“Thị trường bất động sản sẽ tốt hơn trong năm 2024, nhưng để ổn định phải sang đến năm 2025”

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tốt hơn năm 2023, nhưng để ổn định thì phải sang đến năm 2025. Bởi những khó khăn của thị trường chưa thể hóa giải trong "một sớm một chiều" mà vẫn cần thêm thời gian để giải quyết. Trong đó, bất đối xứng cung - cầu là "căn bệnh" cần phải điều trị đầu tiên.

Thị trường đã "nhích nhẹ" và "thoát đáy"...

PV: Đánh giá thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Quan điểm của ông về ý kiến này như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: So với nửa đầu năm 2023 hay thời điểm cuối năm 2022, thị trường bất động sản hiện nay đã khả quan hơn. Từ đầu quý III đến nay, thị trường đã "nhích nhẹ" và "thoát đáy". Nhưng khách quan mà nói, các khó khăn của thị trường vẫn còn đó, từ khó khăn về pháp lý, đến khó khăn về nguồn tiền và cả niềm tin khách hàng, nhà đầu tư. 

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn rất cần những hỗ trợ từ phía Chính phủ cùng những nỗ lực tự thân của cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư để có thể vực dậy. 

PV: Cơ sở nào để ông khẳng định thị trường đã "nhích nhẹ" và "thoát đáy"?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Lượng giao dịch và nguồn cung mới tăng là minh chứng cho thấy thị trường đã "rục rịch" khởi sắc.

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu, quý III/2023, cả nước đã ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch, cao gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Về nguồn cung, các dự án phát triển nhà ở thương mại đã hoàn thành 21 dự án với hơn 7.500 căn hộ, tăng 300% so với quý II/2023. Với các dự án đang triển khai xây dựng, quý III có 863 dự án với khoảng 442.400 căn, tăng 106% so với quý II/2023.

Khi nguồn cung và giao dịch tăng, chứng tỏ niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đã phần nào hồi phục, các chủ đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc hoàn thiện dự án để chào bán sản phẩm ra thị trường.

Ngoài ra, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản quay trở lại phát hành trái phiếu và thương lượng thành công với trái chủ trong việc lùi thời hạn trả nợ cũng là cơ sở để đánh giá thị trường đang phát đi những tín hiệu tốt hơn.

… nhưng chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn

PV: Với đà này, liệu thị trường có kịp hồi phục và trở lại trạng thái phát triển ổn định trong năm 2024 không, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Như đã nói, dù đang ghi nhận một số tín hiệu tích cực hơn nhưng cơ bản các khó khăn của thị trường vẫn còn đó. 

Nhìn vào nút thắt pháp lý, chúng ta vẫn phải chờ sửa đổi các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư… mới có thể tháo gỡ được hoàn toàn các vướng mắc. Đó là trong trường hợp, luật được sửa đổi phù hợp, giải quyết tốt các vấn đề thực tiễn đặt ra. Còn trong trường hợp luật mới được ban hành nhưng vẫn thiếu sự đồng bộ, bất cập về cơ chế, chồng chéo về pháp lý thì những nút thắt cố hữu không những không được gỡ bỏ mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề khác. 

Với những khó khăn về dòng vốn, bên cạnh sự điều hành linh hoạt hơn và không giật cục đối với chính sách tiền tệ của cơ quan Nhà nước, thì cộng đồng doanh nghiệp vẫn cần thời gian để cơ cấu lại dòng tiền, có kế hoạch kinh doanh hợp lý, tránh phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng. Và điều này không thể làm trong “một sớm một chiều” mà cần thời gian. 

Quan điểm của tôi là thị trường bất động sản sẽ mất thêm 1 năm nữa để có thể hồi phục và ổn định lại trạng thái phát triển vốn có. 

PV: Như vậy, năm 2024 vẫn sẽ là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản? 

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm 2023 nhưng để ổn định thì phải sang đến năm 2025. 

Cuối năm nay, các luật nếu được xem xét thông qua thì cũng phải mất một thời gian sau đó mới có hiệu lực thi hành. Cơ bản là đến năm 2025. Vì vậy, tôi cho rằng thị trường bất động sản cũng phải đến năm 2025 mới có thể thoát khỏi khó khăn để bước vào một chu kỳ phát triển mới. 

Cần hóa giải "căn bệnh" bất đối xứng cung - cầu

PV: Theo ông, thị trường bất động sản lúc này cần gì nhất để đẩy nhanh quá trình hồi phục?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Thị trường bất động sản cũng như người bệnh, để hồi phục cần có thuốc điều trị. Trong đó, bất đối xứng cung - cầu có lẽ là "căn bệnh" cần điều trị sớm và dứt điểm nhất. 

Chúng ta đều thấy sau một thời gian phát triển, cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản đang có sự mất cân đối. Sản phẩm đầu cơ đang chiếm phần lớn nguồn cung trong khi sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực lại quá ít. Người dân càng cố tích góp để mua được một căn nhà thì giá nhà càng ngày càng tăng cao, cao gấp nhiều lần thu nhập trung bình của người dân. 

Không phải ngẫu nhiên mà Chính phủ trong 1 năm trở lại đây đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, mà là để cung cầu gặp nhau, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phân người dân. Nhưng nhìn vào thực tế phát triển nhà ở xã hội hiện nay, vẫn còn quá nhiều những bất cập chưa thể hóa giải. Đơn cử là tình trạng “thiếu mà ế” nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. 

Tại các thành phố, đô thị lớn, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang thiếu trầm trọng nhưng tại không ít địa phương lại vẫn xuất hiện tình trạng bán mà không ai mua với loại hình nhà ở này. Phải chăng, cơ quan Nhà nước cũng cần đánh giá lại toàn diện nhu cầu nhà ở và việc phát triển nhà ở trên cả nước để có những chiến lược phát triển nhà ở phù hợp.

PV: Quan sát thị trường bất động sản trong nhiều năm qua, ông đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường khi bước vào chu kỳ mới? 

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Thị trường bất động sản thường vận động theo chu kỳ. Thông thường mỗi chu kỳ sẽ diễn ra trong khoảng 10 năm. Và nhìn chung, trong mỗi chu kỳ sẽ có các giai đoạn: Phục hồi, phát triển, cao trào và suy thoái.

Trong thời gian tới, khả năng thị trường bất động sản vẫn sẽ vận động theo các giai đoạn này nhưng mong rằng, với các bài học đã được rút ra trong đợt suy giảm năm 2022 - 2023, thị trường sẽ có sự điều chỉnh hợp lý hơn khi bước vào chu kỳ mới. Tình trạng phát triển nóng do đầu cơ thổi giá, mua đi bán lại nhiều lần ở thị trường thứ cấp, phát hành trái phiếu không minh bạch đến từ các chủ đầu tư sẽ được hạn chế. Cùng với đó, nguồn cung mới sẽ hướng đến đáp ứng nhu cầu thực trên thị trường nhiều hơn, cung cầu đến gần với nhau, giá nhà được điều chỉnh về đúng giá trị sản phẩm…

PV: Trân trọng cảm ơn ông!