GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thị trường bất động sản 2019 còn phát triển tốt hơn nữa
Nếu nhìn từ thị trường bất động sản 2017 sẽ thấy 2018 phát triển tốt hơn, thì theo đó, năm 2019 cũng tốt hơn rất nhiều. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng tăng bao nhiêu cũng không đủ, không cần lo "bong bóng" hay thừa cung, dư địa còn rất nhiều. Nhiều ý kiến cho rằng nên cấm condotel, tôi cho rằng đó là lo xa, chưa cần thiết.
Về sử dụng đất đai có 2 vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất là sử dụng đất nông nghiệp có được dài lâu hay không. Thứ hai, bất động sản được sử dụng hỗn hợp như bất động sản văn phòng, căn hộ, cho thuê, nghỉ dưỡng... thì có chính sách như thế nào. Tôi cho rằng câu chuyện ở đây không phụ thuộc vào cái tên mà điều quan trọng là bất động sản hỗn hợp được sử dụng thế nào?
GS. Đặng Hùng Võ
Phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Dự án như Vin City của Vingroup mới đây là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Chính giải pháp của Vingroup là giải pháp tốt cho chính sách nhà ở hiện nay , bởi trong bối cảnh nhà ở bình dân thiếu, nhà ở xã hội ế như hiện nay thì Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng lại giãn khoảng cách trả tiền để người dân có thêm điều kiện mua là hoàn toàn hợp lý. Hiện tượng nhà ở của Vingroup vừa qua là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý.
Ngoài ra, việc bán nhà ở cho người nước ngoài, theo tôi cũng phải có những chính sách thay đổi. Hiện nay đang có tình trạng là người nhiệt tình thì không dám vào, còn người dám lao vào thì chúng ta không chào đón.
Đồng thời, phải cân đối được các sản phẩm mới là quan trọng. Vừa qua, sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp tăng nhưng không phải kỳ vọng như Luật Nhà ở 2014. Theo đó, phân khúc nhà ở bình dân thực sự đang có nhiều triển vọng.
Bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là yếu tố mới, triển vọng rất lớn. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng có thể chính là cơ hội tuyệt vời cho Việt Nam. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến Trung Quốc hay các nước khác. Phải chuẩn bị đủ điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam: Thị trường 2019 có nguồn cung dồi dào
Ông Nguyễn Mạnh Hà
Thị trường bất động sản năm 2019 sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn. Những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Vingroup sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.
Các dự án nhỏ lẻ ở khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Nhưng chúng tôi đánh giá cao các dự án như vậy vì đó là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn. Do nguồn cung dồi dào, vì vậy chúng tôi đánh giá, sang năm 2019 bất động sản sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trong năm 2019, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp. Chúng tôi đánh giá đây sẽ là một trong những phân khúc thị trường còn nhiều dư địa phát triển.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings: Nhà ở dành cho đại đa số người dân sẽ dẫn dắt thị trường
Ông Nguyễn Anh Tuấn
Tôi cho rằng, sang năm 2019, nhà ở dành cho đại đa số người dân, những người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường. Với dân số hơn 90 triệu dân của cả nước, tính sở hữu của đại đa số người dân Việt Nam lại cao, đặc biệt là người dân tỉnh lẻ có con em học, làm việc tại các thành phố lớn thì nhu cầu nhà ở của nhóm này chỉ tăng chứ không giảm. Thị trường trung cấp đang bão hòa, nên đầu tư vào thị trường này phải tùy vị trí vì thị trường có nguồn cung lớn. Về phân khúc cao cấp, đây là thị trường nhỏ nhưng vẫn tiềm năng cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp có khả năng tài chính dồi dào.
Về condotel, thị trường thời gian qua đã bão hòa với hàng loạt dự án mở bán tại nhiều địa phương trên cả nước. Tuy nhiên, theo đánh giá, ở một số các thị trường mới tiềm năng như Vân Đồn, Sa Pa... vẫn sẽ phát triển. Đặc biệt là Vân Đồn, thời gian qua chưa có dự án nào được công bố. Do Vân Đồn vẫn có quá nhiều thuận lợi như cao tốc, sân bay, cảng, đặc biệt là cảnh quan rất đẹp, trong khi ở Hạ Long thực sự ngột ngạt. Chúng tôi cho rằng Vân Đồn là cô gái vẫn còn ngủ trong rừng và sẽ là một trong những thị trường tiềm năng nhất trong thời gian tới.
Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group: Thị trường TP.HCM sẽ đi ngang
Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm
Theo tôi đánh giá, thị trường bất động sản trong năm 2019 tại TP.HCM sẽ không sôi động hoàn toàn nhưng cũng sẽ không có việc đi xuống, mà sẽ đi ngang.
Ngoài ra, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất.
Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn, cạnh tranh khốc liệt. Các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.
Theo tôi các tỉnh thành xung quanh khu vực TP.HCM trong những năm qua rất được quan tâm. Tôi đánh giá có một địa phương đang trên đà phát triển là Lâm Đồng, đây là thị trường mới nhất có thể đầu tư được. Lý do là vì nhu cầu khách hàng rất nhiều, nguồn cung lại không có. Thuận lợi đầu tiên đó là đây là thị trường mới, chưa được nhiều chủ đầu tư để mắt tới. Thêm vào đó, khí hậu không khí ở Đà Lạt rất mát mẻ, khách du lịch rất đông. Trong năm 2019, nhiều chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường các dự án ở đây tôi nghĩ đây là điểm nhấn trong thị trường bất động sản khu vực phía Nam và Tây Nguyên.
Bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: Shophouse cũng sẽ được săn đón
Bà Hương Nguyễn
Dự báo xu hướng lựa chọn nhà trong 2019, theo tôi là căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện nghi, không gian sống xanh thân thiện, thoáng đãng. Thứ hai là các dự án ven sông, hoặc có hồ nhân tạo được ưu tiên tìm hiểu. Thứ ba là các căn hộ 2 phòng ngủ, có diện tích phù hợp từ 55 – 78m2, được bố trí không gian mở, hiện đại.
Đối với phân khúc shophouse, hầu hết các dự án bất động sản, tỷ lệ shophouse khá khan hiếm từ khoảng 2 – 5% dự án. Các shophouse thường được chủ đầu tư đặt vào vị trí đắc địa của dự án. Thêm vào đó, sản phẩm này chiếm rất nhiều ưu thế vượt trội, tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả. Trong năm qua và những năm tới, tiềm năng phát triển của thị trường shophouse rất lớn.
Theo tôi nhận định, sản phẩm shophouse sẽ có biên độ sinh lời rất tốt. Đối với các dự án chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng thì biên độ sinh lời còn cao hơn nữa.
Trong năm 2018, thị trường chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung shophouse chất lượng trên thị trường. Trong năm 2019, tiếp tục sự thiếu hụt về nguồn cung shophouse. Dự báo phân khúc này vẫn được săn đón và dự kiến giá shophouse sẽ tăng trong năm tiếp theo.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng: Tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt
TS. Nguyễn Trí Hiếu
Việc thắt chặt tín dụng nói chung và tín dụng vào thị trường bất động sản nói riêng năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản, là có thể là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.
Đối với người mua nhà thì đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.
Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản sẽ giúp hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện.
Ở chiều ngược lại khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải điều tiết lại hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay cũng sẽ tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.
Điều này làm cho thị trường bất động sản phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Kết luận của tôi là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng.
