Thị trường bất động sản sau sáp nhập tỉnh: "Sóng đầu cơ chỉ là ngắn hạn, quan trọng là câu chuyện quy hoạch và trình độ quản lý"

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, việc sốt đất tại các địa phương trước thềm sáp nhập xuất phát từ tâm lý không muốn bị bỏ lỡ cơ hội của giới đầu cơ. Tuy nhiên cơn sốt này sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Bài toán quan trọng hơn cần được đưa ra lời giải lúc này là câu chuyện quy hoạch và trình độ, năng lực của bộ máy lãnh đạo địa phương để điều tiết, quản lý thị trường.

Với định hướng không chỉ thay đổi về mặt địa giới hành chính mà còn mở ra không gian phát triển mới cho nền kinh tế, việc sáp nhập các địa phương lần này kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản. 

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn sau khi sáp nhập tỉnh do quy hoạch các địa phương được sắp xếp lại, hạ tầng được thúc đẩy phát triển và đặc biệt là tinh gọn các đầu mối làm việc giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp trong đầu tư phát triển bất động sản. Tuy nhiên, trước thềm sáp nhập tỉnh, với tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư, giới đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc "gom đất" khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực có hiện tượng "sốt"

PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM) để nhận diện rõ hơn những cơ hội, thách thức và bài toán cần phải giải trong điều tiết, quản lý thị trường bất động sản sau khi sáp nhập. 

Không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản

PV: Thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh đang là một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm lớn  nhất hiện nay của các nhà đầu tư bất động sản. Tại sao vậy, thưa chuyên gia?

TS. Huỳnh Thanh Điền: Mục đích của việc sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh là tạo ra không gian quy hoạch mới đồng bộ, bài bản, giúp các địa phương tận dụng tối đa tiềm năng và lợi thế cạnh tranh của mình, tránh tình trạng phát triển manh mún.

Điều này đem đến cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản các địa phương phát triển, nhất là những khu vực được xác định là trung tâm hành chính mới của tỉnh. Vì vậy, việc các nhà đầu tư quan tâm đến đề án sáp nhập tỉnh hiện nay là điều có thể hiểu được, bởi họ không muốn bị bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

PV: Việc sáp nhập tỉnh sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào, thưa ông?

TS. Huỳnh Thanh Điền: Khi các tỉnh được sáp nhập lại với nhau, tỉnh lỵ - trung tâm hành chính của tỉnh cũng sẽ được quy hoạch lại với quy mô lớn hơn. Khi đó, khu vực này sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của nguồn cung bất động sản gồm: Nhà ở, văn phòng cho thuê, thương mại bán lẻ... Những khu vực này sẽ thu hút đông đảo cộng đồng dân cư đổ về sinh sống và làm việc. Như vậy, tất yếu thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động.

Sau khi sáp nhập các tỉnh, không chỉ nơi được đặt là trung tâm hành chính mà các khu công nghiệp, khu du lịch, khu bảo tồn… của mỗi địa phương cũng sẽ được quy hoạch lại. Điều này tác động nhất định đến thị trường bất động sản, đặc biệt về phía cung.

Ví dụ, việc quy hoạch lại các khu công nghiệp sẽ mở không gian phát triển khu công nghiệp mới rộng lớn hơn, tạo điều kiện cho việc đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Trong bối cảnh Việt Nam đang đứng trước thời cơ đón "làn sóng" đầu tư FDI lần thứ 4, việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp là lợi thế lớn để tăng khả năng cạnh tranh với các nước cùng khu vực, thu hút đông đảo các nhà đầu tư đổ về.

Quy hoạch thường đi kèm hạ tầng, do đó, các tỉnh sẽ thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế - xã hội để đảm bảo phục vụ quy hoạch mới. Mà hạ tầng đi trước sẽ "mở đường" cho bất động sản theo sau. Vậy nên, đây cũng là một trong những yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một tác động nữa mà tôi muốn nhắc đến là việc xử lý thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp trong đầu tư phát triển bất động sản sẽ nhanh hơn vì việc sắp xếp, tinh gọn bộ máy sẽ cắt giảm được thủ tục hành chính. Khâu này đang được coi là rào cản lớn đối với doanh nhiệp bất động sản khi triển khai dự án. Do vậy, có thể nói việc sáp nhập tỉnh sẽ đem lại nhiều cơ hội, trợ lực để thị trường bất động sản phát triển sôi động.

"Tinh" mà không "gọn" thì không thể "mạnh"

PV: Với nhiều tác động tích cực, việc các nhà đầu tư quan tâm đến thông tin sáp nhập tỉnh là tất yếu, song hiện nay cơn sốt đất đang lan mạnh ở các địa phương được cho là sẽ sáp nhập. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

TS. Huỳnh Thanh Điền: Dù chưa có đề án cụ thể, chưa biết quy hoạch như thế nào về việc sáp nhập tỉnh nhưng trong ngắn hạn, ít nhất từ giờ đến khi công bố chính thức đề án sáp nhập, nhiều địa phương sẽ có hiện tượng đầu cơ tấn công vào thị trường bất động sản.

Trên thực tế, một số địa phương hiện nay cũng đã ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ trước các tin đồn về việc sáp nhập tỉnh. Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ yếu tố tâm lý thị trường. Đó là tâm lý đầu tư ăn theo đám đông, tâm lý không muốn bỏ lỡ cơ hội của phần đông nhà đầu tư, đầu cơ. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây chỉ là tác động tiêu cực trong ngắn hạn, không phải dài hạn.

PV: Vậy trong dài hạn, cần phải tính đến những tác động gì, thưa chuyên gia?

TS. Huỳnh Thanh Điền: Ngoài những tác động tích cực, theo tôi có 2 vấn đề có thể phát sinh sau sáp nhập nếu không được nghiên cứu kỹ lưỡng và công tác triển khai không đáp ứng đúng mục đích ban đầu là tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động.

Thứ nhất, khi một số tỉnh được nhập lại để quy hoạch thành một tỉnh lớn, sẽ có những khu vực được bảo tồn, khu vực được định hướng phát triển nông nghiệp, cũng có những khu vực sẽ định hướng làm đô thị, công nghiệp, du lịch. Điều này dẫn đến sự chuyển biến bất động sản giữa các khu vực là khác nhau, không đồng đều, mất cân đối. Bởi những khu vực được quy hoạch phát triển nông nghiệp sẽ không thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động và giá bất động sản tăng mạnh như những khu vực được quy hoạch làm công nghiệp, du lịch.

Thứ hai là việc xử lý dịch vụ công. Sau khi sáp nhập tỉnh và xóa bỏ đơn vị hành chính cấp huyện thì các thủ tục hoặc sẽ chuyển lên tỉnh hoặc sẽ đưa xuống xã xử lý.

Nếu các thủ tục đưa xuống xã mà bộ máy ở đây chưa được nâng cao về trình độ quản lý và chuyên môn cũng như chưa có sự chuẩn bị về mặt chuyển đổi số thì việc xử lý thủ tục sẽ có thể bị chậm trễ, vướng mắc. Trong khi đó, nếu thủ tục nào cũng đưa hết về tỉnh thì sẽ gây ra tình trạng quá tải. 

PV: Để câu chuyện sáp nhập ở thời điểm hiện tại thực sự mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản, hạn chế các tác động thiếu tích cực, theo chuyên gia cần phải tính đến những gì?

TS. Huỳnh Thanh Điền: Nhà nước đang "vừa chạy vừa xếp hàng" trong công cuộc sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính các địa phương. Điều này thể hiện quyết tâm cao độ trong việc hướng tới mục tiêu nhanh chóng tinh gọn các bộ máy, tổ chức.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất của việc sáp nhập là phải nghiên cứu kỹ lưỡng, có lộ trình cụ thể, rõ ràng để tận dụng tối đa tiềm năng, cơ hội và lợi thế cạnh tranh của từng địa phương. Đồng thời, giúp tăng cường tính tự chủ, tự lực của các cấp chính quyền, tạo điều kiện để chính quyền gần dân hơn, giải quyết công việc của người dân nhanh chóng, thuận lợi hơn. Vì vậy, việc sáp nhập nhanh nhưng phải đảm bảo nghiên cứu kỹ lưỡng, bài bản và có kế hoạch cụ thể.

Chúng ta không thể làm vội để 10 năm, 20 năm hay 30 năm sau lại tiếp tục "tách - nhập". Thay vào đó, chúng ta phải đảm bảo việc sáp nhập tỉnh lần này tạo không gian phát triển thực sự ổn định lâu dài, có khi là trăm năm.

Chúng ta không thể làm vội để 10 năm, 20 năm hay 30 năm sau lại tiếp tục "tách - nhập". Thay vào đó, chúng ta phải đảm bảo việc sáp nhập tỉnh lần này tạo không gian phát triển thực sự ổn định lâu dài, có khi là trăm năm.

TS. Huỳnh Thanh Điền

Bên cạnh nghiên cứu kỹ lưỡng, câu chuyện sáp nhập phải đi kèm với quy hoạch rõ ràng. Cụ thể, tỉnh mới sau khi sáp nhập phải quy hoạch rõ đâu là trung tâm hành chính, khu phát triển thương mại, công nghiệp, du lịch, những tuyến đường nào sẽ xây dựng mới… Việc công bố rõ ràng quy hoạch đi kèm với đề án sáp nhập sẽ loại bỏ các tin đồn, thông tin sai lệch và tâm lý chờ đợi của giới đầu cơ. Điều này cũng đảm bảo công tác sáp nhập được đi vào thực hiện đúng nghĩa, thay vì chỉ đơn thuần sáp nhập về mặt cơ học.

Cách mạng tinh gọn bộ máy sẽ đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan lãnh đạo địa phương. Bộ máy "gọn" về chức năng, nhiệm vụ nhưng nếu không có đội ngũ cán bộ lãnh đạo đủ năng lực và trách nhiệm thì chưa thể "tinh". Nếu "gọn" mà không "tinh" thì không thể "mạnh", việc đảm bảo mục tiêu hiệu lực, hiệu quả cũng khó đạt được.

Vì vậy, khi hợp nhất các đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp xã và giảm đơn vị cấp huyện, cần lựa chọn được những người đủ năng lực, trình độ, trách nhiệm cao để bố trí vào bộ máy mới nhằm đáp ứng các yêu cầu công việc.

Khi sáp nhập tỉnh đảm bảo được những yếu tố này, chắc chắn sẽ mở ra không gian phát triển mới cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản./.

- Trân trọng cảm ơn ông!