Thị trường bất động sản đang chững lại
Báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2022, UBND TP.HCM cho biết, tính chung 6 tháng đầu năm tổng sản phẩm trên địa bàn ước đạt 728.706 tỷ đồng, tăng 3,82% so với cùng kỳ. Trong đó, có 5/9 ngành dịch vụ có mức tăng trưởng trên 6% so với cùng kỳ. Chỉ có duy nhất một ngành giảm là hoạt động kinh doanh bất động sản với mức 5,82%.
Tại một báo cáo khác của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng sản phẩm nhà, đất được bán ra trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chậm lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về quy hoạch dự án. Lượng quan tâm bất động sản cũng giảm 9%, tập trung chủ yếu ở loại hình đất nền dự án.
Mới đây nhất, báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, phân khúc căn hộ, đất nền, nhà ở riêng lẻ đang có dấu hiệu chững ở tại các địa phương sau những cơn sốt đất dồn dập vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022.
Theo chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong, đầu năm 2021, một nhà đầu tư mua đất chỉ với giá 1 tỷ đồng song đến thời điểm hiện tại có thể đã tăng lên 2 tỷ đồng. Thế nhưng, họ rao bán suốt vài tháng nay vẫn chưa thể tìm được người mua. Đây chính là những minh chứng rõ nhất cho việc thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại trong thời gian gần đây. Và bất chấp giá bất động sản không ngừng tăng, thậm chí có lúc tăng nóng, nhu cầu người mua và đầu tư luôn cao, song thực tế là nguồn cung không có, thanh khoản thấp, giao dịch trì trệ.
Giải thích nguyên nhân, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản diễn biến cầm chừng như hiện tại.
Trước hết là thu nhập của người mua bị ảnh hưởng do đại dịch Covid-19. Mặc dù, nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của người dân rất lớn nhưng không phải đa phần họ đều có tiền để đáp ứng các nhu cầu đó. Trải qua hơn 2 năm sống chung với dịch bệnh, nhiều công việc bị đình trệ khiến thu nhập người dân bị giảm sút, từ đó, khả năng mua để ở hay đầu tư bất động sản sẽ có phần hạn chế.
Thứ hai, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà hay giá vật liệu diễn biến thất thường nhưng nhìn chung đều tăng do lạm phát khiến giá nhà ở tăng, trong khi các chủ đầu tư lại gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.
Thứ ba, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản từ tín dụng và trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đang rơi vào khó khăn, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân mạnh về tài chính đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.
Thứ tư, hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban
ngành liên quan cũng góp phần khiến nhịp kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng sụt giảm.
“Việc thị trường có phần chững lại một phần đến từ việc bất động sản nhiều nơi đã tăng quá nhanh và quá nóng. Từ đó, nhà đất bị định giá quá cao khiến sản phẩm khó bán, người có nhu cầu thực khó mua”, ông Phong chia sẻ thêm.
Có thể thấy, việc thị trường bất động sản chững lại sau khi các cơn sốt đất đi qua cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, việc chững lại ở đây là so sánh với đà tăng trước đó của lĩnh vực này chứ không phải chúng không tăng giá. Bởi theo thống kê của các cơ quan chức năng, giá tất cả các phân khúc bất động sản đều nhích lên trong quý II mặc dù lượng thanh khoản không cao. Điều này cho thấy, dù trong bất cứ tình huống nào, giai đoạn nào, nhiều người vẫn chọn đây là một kênh trú ẩn dòng tiền một cách an toàn và sinh lời khá bền. Nhưng, với thị trường bây giờ chỉ là sân chơi của những nhà đầu tư có “tầm”. Tức là họ phải có kiến thức về lĩnh vực này và có tiền thật. Thị trường bây giờ không còn dễ dàng đến mức những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” cũng có cơ hội kiếm tiền. Việc sử dụng 100% vốn vay để đầu tư bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và tỷ lệ “ăn” chỉ sẽ rất thấp.
Giá bất động sản vẫn không có dấu hiệu giảm
Dù thị trường có diễn biến theo “đồ thị hình Sin” lúc lên - xuống, lúc thăng - trầm, thời gian qua cũng đã chứng minh, giá bất động sản không hề có dấu hiệu giảm.
Đơn cử tại báo cáo quý II/2022, Bộ Xây dựng vừa thông tin về việc căn hộ tại TP.HCM có giá 15.000 USD/m2 tương đương với hơn gần 340 triệu đồng/m2. Điều này không chỉ khiến dư luận “hoảng hốt” về mức giá “đột biến” mà chủ đầu tư đưa ra, nhiều người còn lo lắng về khoảng cách giàu nghèo đang hiện hữu ngày càng rõ và người dân có còn đủ khả năng để sở hữu một căn hộ.
TS. Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, không chỉ ở thời gian gần đây mà suốt chiều dài phát triển của thị trường bất động sản, giá sản phẩm chưa bao giờ có xu hướng giảm, nhìn chung chỉ có đi ngang hoặc tăng.
Theo vị chuyên gia, điều này không chỉ là thực tế tại Việt Nam mà ở hầu hết mọi quốc gia. Bởi, dân số đang tăng lên nhanh chóng, tỷ lệ già hoá dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất không thể “sinh sôi”. Theo dự báo của Viện Chính sách công và Quản lý, đến năm 2025, Việt Nam sẽ có 100 triệu dân. Mặc dù mức sinh có giảm nhưng dân số vẫn tăng trưởng. Người dân Việt Nam ngày càng sống thọ hơn, chính vì vậy, nhu cầu nhà ở ngày một tăng.
Chưa kể, tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản đang diễn ra ngày càng rõ rệt. Hiện nay, tại các thành phố lớn tập trung đông đúc người lao động như TP.HCM, Hà Nội và một số khác, nhu cầu mua nhà của người dân rất lớn. Thực tế cho thấy, không ít người đang phải đi thuê trọ và rất khao khát sở hữu căn nhà của mình. Trong khi đó, nguồn cung thời điểm hiện tại không theo kịp nhu cầu mua nhà của người dân. Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra, nguồn cùng trong 6 tháng đầu năm hạn chế là do việc siết chặt thủ tục pháp lý và các tổ chức tín dụng thu hẹp và kiểm soát chặt hơn vốn tín dụng.
Đặc biệt, tư duy của người dân hiện nay đã thay đổi ít nhiều trong vấn đề đầu tư. “Họ không nhất nhất chọn cách để tiền trong ngân hàng để lấy lãi hàng tháng mà chọn đưa tiền vào các kênh đầu tư để sinh lời. Bên cạnh đó, việc tiền mất giá cũng khiến cho người dân e ngại giữ tiền mặt hoặc gửi ngân hàng. Chính vì thế, họ lựa chọn mua bất động sản như một kênh giữ tiền lại vừa đảm bảo sinh lời. Bởi giá đất trong mấy chục năm qua chưa bao giờ đi xuống”, ông Phong cho biết.
Rõ ràng, giá cả luôn được quyết định bởi khả năng biến động của thị trường nhưng với giá bất động sản có lẽ là một ngoại lệ. Sức hút của bất động sản là quá lớn và nhu cầu sở hữu nó là luôn luôn hiện hữu nên tình trạng giá bất động sản giảm trên toàn thị trường là điều khó có thể xảy ra. Khi giá quá cao, nhưng khả năng chi trả của đại bộ phận người dân không đáp ứng được, tất yếu thị trường sẽ ghi nhận nhiều loại hình kinh doanh mới xuất hiện. Có thể căn hộ cho thuê, nhà ở cho thuê sẽ chiếm sóng thị trường trong giai đoạn tới./.
