sản, giúp dòng tiền đi vào các hoạt động xây dựng, các hoạt động liên quan đến ngành bất động sản, từ đó hỗ trợ cho hoạt động thị trường.
Theo bà Hằng, vào thời điểm hiện nay, điểm thuận lợi của người mua là có thể lựa chọn thị trường thứ cấp, mức giá hợp lý hơn. Trong khi thị trường sơ cấp không có nhiều sự lựa chọn thì thị trường thứ cấp có nhiều sự lựa chọn hơn về giá. Tuy sản phẩm thứ cấp không còn mới nhưng đổi lại người mua có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng hoặc là có thể sử dụng được ngay.
Chính phủ đã và đang tham gia rất quyết liệt giải quyết, tháo gỡ những khó khăn cho thị trường. Các chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa cũng đã được huy động và được tính toán trên rất nhiều các khía cạnh để hỗ trợ thị trường. Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng có những tín hiệu tích cực trong việc huy động và hoạt động. Những việc này giúp cho thị trường có thể cải thiện về các chỉ số như nguồn cung mới, tiến tới là có những định hướng rõ ràng hơn về việc phát triển hạ tầng. Đặc biệt, thời gian gần đây, Hà Nội đẩy mạnh việc giải ngân đầu tư công. Đây cũng là yếu tố thuận lợi để thúc đẩy hoạt động kinh tế của Hà Nội nói chung và các hoạt động khác bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đưa ra góc nhìn về diễn biến thị trường nửa cuối năm 2023, bà Hằng cho rằng, nguồn cung mới căn hộ vẫn sẽ bị hạn chế, thanh khoản có thể được cải thiện theo sau việc thực hiện các Nghị quyết, chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa… tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng: "Nhìn lại thị trường có thể thấy, 6 tháng đầu năm 2023 thị trường rất khó khăn. Nhưng thời gian gần đây, chính sách cho bất động sản có những điểm tích cực. Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước đang rất sát sao hạ lãi suất đặc biệt là lãi suất đầu vào, khi hạ lãi suất đầu vào thì lãi suất đầu ra cho doanh nghiệp và cá nhân vay sẽ tốt hơn, lãi suất thấp hơn, các chi phí tài chính sẽ thấp hơn, chi phí vay của người mua nhà sẽ tốt hơn.
Thứ hai, lượng tiền trong ngân hàng dồi dào, trong vòng 3 tháng vừa rồi, các gói vay giải ngân, đặc biệt là cho các cá nhân mua nhà rất tốt, tuy nhiên vẫn hơi cao một chút. Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại cổ phần giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà cũng như doanh nghiệp. Tất cả các tín hiệu từ ngân hàng tôi dự đoán rằng sẽ kích thích người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà có nhu cầu ở thật và những người có nhu cầu đầu tư lâu dài"./.
