Thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở Việt Nam đang bước vào giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ tăng trưởng mới, với những dấu hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung. Báo cáo quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần so với quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024, trong đó hơn 51.000 là sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán.
Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ mở bán sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đồng thời phản ánh tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường. Đặc biệt, sự trở lại của khu vực phía Nam góp phần tạo động lực đáng kể cho đà hồi phục.
Cơ cấu nguồn cung bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm. Ảnh: VARS
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng - những nơi có nhu cầu ở thực cao nhất. Thị trường tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, gần như không xuất hiện căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội và chiếm tỷ trọng rất nhỏ.
Trong quý II/2025, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới, chiếm 56%. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ trọng căn hộ trung cấp cải thiện rõ nét, đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm nhờ các dự án mới ở vùng ven, với mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề) cũng ghi nhận tỷ trọng cao, chiếm khoảng 40%, tương đương 15.000-20.000 sản phẩm trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ 2024.
Dù nguồn cung tăng mạnh, cơ cấu lại ngày càng "lệch pha" khi các dự án có giá mở bán trên 80 triệu đồng/m2 tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu thực khó tiếp cận. Các chủ đầu tư vẫn duy trì giá cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu vào, nhất là tiền sử dụng đất và hạ tầng, tăng mạnh.
Ảnh minh họa
Giá bán căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang. Hà Nội dẫn đầu tốc độ tăng, với giá bán bình quân quý II đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng gần 88% so với kỳ gốc. Một số dự án mới chào bán trên 100 triệu đồng/m2, dù thanh khoản chưa thực sự cải thiện. Tại TP. HCM, giá bình quân đạt 77,1 triệu đồng/m2, tăng gần 48% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, giá bình quân đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và gần 70% so với kỳ gốc, chủ yếu nhờ các dự án mới định hình mặt bằng giá cao hơn.
Thanh khoản thứ cấp có dấu hiệu cải thiện tại một số dự án đã hình thành, có cư dân về ở, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, hoặc tại các dự án cao cấp ở trung tâm nhờ chiết khấu lớn cho người mua thanh toán sớm.
VARS dự báo, đà phục hồi của thị trường BĐS nhà ở sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm 2025 nhờ các yếu tố hỗ trợ như lãi suất thấp, đầu tư công được đẩy mạnh, pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu ở thực vẫn cao. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu khó sớm cải thiện khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực vẫn khan hiếm. Dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven, nơi giá còn hợp lý và dư địa tăng trưởng tốt hơn.
Các chuyên gia cũng lưu ý, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại do nguồn cung mới ngày càng "kén" khách, chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang, trong khi nhu cầu thực chủ yếu ở phân khúc bình dân và trung cấp.
