Thích
Nguồn cung tăng mạnh, lệch pha giữa các phân khúc
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP. HCM được dự báo chuyển sang một giai đoạn phát triển mới - "bùng nổ nguồn cung", trong bối cảnh hàng loạt dự án đồng loạt ra hàng sau thời gian dài bị nén. Tuy nhiên, đi cùng với đó là những bài toán lớn về sức cầu, khả năng hấp thụ và cấu trúc sản phẩm.
Dữ liệu từ báo cáo thị trường năm 2026 của AFA Capital cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung căn hộ mới đạt 24.443 sản phẩm, trong đó tới 71% đến từ khu vực mở rộng trước kia là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ nét của nguồn cung ra ngoài khu vực đô thị trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí phát triển cao.
Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, tổng nguồn cung đạt 5.513 căn, nhưng lại tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm TP. HCM, chiếm tới 89%. Đáng chú ý, riêng quý IV/2025 ghi nhận sự bùng nổ khi có tới 4.569 căn được tung ra thị trường, cho thấy dấu hiệu "dồn cung" vào giai đoạn cuối năm.
Thị trường chung cư TP. HCM
Bước sang giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến đón lượng cung rất lớn. Riêng năm 2026, nguồn cung căn hộ có thể đạt khoảng 33.500 căn, tăng mạnh so với năm trước và tiếp tục leo lên 40.800 căn vào năm 2028. Phần lớn nguồn cung này tập trung dọc các trục hạ tầng chiến lược như Vành đai 3 và Vành đai 4.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng mạnh, với nguồn cung dự kiến đạt 7.500 căn trong năm 2026 và tăng gấp đôi vào năm 2028. Tuy nhiên, đây lại là phân khúc đối mặt với nhiều thách thức do giá trị sản phẩm cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Dù thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chung ở mức 65-70%, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc là rất rõ rệt. Căn hộ chung cư tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ hấp thụ lên tới 82% nếu tính cả khu vực mở rộng, nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn.
Ngược lại, tại khu vực trung tâm, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ đạt khoảng 73%, trong khi phân khúc thấp tầng duy trì ở mức 70-71% nhưng đối mặt với áp lực lớn từ giá cao và thanh khoản chậm.
Đáng chú ý, nhu cầu bất động sản của người dân TP. HCM vẫn chịu ảnh hưởng đáng kể từ bối cảnh kinh tế và mặt bằng lãi suất. Đây là yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ nguồn cung lớn trong giai đoạn tới.
Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP. HCM đã đạt trung bình 92 triệu đồng/m2 trong năm 2025, trong khi nếu tính toàn thị trường (bao gồm khu vực mở rộng), mức giá bình quân vào khoảng 68 triệu đồng/m2.
Triển vọng chung cư TP. HCM
Triển vọng bất động sản thấp tầng TP. HCM
Phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm 22% theo năm do nguồn cung dịch chuyển ra khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, mức giá vẫn ở ngưỡng cao, trung bình 224 triệu đồng/m2 tại trung tâm và 209 triệu đồng/m2 trên toàn thị trường.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại chứng kiến đà tăng đáng kể. Giá căn hộ đạt trung bình 56 triệu đồng/m2, tăng tới 28% trong năm 2025, tiệm cận mức 61 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm. Nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng 17%, phản ánh kỳ vọng tăng giá dài hạn của nhà đầu tư.
Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều tiềm năng
Theo AFA Capital, giai đoạn 2025–2028, thị trường sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 10%/năm đối với căn hộ và 5%/năm với nhà thấp tầng. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm duy trì quanh mức 8%/năm, bất động sản vẫn phải cạnh tranh trực tiếp với các kênh đầu tư tài chính khác.
Dự báo từ quý III/2026, thị trường TP.HCM sẽ chính thức bước vào giai đoạn "bùng nổ nguồn cung". Đây vừa là cơ hội tái cân bằng thị trường, vừa là phép thử lớn đối với năng lực hấp thụ và chiến lược phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư.
Chia sẻ tại "Diễn đàn Tài chính và Đầu tư bất động sản năm 2026" ngày 28/3, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, sau khi mở rộng địa giới, mặt bằng giá căn hộ TP. HCM đã có sự điều chỉnh đáng kể.
Bà dương Thùy Dung tại sự kiện
Nếu như cuối năm 2025, giá trung bình tại khu vực TP.HCM (trước sáp nhập) đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 20% so với năm 2024, thì khi tính cả khu vực mở rộng, mức giá trung bình chỉ còn khoảng 62 triệu đồng/m2. Đây là mức thấp hơn so với Hà Nội, qua đó mở ra nhiều cơ hội tiếp cận cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Đáng chú ý, thị trường hiện xuất hiện nhiều sản phẩm có giá từ 40-50 triệu đồng/m2, đặc biệt tại các khu vực trước đây là Bình Dương, với diện tích căn hộ phổ biến khoảng 40-50m2, tương đương tổng giá trị 2,5–3 tỷ đồng/căn. Đây được xem là vùng giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.
Trong khi đó, tại Hà Nội, dữ liệu quý I/2026 cho thấy hầu như không còn nguồn cung dưới 70 triệu đồng/m2. Ngược lại, TP. HCM đang có khoảng 30 dự án thuộc phân khúc giá 40–50 triệu đồng/m2, phần lớn đến từ các chủ đầu tư lớn, đảm bảo chất lượng sản phẩm.
Theo các chuyên gia, với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng liên vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai, những khu vực mở rộng này không chỉ có lợi thế về giá mà còn sở hữu tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
