Bài 5: Khó tránh hiệu ứng chim sợ cành cong

Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là liều thuốc giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản sau thời gian tăng nóng, tuy nhiên, khó có liều thuốc nào không có tác dụng phụ.

**********

"Khó khăn của thị trường đang ngày càng chồng chất hơn vì vừa bị vướng pháp lý, vừa bị chặn đứng dòng vốn"

“Ngân hàng bảo cho vay bình thường nhưng doanh nghiệp thấy không bình thường chút nào”, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group chia sẻ tại một tọa đàm về dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Là một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh sản phẩm đất nền và căn hộ, mỗi năm Vạn Xuân Group cung ứng ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, các dự án đều đang bị vướng mắc về vốn và hành lang pháp lý.

Lãnh đạo Vạn Xuân Group cho biết, doanh nghiệp đang rất cần vốn tín dụng ngân hàng để hoàn thiện phần móng và hồ sơ pháp lý, khi đó mới có thể huy động nguồn vốn từ khách hàng. “Tuy nhiên, thông tin vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an”, ông Nhật nói.

“Chúng tôi làm hồ sơ 3 - 4 năm nay. Hiện có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng các ngân hàng bảo “hết room” nên chưa chịu giải ngân. Một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

Tôi có cảm giác là ngân hàng có 2 luồng phê duyệt hồ sơ. Tôi đi gặp các ngân hàng, mỗi ngân hàng nói một kiểu nên doanh nghiệp rất rối”, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group cho biết thêm.

Chia sẻ tại Đại hội đồng Cổ đông thường niên 2022 diễn ra mới đây, một doanh nghiệp bất động sản lớn khác cũng cho hay, khó khăn của thị trường đang ngày càng chồng chất hơn vì vừa bị vướng pháp lý, vừa bị chặn đứng dòng vốn. Do đó, thay vì mở rộng các dự án mới, tung hàng ra thị trường, doanh nghiệp lựa chọn hoạt động cầm chừng, chọn phương án đầu tư chậm, không mở rộng đầu tư các dự án mới vì không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu.

“Hiện tất cả dự án đều bị đứng pháp lý, không đủ điều kiện bán hàng, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường”, đại diện doanh nghiệp bày tỏ.

Không chỉ các doanh nghiệp khó tiếp cận vốn mà người mua nhà cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Bà Võ Thị Hồng Mai, Phó Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding chia sẻ doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc chào bán bất động sản vì khách hàng cũng khó tiếp cận vốn vay, lo ngại về thông tin ngân hàng kiểm soát tín dụng.

Khung cảnh trầm lắng đang bao trùm thị trường bất động sản trong nhiều tháng nay - thời điểm mà lẽ ra thị trường sẽ rất sôi động khi phục hồi mạnh mẽ sau khi Chính phủ triển khai Chương trình phục hồi kinh tế, nhất là các biện pháp phát triển kết cấu hạ tầng, thị trường bất động sản cùng việc hoàn thiện các quy định pháp lý có liên quan cũng như thực hiện mở cửa nền kinh tế. Giới phân tích đánh giá, đây là một sự “tĩnh lặng” cần thiết để thị trường trở lại trạng thái cân bằng sau thời gian tăng trưởng nóng với nhiều rủi ro. Tuy nhiên, những biểu hiện bất định và nguy cơ tuột dốc của thị trường cũng đang dần hiển hiện.

“Tác dụng phụ” của những “liều thuốc” kiểm soát “cơn sốt” của thị trường bất động sản là không thể tránh khỏi, nhưng nếu tác động quá lớn, “sức khỏe” của các doanh nghiệp và thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Làm thế nào để giảm “tác dụng phụ”, gia tăng hiệu quả của “liều thuốc” chính sách là vấn đề cần đặt ra để tìm lời giải lúc này.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

PV: Quan sát bức tranh thị trường bất động sản những tháng gần đây, ông có nhận định gì?

TS. Lê Xuân Sang: Có thể thấy diễn biến rõ ràng nhất là “liều thuốc” từ chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản đang bắt đầu ngấm dần.

Hiện, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn của ngân hàng ước tính chiếm trên 80%, trong khi nhu cầu vay trung, dài hạn rất lớn. Riêng tại lĩnh vực bất động sản, có tới khoảng 94% dư nợ tín dụng là cho vay trung, dài hạn. Chênh lệch này gây rủi ro kỳ hạn lớn cho hệ thống ngân hàng. Để giảm thiểu rủi ro này, nhiều lần, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số quy định buộc các tổ chức tín dụng phải giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để đảm bảo an toàn hệ thống. Gần đây là Thông tư 22/2019/TT-NHNN (do ảnh hưởng của Covid-19, Ngân hàng Nhà nước đã gia hạn Thông tư này đến tháng 10/2021), theo đó, các ngân hàng thương mại sẽ phải đưa tỷ lệ sử dụng vốn trung, dài hạn từ mức 40% cuối năm 2021 về mức 30% vào đầu tháng 10/2022 theo lộ trình đã đặt ra.

Từ tháng 4/2022, khi nhận thấy nhiều phân khúc thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, các cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, khu vực và xuất hiện tình trạng bong bóng, tăng giá ảo, để hạn chế đầu cơ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này và hạn chế tín dụng đối với đầu tư một số phân khúc thị trường như bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. Điều này là cần thiết bởi việc tăng trưởng nóng, ồ ạt của các hoạt động kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rủi ro lớn, có thể tạo ra tình trạng vốn ảo, bong bóng tài sản, là mầm mống của những bất ổn tài chính vĩ mô.

Theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, những tháng gần đây, các tổ chức tín dụng đã thận trọng hơn trong việc cấp vốn tại các địa bàn, phân khúc thị trường đang có sốt đất và các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; rà soát lại các khoản vay và hạn chế room cho bất động sản. Sau động thái “nắn chỉnh” của Ngân hàng Nhà nước, điều tích cực là, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cơn sốt ảo tại nhiều địa phương đã bước đầu nguội dần. Chính sách đã giúp giảm dư nợ cho vay dưới chuẩn, giảm những hành vi đầu cơ, kinh doanh không lành mạnh theo hướng “làm liều”, đã và đang gây những rủi ro tiềm tàng cho nền kinh tế.

Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, kiểm soát chặt chẽ đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản, đồng thời, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân, nhất là người nghèo/thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn tín dụng giá hợp lý để mua, đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Mục tiêu là lành mạnh hóa, xây dựng thị trường bất động sản an toàn, hiệu quả và bền vững.

PV: Mục tiêu là kiểm soát để thị trường bất động sản an toàn, bền vững, giảm thiểu rủi ro hệ thống cho ngân hàng nhưng có vẻ như chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước lại đang là “nỗi sợ” của các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và cả thị trường bất động sản?

TS. Lê Xuân Sang: Phải nói rằng, khó có “liều thuốc” tốt nào không có tác dụng phụ. Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần tái khẳng định là không siết hay chặn tín dụng vào bất động sản mà chỉ kiểm soát rủi ro. Đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ đang khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy. Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay nới lỏng, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh,.

Có thể thấy, động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã ngay lập tức tác động đến thị trường bất động sản. Giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cao dần được sàng lọc, tại nhiều địa phương, các cơn nóng sốt đầy rủi ro thị trường giảm. Song, điều không mong muốn là tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường bất động sản. Doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén hơn trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án; nhà đầu tư/cho vay qua trái phiếu bất động sản cũng ở trong trạng thái thận trọng cho vay, tìm hiểu sâu hơn các dự án và công ty phát triển bất động sản, hoặc chờ đợi, nghe ngóng không xuống tiền vì sợ tiền cho vay mất, thị trường thanh khoản kém, giá xuống dốc, hoặc mất thanh khoản; người mua nhà lo ngại không vay được tiền, giá giảm, khó bán nên cũng không dám mua nhà và tiếp tục nghe ngóng. Nguồn cung khó cải thiện, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản thị trường đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Đó là những “tác dụng phụ” không ai mong muốn.

PV: Đối với thị trường bất động sản, yếu tố tâm lý mà ông vừa đề cập quan trọng đến nhường nào?

TS. Lê Xuân Sang: Không chỉ thị trường bất động sản mà cả chứng khoán hay thị trường tài chính nói chung đều rất “nhạy cảm” với các thông tin chính sách vĩ mô, thông tin về bắt bớ những người có liên quan, dễ bị hoảng loạn, lo sợ do còn thiếu chuyên nghiệp và đầu tư theo đám đông trong khi vốn mỏng, hoặc đi vay hay thế chấp bằng bất động sản duy nhất (đang ở/sử dụng) của mình.

Ai cũng có thể nhìn thấy rõ điều này khi một vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị xử lý, động thái kiểm soát, giám sát chặt hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ngay lập tức tác động đến tâm lý thị trường, nhất là khi thông tin thị trường chưa đủ minh bạch, chi tiết, kịp thời và chính xác. Nhiều nhà đầu tư lo ngại, dừng đầu tư, thậm chí tháo chạy, quay lưng với trái phiếu; trong khi đó, không ít doanh nghiệp bất động sản dừng phát hành trái phiếu, giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp cũng sụt giảm rất mạnh trên diện rộng.

Nhà đầu tư chỉ cần nghe đâu đó về việc ngân hàng siết tín dụng cho vay bất động sản, thị trường có khả năng sụt giảm là tâm lý bất an, lo sợ đã bao trùm. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) tại nhiều địa phương đang trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc bắt đầu yếu dần. Hiệu ứng “chim sợ cành cong” xuất hiện là không thể tránh khỏi.

Trước đây, người người, nhà nhà đua nhau đầu tư bất động sản còn bây giờ, người có sẵn tiền cũng e ngại, người phải đi vay cũng e ngại đầu tư và thận trọng, suy xét chặt chẽ hơn nhiều yếu tố. Người bán muốn tìm cách chuyền “hòn than đỏ” trong tay mình cho người khác nhưng người mua lại đang dò xét, chờ giá xuống. Thị trường đang trong trạng thái chờ đợi, nghe ngóng. Do đó, cung vẫn chưa gặp cầu. Giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Doanh nghiệp có nguồn hàng cũng khó thanh khoản, khó kêu gọi vốn từ nhà đầu tư vì tâm lý thị trường đang bị ảnh hưởng, không còn kiểu nghĩ “đầu tư bất động sản là thắng”. Có sản phẩm nhưng không bán được thì chi phí sẽ tăng, khó xoay vòng vốn, nguy cơ gây nợ xấu, phá sản.

PV: Theo ông, sự chững lại trên thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài đến bao giờ?

TS. Lê Xuân Sang: Ở thời điểm hiện tại, tôi cho rằng, rất khó đoán định và nhận diện bức tranh thị trường và các phân khúc, địa phương khi nào sẽ sáng lên trong vài ba năm tới, nhất là trong bối cảnh cả bên cung - cầu, các yếu tố tác động (như lạm phát/suy thoái ở nhiều nước, chiến sự Nga - Ukraine, chính sách “Zero Covid” của Trung Quốc và sự xuất hiện trở lại của biến chủng Omicron mới) vẫn còn nhiều bất định.

Trong ngắn hạn, ít nhất là từ giờ đến cuối năm, một số phân khúc thị trường, địa phương vẫn tiếp tục khó khăn, trầm lắng, thậm chí còn nặng nề hơn, các nhà đầu tư, người mua nhà, đất vẫn giữ tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. “Tiền dễ”, “làm liều” không dễ làm trong bối cảnh bất định, rủi ro gia tăng và việc kiểm soát cho vay được siết chặt. Có thể, dấu hiệu thị trường đi xuống/đóng băng chu kỳ 10 năm đã bắt đầu bộc lộ.

PV: Nếu Ngân hàng Nhà nước sớm nới room cho các tổ chức tín dụng có nhu cầu và “rộng cửa” hơn trong việc cho vay bất động sản, liệu kịch bản có khác không, thưa ông?

TS. Lê Xuân Sang: Vừa qua nhiều ngân hàng đồng loạt xin nới room vì đã “đụng trần” trong khi nhu cầu tăng trưởng vẫn cao. Tôi cho rằng, nếu được nới room, các khoản vay đang bị “mắc kẹt” của nhiều doanh nghiệp sẽ sớm được giải ngân hơn, với nhiều cân nhắc hơn về bài toán hiệu quả - an toàn. Tất nhiên, không thể cho vay trên diện rộng như trước đây mà vẫn phải hướng dòng vốn vào các dự án khả thi, hiệu quả và an toàn/ít rủi ro của những doanh nghiệp “chuyên nghiệp”, có tiềm lực và kỷ luật đã được chứng minh. Ngân hàng sẽ phải xem xét, cân đo giữa hiệu quả, an toàn và rủi ro để cho vay, chứ không phải doanh nghiệp nào cũng được vay. Nhưng có một điều khá chắc chắn, đó là nếu nới room, một số phân khúc thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển động về phía trước rõ hơn thay vì "đứng bánh" như bây giờ bởi tâm lý trên thị trường sẽ dần thoát khỏi trạng thái thận trọng, nghe ngóng, sợ “cành cong”.

PV: Liệu có khả năng Ngân hàng Nhà nước sẽ nới room tín dụng trong thời gian tới hay không, thưa ông?

TS. Lê Xuân Sang: Theo số liệu, đến ngày 9/6/2022, tín dụng tăng trưởng 8,15% so với cuối năm 2021 và tăng 17,09% so với cùng kỳ năm 2021, phù hợp với diễn biến tích cực hơn của nền kinh tế, nhất là trong quý II/2022. Tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước ắt phải có sự tính toán đa chiều để đưa ra chính sách điều hành linh hoạt.

Thời gian qua, việc phong tỏa thời đại dịch, gián đoạn trong chuỗi cung ứng cùng chi phí logistics cao và chiến sự tại Ukraine, cũng như các kích thích tài khóa - tiền tệ của chính phủ để phục hồi kinh tế đã góp phần “nuôi dưỡng” lạm phát, tuy mức lạm phát thấp hơn nhiều nước. Bối cảnh sắp tới vẫn rất bất định với nhiều vấn đề có thể chi phối. Nguy cơ xung đột Mỹ - Nga mức độ sâu hơn sẽ tạo ra nhiều rủi ro. Trong khi đó, dịch Covid-19 vẫn chưa kết thúc mà còn xuất hiện những biến chủng mới. Tình trạng lạm phát cao, đình lạm, suy thoái kinh tế, mất an ninh lương thực, năng lượng và (tái) đói nghèo đã, đang và sẽ diễn ra tại rất nhiều nước, nhất là các nước phát triển (đặc biệt là Mỹ) và châu Âu. Khi Cục Dự trữ Liên Bang Mỹ (Fed) đẩy mạnh việc tăng mạnh lãi suất để kiềm chế lạm phát cùng những dấu hiệu suy thoái (tăng trưởng âm GDP 2 quý liên tiếp) ở nước này, nguy cơ suy thoái kéo dài hơn, ít nhất là đình lạm của nền kinh tế này và nhiều nước khác ngày càng gia tăng.

Ngân hàng Nhà nước vẫn đang thể hiện thái độ có phần thận trọng hơn trong điều hành chính sách tiền tệ khi rủi ro cho nền kinh tế vẫn còn lớn trong thời gian sắp tới. Theo đó, tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với mục tiêu kiểm soát lạm phát, phù hợp với chính sách lãi suất và các quan hệ vĩ mô trong nước, quốc tế (các đối tác kinh tế, nhất là Mỹ) khác.

Thiên tai, dịch bệnh, nhất là Covid-19, chiến tranh, khủng hoảng năng lượng, an ninh lương thực và các vấn đề xã hội liên quan đang diễn ra mạnh mẽ và khi những rủi ro, tai họa đó diễn ra cộng hưởng sẽ gây tác động tiêu cực đến Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước dự kiến cấp thêm hạn mức tín dụng vào thời điểm hợp lý (có thể vào đầu quý III hoặc cuối quý III/2022) và mức điều chỉnh phụ thuộc vào sức khỏe tài chính của từng ngân hàng và tính đến an toàn hệ thống tài chính chung. Từ đầu năm, khi xây dựng mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 14%, Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ điều chỉnh một cách linh hoạt, có thể tăng lên 15 - 16%, song cũng có thể giảm xuống 12 - 13%, tùy tình hình kinh tế.

PV: Theo nhìn nhận của ông, vì sao Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì cơ chế room tín dụng trong khi có nhiều ý kiến cho rằng, việc đặt ra room tín dụng mang tính chất "bao cấp", công cụ hành chính, không còn phù hợp với bối cảnh thị trường hiện tại và thực tế nhiều nước đã bỏ room tín dụng từ lâu?

TS. Lê Xuân Sang: Tôi cho rằng, hạn mức tăng trưởng tín dụng là một cơ chế, công cụ điều hành chính sách tiền tệ. Đến thời điểm hiện tại, room vẫn là công cụ điều hành hữu hiệu của Ngân hàng Nhà nước trong nền kinh tế đang chuyển đổi, kém phát triển song rất hội nhập như Việt Nam, trong khi lòng tin, kỳ vọng và kỷ luật thị trường chịu tác động của nhiều hơn các yếu tố liên quan, cả tiền tệ, phi tiền tệ, an ninh và công nghệ.

Việt Nam có đặc thù khi nguồn vốn kinh tế phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng hay còn gọi là “hệ thống tài chính dựa trên ngân hàng”. Dư nợ tín dụng trên GDP gần đây ở mức trên 100%.

Đây là một trong các lý do khiến Ngân hàng Nhà nước vẫn phải giám sát chặt chẽ việc tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng vì mục tiêu hiệu quả, an toàn và ổn định của hệ thống cũng như góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội trong điều kiện nhiều nhân tố mới luôn đổi thay.

Với tốc độ tăng trưởng lớn, nếu không kiểm soát room tín dụng, áp lực lạm phát sẽ rất lớn, áp lực tăng lãi suất huy động cũng rất cao, dẫn tới lãi suất cho vay và nợ xấu tăng theo. Nếu thị trường cổ phiếu, trái phiếu phát triển hơn, ổn định hơn thì các rủi ro do tăng trưởng tín dụng cao sẽ được giảm bớt. Nếu bỏ room thì phải có cơ chế thay thế phù hợp với Việt Nam.

Còn hiện tại, việc duy trì cơ chế room dựa trên nguyên tắc điều hành linh hoạt chứ không hoàn toàn cứng nhắc. Định hướng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% không phải là “đóng cứng” mà sẽ có sự điều chỉnh linh hoạt tùy diễn biến thị trường, kinh tế vĩ mô và dựa vào sức khỏe của từng tổ chức tín dụng. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước sẽ phân bổ tín dụng tới các ngân hàng thương mại dựa trên nguyên tắc chung là, ngân hàng nào lành mạnh, quản trị tốt hơn thì được tăng trưởng tín dụng cao hơn. Ngân hàng nào cũng muốn tăng trưởng tín dụng nhiều, nếu Ngân hàng Nhà nước đáp ứng tất cả thì Việt Nam sẽ khó ổn định được và gặp nhiều rủi ro tài chính hơn. Các công cụ như dự trữ bắt buộc, tái cấp vốn khó có thể đạt được các mục tiêu đặt ra của Ngân hàng Nhà nước cũng như của Chính phủ trong điều kiện Việt Nam và bối cảnh trong nước, quốc tế hiện nay.

PV: Trong câu chuyện kiểm soát tín dụng, nhiều ý kiến nhận định, từ trước đến nay, Ngân hàng Nhà nước khá “ghét” bất động sản khi đây là lĩnh vực gây rủi ro nhất?

TS. Lê Xuân Sang: Thực ra, thấy vậy nhưng không phải vậy. Bất động sản là một lĩnh vực cho vay quan trọng, ưa thích của các tổ chức tín dụng bởi lãi suất cao hơn các ngành khác, có thế chấp khá “chắc chắn”, được tính đến các rủi ro khi định giá thế chấp so với giá trị thị trường. Việc Ngân hàng Nhà nước luôn thận trọng với bất động sản trong điều hành chính sách tín dụng có phần do phần lớn các cuộc khủng hoảng tài chính - ngân hàng trong vài thập niên lại đây xuất phát từ nợ xấu bất động sản cũng như những yếu kém trong quản lý, giám sát vay bất động sản.

Tuy nhiên, phải nói rằng, nếu giá bất động sản sập, ngân hàng là người lo nhất. Mối quan hệ giữa bất động sản với ngân hàng rất chặt chẽ và có cộng sinh. Lịch sử tăng trưởng thị trường bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng của hệ thống ngân hàng, nhất là khi thị trường còn hạn chế về các kênh cho vay bất động sản khác (trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ). Có “triết lý” rằng: Nếu tôi vay ngân hàng 10 ngàn USD, đó là vấn đề của tôi. Nhưng nếu tôi vay ngân hàng 1 triệu USD, thì đó là vấn đề của ngân hàng phải lo. Ngân hàng còn lo hơn cả mình. Một khi đổ vỡ một ngân hàng có thể  kéo theo sự đổ vỡ của cả hệ thống ngân hàng, thậm chí cả nền kinh tế và có thể kéo theo các hệ lụy chính trị, xã hội khác.

Hiện nay, ước tính tới 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản. Do đó, nếu giá bất động sản sụt giảm, thị trường xuống dốc hay đổ vỡ, thì ngân hàng bị ảnh hưởng lâu dài nhất, sau đó là lần lượt vươn ra toàn nền kinh tế. Có thể thấy tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây đều bắt nguồn từ sự yếu kém của thị trường và thể chế liên quan bất động sản khi ngành này có tính chất liên đới tới rất nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế.

Chính vì thế, ngân hàng phải thận trọng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng giá ảo/bong bóng là lẽ thông thường. Tuy nhiên, như đã nói, thị trường bất động sản nói riêng, tài chính nói chung có tính chất cố hữu là rủi ro hệ thống, phổ biến hành vi bầy đàn/đám đông, nên động thái của ngân hàng nếu không cẩn trọng, rất dễ thành con dao hai lưỡi, tạo hiệu ứng “ném chuột làm vỡ luôn cả bình quý” từ chính sách quản lý. Ví dụ, dù chủ trương của ngân hàng không siết toàn diện bất động sản (theo đúng nghĩa), song hoạt động trên thị trường có thể chững lại rất nhiều do tâm lý của nhà đầu tư bị ảnh hưởng, nhất là khi quy định mới, thông tin thị trường chưa đủ minh bạch, chi tiết, có tính tiên liệu cao và không kịp thời. Nhưng từ nhiều bài học trước đây, Ngân hàng Nhà nước có chủ trương linh hoạt trong điều hành chính sách tín dụng (chính sách tiền tệ chặt chẽ chứ không phải thắt chặt), để đảm bảo thị trường không tăng nóng, tạo bong bóng và tránh để thị trường lao dốc hay đổ vỡ.

PV: Khi các ngân hàng thương mại cạn room, doanh nghiệp bất động sản, xây dựng là nhóm bị ảnh hưởng lớn nhất. Thị trường bất động sản cũng theo đó mà đứng trước nguy cơ xuống dốc. Việc kiểm soát vốn vào bất động sản nhưng phải tạo thuận lợi cho nhà đầu tư có năng lực, tránh làm giảm sút mạnh thị trường dường như đang là một bài toán khó, thưa ông?

TS. Lê Xuân Sang: Sẽ rất khó để cân bằng nếu như các quy định điều tiết còn thiếu rõ ràng, không tính đến đầy đủ các yếu tố tác động trong cả ngắn và dài hạn; trong khi, thông tin truyền tải nhất là thông tin thị trường còn thiếu chính xác, kém minh bạch và trách nhiệm giải trình và nền kinh tế còn thiếu các tổ chức/thể chế đầu tư, tự kiểm soát tiên tiến. Kiểm soát tín dụng nhưng không bóp nghẹt sự phát triển năng động, hợp pháp của thị trường đòi hỏi tính linh hoạt, đôi khi là “nghệ thuật” trong quá trình điều hành của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định chỉ siết cho vay với các hoạt động đầu cơ, tích trữ bất động sản, các dự án kém hiệu quả và các khoản vay cá nhân có giá trị lớn nhưng vấn đề là cần phải phân định và quy định rõ ràng như thế nào là hoạt đầu cơ, đâu là đầu tư và đâu là nhu cầu thực. Tránh để tình trạng, doanh nghiệp không được cấp vốn kịp thời, dự án chậm tiến độ, nguồn cung thị trường thiếu hụt hay thậm chí, những người mua nhà có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận.

Việc kiểm soát nên hiểu là hạn chế các rủi ro khi cho vay bất động sản. Những chủ đầu tư có năng lực, làm dự án bất động sản thật và cần nguồn vốn để phát triển dự án cần phải được ưu tiên tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm dự án. Chủ đầu tư đảm bảo năng lực, đủ tài sản bảo đảm vốn vay nên được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi. Trong nhiều thời kỳ, Ngân hàng Nhà nước cùng các bộ ngành liên quan vẫn tạo điều kiện, hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, khu dân cư phục vụ giãn dân, nhà ở thương mại thấp tầng giá rẻ; đầu tư sửa sang, sửa chữa nhà cửa... Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm là làm sao tránh tình trạng trục lợi chính sách.

Còn các phân khúc đầu tư cá nhân, nhà đầu tư riêng lẻ, phân lô bán nền... có thể cân nhắc và kiểm soát chặt quy trình thẩm định cho vay để tránh các rủi ro, nhưng cũng không có nghĩa là chặn đứng, không cho vay để đầu tư hay mua nhà.

PV: Ông có thể đưa ra một vài giải pháp cụ thể để đảm bảo nguồn vốn và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định?

TS. Lê Xuân Sang: Giải pháp quan trọng là cần tiếp tục tăng cường công khai thông tin, minh bạch thị trường bất động sản, nhất là đẩy nhanh công tác xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản theo các phân khúc thị trường và theo các địa phương. Đây là lĩnh vực rất ít có tiến triển trong thời gian qua mặc dù rất quan trọng trong phát triển một thị trường bất động sản hữu hiệu, lành mạnh.

Bên cạnh đó, để giảm thiểu sự phụ thuộc của các doanh nghiệp vào nguồn vốn ngân hàng, cần phát triển thị trường vốn lành mạnh để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.

Muốn vậy cần tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết. Sớm hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi các nhà đầu tư trái phiếu (kể cả về mức độ ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản) cũng như chứng chỉ quỹ. Thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp. Các quy định quản lý, giám sát phát hành trái phiếu bất động sản đã được bổ sung, hoàn thiện đáng kể.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, chuyên sâu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

PV: Theo ông, trong giai đoạn này, các doanh nghiệp cần làm gì để xoay xở nguồn vốn?

TS. Lê Xuân Sang: Trong bối cảnh khó huy động vốn, nhiều bất định vĩ mô và quốc tế như hiện nay, nhiều doanh nghiệp có năng lực đang hoạt động cầm chừng, không dám mở rộng đầu tư. Tôi cho rằng, các doanh nghiệp cần chủ động hơn, theo dõi và tìm hiểu sâu hơn, rõ hơn quá trình hoàn thiện pháp luật bất động sản, các yếu tố tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản (tuy không dễ), đổi mới các phương thức đầu tư kinh doanh, đưa ra những phương án hiệu quả. Đối với tín dụng ngân hàng, nếu doanh nghiệp có dự án tốt, phương án đầu tư kinh doanh khả quan, an toàn, ngân hàng thương mại sẽ cho vay.

Chỉ có điều trước đây, điều kiện vay chưa đủ chặt chẽ, mang tính nới lỏng để hỗ trợ hồi phục kinh tế, thì bây giờ chặt chẽ hơn, không phải ai muốn vay cũng được vay mà phải có phương án tốt. Doanh nghiệp nào còn dư vốn để triển khai dự án vẫn có thể phát hành phát hành trái phiếu theo tiêu chuẩn mới. Tất nhiên không phải dễ vì tâm lý thị trường đang chưa ổn định, sự nghi ngờ vẫn còn nhiều, trong khi hệ thống xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp còn kém phát triển. Ngoài ra, các doanh nghiệp vẫn có thể tìm vốn, hợp tác từ các kênh khác như FDI, Nhà nước (kể cả PPP), các quỹ đầu tư bất động sản, vốn từ khách hàng...

Thị trường đang trải qua giai đoạn chững lại nhưng không phải hoàn toàn tắc nghẽn ở tất cả các phân khúc; những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn được khách hàng đón nhận, như phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và các sản phẩm đầu tư, nghỉ dưỡng dành cho giới nhà giàu trong và ngoài nước (tính đến văn hóa sinh hoạt, gu kiến trúc hay các xu thế mới). Những doanh nghiệp biết tìm cơ hội trong thách thức giai đoạn này sẽ có những rà soát, điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, phân bổ nguồn vốn phù hợp, vượt qua khó khăn, bảo đảm hiệu quả, an toàn trong dài hạn.

-        Xin cảm ơn ông