Thị trường bất động sản Khánh Hòa: Trầm lắng trước mắt nhưng vẫn nhiều cơ hội

Để hiểu rõ hơn về những khó khăn, thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa.

PV: Ông có thể cho biết bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa trong năm 2022 diễn biến ra sao?

Ông Phan Việt Hoàng: Có thể nói trong năm 2022, đối với thị trường bất động sản nói chung thì “tắc nghẽn dòng tiền” và “pháp lý” là các từ khóa được nhắc đi nhắc lại liên tục. Bên cạnh những vướng mắc về cơ chế chính sách, hành lang pháp lý chưa đồng bộ của các luật liên quan trực tiếp đến thị trường, cũng như việc kiểm soát chặt chẽ các kênh dẫn vốn như tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp, đã khiến cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lâm vào khó khăn.

Riêng tại Khánh Hòa, trong quý I và II của năm 2022, phân khúc đất nền có sự vượt trội khi chiếm đến 70% thị phần giao dịch của cả thị trường bất động sản tại địa bàn. Trong quý III, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản có tác động đến lĩnh vực bất động sản, cụ thể: Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Chỉ thị số 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành nhiều văn bản tăng cường công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng, đặc biệt là xử lý nghiêm những trường hợp sai phạm đối với địa phương để xảy ra tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lợi dụng hiến đất làm đường để phân lô, bán nền...

Nhìn chung, trong quý III/2022, thị trường có dấu hiệu trầm lắng hơn, giao dịch của toàn bộ các phân khúc đều suy giảm, với nguyên nhân là do room tín dụng dành cho nhóm kinh doanh bất động sản không nhiều, còn nhóm vay mua nhà để ở cũng e dè vì sự biến động liên tục của lãi suất vay. Trong quý IV/2022, thị trường tiếp tục duy trì tâm lý chung thận trọng để theo dõi chính sách điều hành tài chính và tiền tệ của Chính phủ trước những biến động của thế giới, qua đó lựa chọn kênh đầu tư an toàn và phù hợp.

PV: Du lịch Nha Trang - Khánh Hòa đang có những tín hiệu tốt khi du khách quốc tế dần trở lại sau dịch Covid-19. Là địa phương có du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn với tổng số hơn 1.140 cơ sở lưu trú cùng khoảng 50.000 phòng, theo ông, du lịch phục hồi sẽ đem lại những tác động như thế nào đến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Khánh Hòa?

Ông Phan Việt Hoàng: Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước trong việc đầu tư hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển kinh tế biển cũng như thị trường du lịch nghỉ dưỡng.

Đứng trước sự phát triển của du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của Khánh Hòa, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng được đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích cơ bản là để ở kết hợp kinh doanh hoặc đầu tư kinh doanh. Kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, kéo theo đó là nhu cầu hưởng thụ của người dân cũng ngày càng tăng lên. Nhờ sự phát triển của khoa học công nghệ mà hiện nay các nhà đầu tư cũng không cần tốn quá nhiều thời gian cho việc tự vận hành kinh doanh các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của mình.

Tuy nhiên, bên cạnh khả năng sinh lời hấp dẫn, chúng ta cũng cần nhìn nhận về những vấn đề khó khăn mà bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải, trong đó có vướng mắc về pháp lý. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoặc hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng dự báo sẽ còn diễn biến phức tạp trong thời gian tới.

Theo mục tiêu đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 để đồng bộ với các luật khác có liên quan, tạo tiền đề định hướng sự phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với đó, mục tiêu đến năm 2030 sẽ xây dựng sự đồng bộ của cả hệ thống pháp luật.

Với đặc trưng khí hậu và vị trí địa lý của Việt Nam, lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển rất tốt, phát triển lành mạnh và bền vững nếu cơ quan quản lý nhà nước sớm chuẩn hóa các hành lang pháp lý liên quan.

PV: Trải qua một năm đầy biến động, thị trường bất động sản đã có những thời điểm sôi động rồi giảm tốc và rơi vào trầm lắng. Tuy vậy, xét ở góc độ đầu tư trung và dài hạn, nhiều người tin rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Theo ông, Khánh Hòa đang có những lợi thế nào để thúc đẩy thị trường trở nên sôi động hơn trong thời gian tới?

Ông Phan Việt Hoàng: Với Nghị quyết 09/NQ-TW của Bộ Chính trị về xây dựng, phát triển tỉnh Khánh Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 và Nghị quyết 55/2022/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Khánh Hòa, có thể nói rằng Khánh Hòa sở hữu cơ hội phát triển rất lớn khi hướng đến trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và là đầu tàu kinh tế của khu vực Nam Trung Bộ và Tây Nguyên. Cả hệ thống chính trị và nhân dân tỉnh Khánh Hòa đang quyết tâm dồn lực để hiện thực hóa khát vọng phát triển. Nghị quyết đã định hướng nhiều không gian phát triển mới, như: Xây dựng Cam Lâm trở thành đô thị sân bay hiện đại, sinh thái, đẳng cấp quốc tế; tách bạch chức năng của khu vực Bắc và Nam Khu kinh tế Vân Phong…

Cơ chế đặc thù tạo lợi thế thu hút nguồn lực đầu tư ngoài ngân sách cho tỉnh Khánh Hòa thông qua phân cấp, ủy quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính, như: Phân cấp cho UBND tỉnh thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân bay, đầu tư bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; phân cấp cho Ban quản lý Khu kinh tế Vân Phong được thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, quy hoạch chung đô thị đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt...

Ngoài ra, tỉnh Khánh Hòa còn được hỗ trợ việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện các kết cấu hạ tầng quan trọng như đường bộ cao tốc, đường sắt tốc độ cao, sân bay phục vụ charter (chuyến bay được thuê trọn gói) tại Khu kinh tế Vân Phong, tạo nền tảng phát triển trong dài hạn cũng như tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, hướng tới mục tiêu đến năm 2030, Khánh Hòa trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Bên cạnh đó, thí điểm tách dự án bồi thường giải phóng mặt bằng ra khỏi dự án đầu tư công. Việc thực hiện các dự án giao thông và công trình hạ tầng khác gặp vấn đề khó khăn nhất là công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, thí điểm cơ chế này cho tỉnh Khánh Hòa thực sự phù hợp. Khi địa phương làm chủ đầu tư, bám sát cơ sở hơn, nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của nhân dân tốt hơn, từ đó bảo đảm quyền lợi cao nhất cho người dân bị ảnh hưởng, bảo đảm giá cả, việc đền bù thỏa đáng, phần tái định cư thuận lợi hơn, tạo điều kiện sinh kế cho bà con ổn định cuộc sống về lâu dài.

PV: Từ thực tế hoạt động và quan sát thị trường trong một thời gian dài, ông có thể đưa ra dự báo về xu hướng các phân khúc, giá và tính thanh khoản bất động sản khi bước sang năm 2023?

Ông Phan Việt Hoàng: Với bối cảnh thị trường hiện nay, nhiều khả năng mức giá chào bán bất động sản sẽ giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng mạnh chính sách ưu đãi bán hàng để kích cầu thu hút khách hàng, giảm lợi nhuận nhằm ưu tiên tính thanh khoản. 

Để đánh giá thị trường bất động sản năm 2023 tốt hay xấu, cần định hình rõ đối tượng tham gia thị trường và mục đích là gì, như vậy sẽ đề ra được giải pháp tương ứng rõ ràng hơn.

Chiến tranh thương mại và đại dịch đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh các tập đoàn phải đa dạng hóa vị trí đặt cơ sở sản xuất và hạn chế phụ thuộc vào một quốc gia. Việt Nam là điểm sáng hiếm hoi trong thu hút dòng vốn bất động sản của thế giới khi các chính sách thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ngày càng cởi mở hơn. Làn sóng đổ bộ của nguồn vốn FDI, nhu cầu thương mại điện tử và các hiệp định thương mại tự do đang tạo động lực để loại hình bất động sản công nghiệp phát triển trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, với dân số gần 100 triệu người, trong đó khoảng 50% ở độ tuổi dưới 35, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn, do đó cơ hội tăng trưởng cho thị trường này vẫn còn tiềm năng. Đây là thời điểm thích hợp để thu hẹp mức độ lệch pha về cung - cầu và tỷ lệ dòng sản phẩm cao cấp - bình dân, giúp giấc mơ sở hữu nhà của đại đa số người dân sẽ khả thi hơn.

Chính phủ cùng Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Động lực chính khiến nhiều doanh nghiệp quay trở lại phân khúc nhà ở xã hội đến từ Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó bổ sung một số chính sách ưu đãi chưa từng có cho doanh nghiệp tham gia.

Thời gian tới, thị trường bất động sản có thể gặp nhiều khó khăn khi chuỗi hệ thống ngành tài chính đang tắc nghẽn dòng tiền, Chính phủ sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các phân khúc có tính đầu cơ cao, người sở hữu nhiều nhà đất dự kiến sẽ chịu nhiều hơn những biện pháp kiểm soát như áp thuế tài sản. Các chủ đầu tư yếu kém về năng lực cũng sẽ bị thanh lọc bớt, nhường sân chơi cho các thương hiệu uy tín, tiềm lực tốt hơn. Nhìn chung, các chính sách sẽ giúp thị trường bất động sản và tài chính tăng chất lượng, giảm bớt rủi ro cho người tiêu dùng. Giá bất động sản có thể sẽ khó tăng đột biến như trước đây.

Hiện, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh phát triển đô thị thông minh tại các địa phương, xem đô thị thông minh như một phương thức phát triển và vận hành đô thị hiện đại, hiệu quả, chứ không chỉ là một tập hợp rời rạc các ứng dụng công nghệ thông tin. Những vấn đề của đô thị có quan hệ chặt chẽ với nhau nên không thể giải quyết riêng rẽ từng phần như giao thông, giáo dục, y tế, môi trường... Hơn 2 năm trước, đại dịch Covid-19 đã trở thành chất xúc tác thúc đẩy quá trình chuyển đổi số. Riêng trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp cũng đã tìm nhiều cách khác nhau để tiếp cận, giới thiệu sản phẩm và tiến hành giao dịch với khách hàng.

Đại dịch Covid-19 thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà thông minh trên toàn cầu, khi công nghệ đang được tận dụng một cách tối ưu nhằm bảo vệ và nâng cao sức khỏe cho gia chủ. Xu hướng sử dụng nhà thông minh đang phát triển mạnh ở Việt Nam. Các nhà phát triển bất động sản cũng đang đẩy mạnh loại hình nhà ở này nhằm đón đầu xu hướng những khách hàng yêu công nghệ.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!

Thị trường bất động sản Đà Nẵng, Quảng Nam 2023: Hy vọng sẽ sớm khởi sắc!

Đối với Đà Nẵng và Quảng Nam, do cả hai địa phương có sự giao thoa, đồng điệu về văn hóa, lịch sử; có mối quan hệ gắn kết về kinh tế - xã hội, nên thị trường bất động sản của Đà Nẵng và Quảng Nam thường tăng - giảm song hành.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản (thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho rằng, thị trường bất động sản đang chịu khó khăn chung dưới tác động của các chính sách vĩ mô và tình hình kinh tế, chính trị thế giới diễn biến phức tạp.

Vấn đề lãi suất, kênh trái phiếu doanh nghiệp, room tín dụng, lạm phát, giải ngân đầu tư công trong các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, tiến độ xử lý điểm nghẽn pháp lý, tốc độ thanh kiểm tra, xử lý và giải quyết các sai phạm liên quan đến các dự án bất động sản trên địa bàn sẽ quyết định sự thay đổi của thị trường trong năm 2023.

Với thị trường Đà Nẵng, cơ sở hạ tầng đã hoàn chỉnh và đồng bộ, các sản phẩm trên thị trường hầu hết đã hoàn thiện pháp lý, tỷ lệ lấp đầy dân cư cao. Thị trường thứ cấp sẽ phát triển hơn thị trường sơ cấp do cạn kiệt nguồn cung sản phẩm, dự án. Giá cả dự kiến sẽ về vùng đáy từ đầu năm 2023, với mức giảm không nhiều so với các địa phương khác bởi giá trị bất động sản đã khá rõ ràng. Kỳ vọng thị trường sẽ dần khởi sắc trở lại từ giữa năm 2023 khi ngành du lịch sôi động trở lại. Sản phẩm trên thị trường phù hợp cho người dân có nhu cầu mua để ở, để dành và đầu tư dài hạn.

Tại Quảng Nam, thị trường bất động sản đang trên đà phát triển với quỹ đất dồi dào, nguồn cung cao với số lượng dự án khá lớn, xuất hiện ở nhiều địa bàn. Thị trường còn tiềm năng lớn để phát triển, tuy nhiên không ít sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, hạ tầng chưa hoàn chỉnh và đồng bộ nên dự báo sẽ chịu sức ép giảm sâu hơn so với Đà Nẵng. Thị trường bất động sản tại các dự án sẽ có nhiều chuyển biến sau khi đoàn Thanh tra Chính phủ hoàn thành làm việc và có kết luận chính thức về tình hình triển khai các dự án phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh.

Hữu Trà