Thị trường bất động sản rối như tơ vò
Thời gian vừa qua, nhiều khu vực trên cả nước đã chứng kiến tình trạng sốt đất điên cuồng, thậm chí mỗi ngày một giá khác nhau. Cùng với đó, các thông tin quy hoạch hạ tầng, cộng thêm quan điểm bất động sản là nơi an toàn và sinh lời nhất trong bối cảnh lạm phát, khiến bất động sản càng trở nên “sốt”. Khi nhà nhà đua nhau đầu tư bất động sản, người người trở thành môi giới, thì thị trường lại chứng kiến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp rơi vào vòng lao lý.
Theo giới chuyên gia, đây là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang diễn biến bất ổn, hồi phục và phát triển hậu Covid-19 thiếu bền vững.
Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản tăng nóng, cùng sốt đất cục bộ diễn biến khắp nơi là minh chứng rõ nhất cho tình hình phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Chưa kể, các “ông lớn” địa ốc như FLC Group, Tân Hoàng Minh,… liên tục bị xử phạt đã khiến thị trường chịu tác động tâm lý nhất định.
Còn ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đánh giá, bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như mớ tơ vò. “Giá thì loạn, người nói tăng, người nói giảm. Không ai có thể khẳng định thị trường là đang tốt hay đang xấu”, ông Tuyển nói.
Cũng vì sự phát triển bất ổn, thiếu bền vững, thị trường rối ren mà từ đầu năm 2022 đến nay, hàng loạt các chính sách liên
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group: "Bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như mớ tơ vò. Giá thì loạn, người nói tăng, người nói giảm. Không ai có thể khẳng định thị trường là đang tốt hay đang xấu".
quan đến lĩnh vực bất động sản được ban hành như kiểm soát phân lô, bán nền; kiểm soát dòng vốn tín dụng; đẩy mạnh thu thuế chuyển nhượng bất động sản…
Trước cơn sốt đất, nhiều tỉnh thành trên cả nước đã ra văn bản mạnh tay kiểm tra, thanh tra, chặn đứng cơn sốt. “Phân lô, bán nền” được coi là nguyên nhân góp phần tạo nên sốt đất cũng dần bị siết lại. Mới đây nhất, Hà Nội đã ra văn bản về việc tạm dừng phân lô tách thửa với đất nông nghiệp. Ở một số tỉnh thành khác, việc phân lô tách thửa cũng được siết chặt.
Liên quan đến mức thuế chuyển nhượng đất đai, cơ quan chức năng cũng ra văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, chống khai gian thuế.
Đáng chú ý nhất là Ngân hàng Nhà nước có động thái thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản, thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Các chính sách bất động sản ra đời theo chiều hướng thắt chặt trước những diễn biến về sốt đất, giá bất động sản tăng nóng, nhiều doanh nghiệp lớn “hầu toà” đã phần nào kìm hãm sự bất ổn của thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng khiến thị trường bất động sản có phần chững lại.
Nhiều chuyên gia cũng như báo cáo chỉ ra rằng, thị trường đang diễn biến cầm chừng. Nhiều doanh nghiệp địa ốc e ngại tham gia phát triển bất động sản ở thời điểm hiện tại, dẫn đến các dự án mới ít được triển khai, nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế, giao dịch chậm. Thực trạng này không chỉ nổi bật ở một vài địa phương mà kéo dài từ Bắc đến Nam, từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh lẻ.
Vì vậy, ở thời điểm này, đòi hỏi người tham gia thị trường phải có kiến thức, nhà đầu tư phải có năng lực tài chính thật sự. Đây không còn là giai đoạn của dòng tiền “dễ dãi” hay đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tâm lý chi “tiền tươi thóc thật” chiếm ưu thế
Ở mọi lĩnh vực trong đó có bất động sản, khi thị trường đang diễn biến theo chiều hướng bất ổn và khó dự đoán, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. Bởi ở thời điểm như vậy, thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Với những ai không có đủ năng lực tài chính, không có đủ kinh nghiệm và sự hiểu biết nhất định, sẽ dễ bị “nhấn chìm” vào vòng xoáy lỗ vốn, khó thoát hàng.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, ở giai đoạn này, nhu cầu đầu cơ sẽ biến mất, gần như việc đầu cơ, lướt sóng bây giờ không còn tồn tại bởi không có khu vực nào, sản phẩm bất động sản nào đang thực sự hấp dẫn để các nhà đầu cơ sẵn sàng bỏ tiền ra. Đặc biệt, nguồn tín dụng bị siết chặt và nguồn tiền “dễ dãi” cũng không còn nữa dẫn đến “vũ khí” của các các nhà đầu cơ không còn sắc bén.
“Hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tiềm lực và chọn những sản phẩm tiềm năng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này để vùng dậy khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.
Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, có tiềm lực tài chính hơn và mất nhiều thời gian hơn để nghiên cứu, nhằm có những lựa chọn chính xác”, ông Tuyển đưa thêm nhận định.
Có cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, với chính sách kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, giai đoạn dòng tiền “dễ” đã thực sự đi qua. Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Nên nếu có đầu tư, sẽ chỉ có những nhà đầu tư có năng lực tài chính, dám chi “tiền tươi thóc thật”, chứ không lợi dụng vào đòn bẩy tài chính như trước. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư sẽ có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, giá nhà vẫn sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp.
“Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Thanh nói.
Chia sẻ với PV, anh Hoàng Minh Hải, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội tâm sự, ở thời điểm thị trường đang rối rắm như hiện tại, hầu hết các nhà đầu tư đều trở nên thận trọng. Với những nhà đầu tư mới, họ sẽ "nằm im" theo dõi thị trường, không xuống tiền giai đoạn này, còn những nhà đầu tư lâu năm thì có thể vẫn đầu tư nhưng rất cẩn trọng.
"Ngày xưa vô tình lướt sóng thành đại gia, giờ lướt sóng chỉ có ôm hàng, khó bán và lỗ vốn. Tôi nghĩ sẽ không có nhà đầu tư nào dám lướt sóng ở thời điểm này", anh Hải nhìn nhận.
Dòng tiền đổ về những vùng đất tiềm năng, thị trường bền vững
Từ bức tranh bất động sản nói trên, nhìn nhận về xu hướng dòng tiền, ông Tuyển đánh giá thị trường bất động sản phòng thủ sẽ dẫn dắt đầu tư. Theo đó, bất động sản phòng thủ là các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư ở thành phố lớn, nhà xã hội, các bất động sản ở khu công nghiệp. Ngược lại, với loại hình bất động sản triệu đô, giao dịch trên thị trường sẽ có phần chững lại, “nghỉ ngơi” thêm một thời gian.
“Cách đây khoảng 6 tháng, có thể chứng kiến các biệt thự biển 30 tỷ, 50 tỷ hay 70 tỷ đồng vẫn có thể giao dịch được. Đặc biệt, tại thị trường Hà Nội, TP.HCM có biệt thự lên đến hàng trăm tỷ đồng một căn; tăng từ 45 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, ở giai đoạn thị trường như hiện tại, các giao dịch như vậy sẽ khó diễn ra.
Bây giờ đặt câu hỏi: Liệu loại hình bất động sản như thế, đặt chúng ta vào vị trí người mua thì có dễ dàng quyết định hay không, tôi khẳng định sẽ bị chậm lại, không quyết định được ngay”, Chủ tịch BHS Group khẳng định.
Bên cạnh loại hình bất động sản, nhìn nhận về những địa điểm đầu tư tiềm năng, ông Tuyển cho rằng, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chính là thị trường bền vững nhất, là “phễu” để đón các nguồn vốn đổ về, và là điểm sáng trong bối cảnh thị trường đang lộn xộn.
Ngoài ra, những thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An… có nhu cầu bất động sản công nghiệp rất lớn nên việc di dân cơ học đến các tỉnh này rất cao. Qua đó, nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh có khu công nghiệp cũng sẽ tăng mạnh.
Những thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc... thì thời gian tới sẽ có sự đón nhận về nguồn vốn tốt hơn các tỉnh khác, từ đó thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển tốt hơn.
Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản đến hết năm nay và năm 2023, ông Tuyển cho rằng, sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực khi pháp lý có khả năng được tháo gỡ. Thứ hai về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, sang năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới nên tín dụng sẽ có những điểm sáng nhất định trong thời gian sắp tới.
“Về việc bất động sản tăng nóng, chỗ nào đang tăng nóng sẽ dừng lại, những chỗ chưa nóng, thị trường mới lại có cơ hội”, Chủ tịch BHS Group nhìn nhận./.
